中国银河证券:房地产行业将走上弱复苏 看好板块四季度行情

中国银河证券认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期,四季度或是新一轮政策窗口期。

智通财经APP获悉,中国银河证券发布研究报告称,相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持,930自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果,该行认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期,四季度或是新一轮政策窗口期,前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正,该行认为接下来行业将走上弱复苏的道路,看好板块四季度的行情。

投资建议:建议关注强信用房企:万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、滨江集团(002244.SZ),建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914.SZ)。

中国银河证券主要观点如下:

克尔瑞发布2022年9月百强房企销售数据。

房企销售连续四月同比降幅收窄,主要系低基数效应。根据克而瑞公布的2022年9月百强房企销售榜单,9月TOP100房企销售操盘金额为6268.8亿元,环比上升3.66%,同比下降26.46%,较上月同比增加10.88pct,本月百强房企销售实现连续4月同比降幅收窄,整体处于弱复苏态势。

从环比角度,销售规模已连续2月保持基本稳定,环比变动微弱,与传统淡季7、8月份相比,“金九”时节销售环比数据本应加速提升,但现实表现平淡,而同比降幅的收窄主要归因于去年同期基数较低。9月底以来,政策端发力稳楼市、扭预期,多部门出台下调利率、个税退税等措施,刺激刚需及改善性需求、稳定预期,政策效果将逐步显现,四季度销售将继续保持弱复苏态势。

TOP1-10、TOP21-50房企销售实现较大恢复。

2022年9月单月销售规模超过100亿的企业有15家,基本与上月和22年度平均水平持平,单月销售规模超过400亿的企业有1家,为2022年下半年首例。各梯队房企销售门槛同比降幅较上月实现持续收窄,就单月销售金额而言,多数房企实现销售修复,其中TOP1-3房企连续两月同比降幅大为收缩。TOP21-50房企销售额实现较大恢复,同比降幅均收缩15个百分点以上。

区域分化加剧,头部国企及区域龙头优势彰显。

单月销售金额排名前三的房企是碧桂园、保利发展、招商蛇口,9月全口径销售额分别为406、384、350.1亿元,同比分别为-28.4%、9.71%、46.85%,环比变动+15.34%、-0.21%、47.29%,其中碧桂园成为2022年下半年单月销售金额首次突破400亿元的房企。本月头部房企销售修复较中部更佳,TOP20房企中,共有9家房企全口径销售金额同比为正,其中表现较好的为越秀地产、仁恒置地、电建地产,单月销售同比增幅均在50%以上。头部房企修复效果普遍优于中部房企,TOP20房企中除新城控股同比降幅在52.4%以外,多数房企同比变动均在-30%以内。从区域布局来看,相较推盘布局城市能级较低的房企,推盘集中在一二线核心城市的房企能更快速实现销售修复,区域分化逐步显现,布局优势得以彰显。

风险提示:销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。

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