众安集团( 00672 )2022中报另一面 2023年营收或将翻倍

经历了2022年上半年市场的萧条，房企多交出了一张惨淡的上半年中期财务报告，但这其中，有三家企业的中报值得关注：万科A（00002.SZ）、龙湖集团（00960）、众安集团（00672）。

万科、龙湖获得市场的瞩目，不仅仅是因为他们是民营房地产的标杆，更源于中报的亮眼数据——与行业表现背道而驰；众安集团之所以入列，不仅仅是因为这家中国百强房企翻倍的惊人业绩，更源于全年及2023年的乐观预期——这是基于二级市场投资的考量。

比较来看，在2022年上半年，万科上半年营收2069.16亿元人民币（以下单位等同），同增23.82%；归母净利润亿元，同比增长10.64%。龙湖营业额948.0亿元，同比增长56.4%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%至65.5亿元。

众安集团的这两个数据分别是：营收50.78亿元，同比增长156.16%；归母净利润1.38亿元，同比增长1007.47%。两大数据增速，在已上市的民营房企中，均可算是NO.1。

值得注意的是，2022年上半年50.78亿元的营收，已超过2021年全年营收，去年该数据为49.69亿元；1.38亿元的净利润，伴随着10倍的增长，更是2021年全年3852.6万元358.2%。

根据克而瑞的预测，众安集团2022年全年的结转收入将会超过100亿元。加上物业租赁、酒店、物管收入等，其总营收或超过110亿元；再长远一点，考虑2023年的结转收入，则众安集团彼时营收将会超过200亿元。

从这个角度分析，2021年、2022年众安集团的营收年均复合增速均超过100%，这即让其业绩在众多房企中而出，也构成了二级市场对其价值重估的逻辑。

万科董事会主席郁亮说，房地产仍然是十万亿级的市场，短期市场已触底。故此，窥斑知豹，从历史中寻找规律，从成功中获得镜鉴，通过在放大镜下细剖这一年从行业的困境中走出来的企业，我们才能寻找到具有伟大护城河的公司。

放大镜下的众安中报

众安集团的业务构成分为四块：物业销售、物业租赁、酒店营运、物业管理及其它服务。

对于房企而言，销售额是房企业绩的“粮仓”，更是利润的“蓄水池”。分项来看，报告期内，众安集团合同销售总建筑面积约为277,342平方米，金额约为52.66亿元；确认销售总建筑面积约为210,028平方米，金额约为47.44亿元。

营收的增长主要是由于本期交付项目、交付均价较去年同期有所增加。以销售均价为例，报告期内平均每平方米物业销售价约为22,588元，较2021年同期的约14,321元上涨约57.7%。

细分起来，众安集团87%销售额来自于浙江省内，杭州、义乌、绍兴、温州为销售前4的城市，销售贡献分别为27%、16%、15%及12%。布局一二线城市及强经济城市，由此稳住了众安地产业绩的基本盘。

其它业务方面，物业租赁产生的收入约为人民币3030万元，下降约49.1%；酒店营运录得收入约为9980万元，同比上涨约2.3%；物业管理及其他服务产生的收入约为2.03亿元，同比上涨约14.6%。

在保持营收增长的同时，众安集团保持在人员增加的基础上，保持了三费开支的下降。

数据显示，在报告期内，众安集团的销售及分销费用为1.269亿元，下降约7.9%；行政开支为3.112亿元，下降约1.9%；财务费用仅为1.029亿元，下降约13.2%。

作为一家老牌房企，众安集团极为稳健，目前即无美元债在身，且销售、采购及金融机构均以人民币为主，所以所承受的外汇风险较小，负债规模亦在合理范围内。

财报显示，2022年上半年，众安集团总资产负债率、净负债率分别为约79.7%和约82.9%。剔除预收账款资产负债率同样略有升高至67.9%，不过仍满足“三道红线”要求，属于绿档企业。

