华创证券：房地产销售修复初现 关注“两个中心及一个基本点”

智通财经APP获悉，华创证券发布研究报告称，2月房地产销售金额增速修复，国央企销售增速73%。2月重点头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨30%，较1月修复50个百分点，销售明显修复。销售市场好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1)以高能级城市复苏为中心;2)以国央企估值修复为中心;3)以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。

投资建议：关注越秀地产(00123)、绿城中国(03900)、招商蛇口(001979.SZ)、华发股份(600325.SH)、建发股份(600153.SH)、保利发展(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、天地源(600665.SH)、阳光股份(000608.SZ)等。

华创证券主要观点如下：

销售金额增速修复，国央企销售增速73%。2月重点头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨30%，较1月修复50个百分点，销售明显修复。

1)2月疫情及春节假期影响所积压的购房需求释放，尤其北京、上海、成都等重点城市成交活跃度回升，高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售修复，随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏，高能级城市成交回暖态势有望延续。

2)复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面。2月监测的16家头部房企中，国央企销售金额增速达73%，而民企增速-11%，较上月降幅收窄，但仍保持下降态势，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。

龙头房企谨慎扩储，拿地量少热度高，反映房企拿地聚焦高能级城市优质地块。

2月北京、杭州、苏州等核心城市供地，优质供应促进土拍市场点状回暖，但优质供应规模较小限制了龙头房企拿地规模，2月重点房企拿地金额同比下滑48%，降幅明显。1)2月重点头部房企中，国央企华润置地、越秀拿地最为积极，华润拿地金额121亿元，其中以64亿获取北京建面28万方商业项目，拟落地北京第一座万象城;越秀以59亿、15%溢价率获取北京两宗优质宅地，继续保持逆势扩土储。民企新城控股，以25亿、11.8%溢价率获取杭州优质宅地。2)2月龙头房企拿地溢价率上涨至8.6%，为2021年9月以来溢价率最高，拿地量少热度高的表现，反映龙头房企聚焦高能级城市优质地块，谨慎扩储。2023年1-2月，重点追踪的16家龙头房企一二线拿地比例接近100%。

随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。

行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。2月信用债发行规模366亿元，基于2022年低基数同比增长18%，头部房企发行信用债72亿元。1)国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如保利发展2月发债利率2.26%，相较2022年发债利率下降64bp，中海、金茂2月发债利率保持在4%以下。2)2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023年到期债务占比接近50%，在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。

2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。

2月销售较快回暖，但市场对政策预期出现分歧，头部房企持续响应融资新政，如招商蛇口拟定增募资不超过85亿元、万科A拟非公开发行A股股票募集不超过150亿元。销售市场好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1)以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司;2)以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程有望促使国央企估值得到系统性修复;3)以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。