新股前瞻|魔方生活港交所递表，新商业模式引领价值重估

过去几年内，长租公寓屡屡在资本市场遇冷。暴雷、倒闭等传闻接连不断，给市场上仍然存活的长租公寓玩家带来了不小的压力。

在整体承压的大环境下，一家长租公寓头部企业魔方生活服务集团突出重围传出IPO消息：据港交所9月26日披露，魔方生活服务集团有限公司(以下简称“魔方生活”)向港交所主板递交上市申请，摩根士丹利、建银国际为其联席保荐人。

而观察其业绩能够发现，公司营收年年增长，业绩表现喜人。

亮眼业绩的背后，魔方生活为何能够逆风成长?它与其他长租公寓玩家的区别又在哪?本文将进行详细探析。

营收连续三年增长 直营公寓量效齐升

魔方生活发展迅猛，是中国规模最大、发展迅速的独立集中式长租公寓运营商。公司专注于为社会精英、白领人员、企业基层员工等提供安全、便捷、 舒适、温馨的租住解决方案。自2009年6月于南京推出业内首套长租公寓以来至今，其业务已覆盖北上广深在内的26个一线及主要城市。

据招股书披露，2019年至2021年，公司持续保持增长，营业收入从人民币9.47亿元提升至14.71亿元，复合年增长率为24.7%;毛利从8.08亿元提升至12.67亿元，复合增长率为25.2%;净利润从6355.1万元提升至2.95亿元，复合增长率为115.6%。2020 年疫情爆发以来，公司呈现出较强的成长性与经营韧性，业绩增速及盈利能力均保持良好水平。相比同业很多在疫情中录得净亏损的长租公寓，魔方生活的营收依然延续增长势头，不俗的业绩已然彰显了公司稳健发展的底色。

而在2021年，随着疫情初步受控，公司业绩录得强劲反弹，营收同比增长55%，毛利同比增长61.2%。

2022年上半年，公司业绩持续高增，相比去年同期营收增长24%，毛利同比增长25%，优秀成长性凸显。2022年全年营收与利润有望超过去年，实现连续第四年增长。

而从各项盈利指标来看，公司盈利能力稳步提升，疫情并未拦住公司快速成长的脚步。从2019年至2021年，公司整体毛利率分别为85.4%、82.9%、86.1%，至2021年年底已创下新高。

据智通财经APP了解，不断提高的毛利率主要来源于公司直营模式的公寓社区。2019-2021年间，该核心业务毛利率从85.4%增长至87.2%，核心业务成长动能充足，随着疫情影响逐渐消退，将带动公司整体业绩进一步稳增。

2019-2021年间，公司运营的公寓网络已实现量效齐升：在营公寓数分别为35879套、39030套和75887套，实现了三年内规模翻番;得益于运营效率的不断提升，数字化管理以及规模扩张带来的运营成本降低，公司的经调整EBITDA利润率从2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日进一步提升至18.6%。

此前，长租公寓屡屡暴雷，折射出了行业内某些公司粗放式运营、盲目激进扩张、现金流短缺等困窘的现状。然而，从魔方生活的财报来看，公司以精细化运营为抓手，积极降本增效，财务结构不断向好。

2019-2021年间，公司各项成本占比均有所降低，其中销售及分销开支占收入百分比从3.6%下降至3.4%;行政开支占收入百分比从19.8%下降至14.4%。

据智通财经APP了解，2019-2021年间，公司现金及现金结余分别为2.32亿元，3.48亿元，6.70亿元，2022年上半年则为6.92亿元，丰厚的现金结余使得公司流动性充裕。报告期内，净资本负债比率从14.8%下降至11.3%，财务表现持续向好。

从业绩数据来看，核心业务成长性优秀，公司抗风险能力增强，随着后续经济加速复苏、消费反弹、租房需求回暖，将进一步支持公司长期成长。

不过，公司增长的底气并不仅仅来自于这份稳中向好的财报，更大的秘密还隐藏在其商业模式中。

独特商业模式为何能在一线城市立足?

此前暴雷的长租公寓普遍为“分散式长租公寓”模式，而魔方生活服务集团旗下公寓与前者最大的不同，在于其采用的是“集中式长租公寓”模式。

集中式长租公寓通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓;分散式则从不同的个人业主收集分散在不同地点的公寓。

比起分散式长租公寓，集中式长租公寓运营成本更低，也更便于标准化运营。通过社交功能区域的设计，使得住户居住体验更佳，且更有利于增强用户粘性、形成品牌价值。

据弗若斯特沙利文所进行的客户调查，按品牌知名度计，魔方生活服务集团在中国集中式长租公寓品牌中位居第一;同时，魔方也在受访者最信赖的中国集中式长租公寓品牌中位居第一。规模与品牌将共同建筑公司的“护城河”。

在疫情后的长租公寓市场，受益于住户的避险情绪，品牌效应将进一步强化。凭借魔方生活的高品牌知名度、卓越的运营效率以及广泛的公寓网络，公司成功把握了收并购机会，成为集中式租赁公寓市场领先的整合者。根据弗若斯特沙利文的资料，自2020年以来，魔方公寓是业内最活跃的收购者，完成了总价值约13亿人民币的十项收购。

根据弗若斯特沙利文的资料，集中式长租公寓的地域覆盖范围以一线城市为主， 一线城市亦是2017年至2021年集中式长租公寓最大及增长最快的地域市场。疫情过后，一线城市复苏速度更快，且快速增长的经济能够连续多年吸引人口净流入，租房需求长期处于高位，保障了长租公寓企业未来业绩的稳定增长。

魔方生活的公寓业务主要布局于北上广深等一、二线城市，且持续占据行业优势地位。公司为北京及上海最大的集中式长租公寓运营商，于2021年在这两个城市合共运营超过35000套运营中公寓。

据智通财经APP了解，近年来，国家已在“房住不炒”“租售并举”“扩大保障性租赁住房供给”等方面出台了一系列利好政策，支持住房租赁市场稳步有序发展。魔方生活服务集团是16个行业协会的指导委员会成员，公司的执行董事兼首席执行官柳佳是中国饭店协会副会长，此外魔方生活服务集团还经常受邀为相关政策制定提供企业建议和实践案例。可以看出，魔方生活服务集团是住户、企业、机构业主和政府的首选品牌。

在整个行业经历资本寒冬的时刻，魔方生活却为市场指出了长租公寓的另一条增长路径。随着后续政策红利加速释放，魔方生活将持续以优质服务为核心、以数字化管理为驱动，坚持为新生代消费人群打造安全、便捷、舒适、友好的社群生活方式。