债务结构表现来看，截止至2022年上半年底企业长短债比为2.95，处于行业领先水平；企业2年内的债务占比由2021年的66.1%改善了9个百分点至57.0%，债务结构极大优化。

在土储方面，截止2022年上半年底，众安集团共拥有总土储建面1044万平方米，和2021年底相差不大，按当前企业销售表现，可以满足企业未来5年左右的发展所需，土储总量较为充裕。

众安的表现在于下半年及2023年

对于众安集团2022年下半年及2023年的中期业绩表现，则可以用两个指标来审视：现金流、员工数。

第一个指标是现金流。截止至2022年上半年末，众安集团共持有现金72.3亿元，较之2021年年底仅减少约7亿元，且这是在上半年新增7块储的前提下的数据。

数据显示，上半年众安集团新增项目共计 7 个，总建筑面积约为 523,903 平方米，总代价约人民币 48.85 亿元，新增土地平均楼面价约每平方米人民币 9,323 元。7个地块均位于浙江省内，其中杭州6宗，有效地对浙江省内资源特别是大本营杭州进行补充。

拥有强大现金流、资产负债结构大幅改善等表现也进一步显露了公司的反脆弱能力和稳定性，使其能够在弱周期时积极进取，拿取更多的优质地块，为未来发展夯实基础。

第二个指标是员工数。截止2022年6月30日，众安集团雇佣员工5221人，较去年同期增加405人。在企普遍大裁员的大背景下，众安却增加了近10%的员工，显示其进一步加码后市的决心。

2022年下半年以来，国家稳经济举措加快落地，房地产政策逐渐宽松，市场筑底回升趋势明显。如果整体境外债务能获得顺利展期，房企走出短期流动性困难只是时间问题。

从大环境而言，政策面正持续发力。7月28日，政治局会议强调，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生;银保监会指出，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。

监管层多次表态，为房地产市场吃下“定心丸”。近期，全国多地放松政策“应出尽出”，部分购房者在结束观望后或将加速入市，如上海、成都两市的成交皆创年内新高。

与其它房企不同的是，目前众安集团整体生产经营正常，各项业务有序开展，所有项目均正常施工。

与此同时，优质的区域布局为众安后续业绩的释放带来了确定性预期。2022年下半年及2023年，众安将有多个高价值项目推向市场，主要位于长三角区域。

更为重要的是，众安集团到目前的营收，相当一部分是2019年及之前入市的结转收入，更多2019年后的入市项目等待结转，故此2020年后市入市项目的结转收入，将要在2022年底、2023年甚至是2024年并表。

根据智通财经APP的统计，众安集团分别在2019年获取5块地，2020年获取22块地，2021年获取12块地，土地款合计361亿元，截止目前已全部付清，由此在债务方面不再会有多少支出。

由于房地产项目开发周期的原因，众安集团2020-2021年获取的地块均未竣备交付，更多会在2023年并表，而这部分将会在2023年给众安集团带来超过200亿的营收。

此外，3月23日众安集团公告与中国农业银行股份有限公司浙江省分行签署《并购业务战略合作协议》，农业银行授予众安集团人民币70亿元并购融资额度，帮助企业更好地把握市场上所呈现的收并购机遇。

这才是未来投资众安逻辑的逻辑和底气所在。

总结

投资不必比谁短期盈利得多，更多是看谁活得久，时间才是检验投资成果最好的试金石。

受制于房地产环境的整体承压，加上过去三个月来恒指的下跌，多家国内龙头房企过去数个月来股价均出现较大跌幅。就众安集团而言，其目前的股价与5个月前差异不大，跌幅远低于行业水平。

就成长而言，在万亿级房地产市场中，未来两年，就百强房企而言，很难再找出一家业绩和净利润可以实现100%复合增长的企业，而重金在手和具备较右进取心的众安集团就是其中之一。

根植于短期的题材推力，立足于长期所在赛道的成长性和公司个体的长期驱动力，未来两年的众安集团，有二级市场的表现方面可以值得期待。