绿城中国(03900)豪斥逾230亿上演反周期拿地大戏,观众掌声何时响起?

绿城一改此前谨慎态度,积极攻城略地,令人眼前一亮。

当其他房企在第四季度拿地放慢时,绿城中国(03900)则开始执行反周期拿地策略,近一个月内连拿8地,共耗资逾230亿元人民币(单位下同)。

绿城一改此前谨慎态度,积极攻城略地,令人眼前一亮。因此,有媒体指出,绿城突转激进是在押宝后市走强。

其实早在今年年初,绿城的管理层就表示,绿城的土地储备还需要进一步加大,2017年会加大房地产投资力度,并且瞄准下半年的投资机会。

智通财经APP了解到,今年绿城的投资目标为700亿元。根据媒体报道,截止11月10日,绿城通过合作拍地、参股、旧城改造等方式获得的新增土地耗资约512亿元。再加上绿城于11月14日以31.8亿拿下成都双流地块。也就是说,今年绿城的拿地“余额”还剩150多亿。

在房企追逐规模化发展的当下,丰富的土储成为房企竞争的利器。绿城如今在土地市场发起攻势,能否获得资本市场的认可?

重仓浙江大本营

浙江作为绿城的大本营,一直是公司的重仓之地,此次其密集拿地也不例外。

除拿下成都上述地块外,绿城近一个月内拿下的其余地块分别为:10月19日,绿城携手宁波轨道交通竞得宁波东部新城地块;仅隔一天,联合体再夺宁波鄞州区邱隘镇南区核心地块;10月30日,绿城竞得2宗杭州富阳银湖街道的低密度地块;11月3日,绿城在宁波再添奉化长汀地块;11月7日,绿城以86亿、自持20%摘得北京石景山五里坨地块;11月8日,绿城摘得杭州市闲林街道里项片区A-14地块。

值得一提的是,近年绿城的拿地策略是聚焦一二线核心城市。此番绿城拿地的许多标志性动作,也引起业界关注。比如,拿下的北京石景山地块,是绿城近三年在北京的第三个项目。该地块总用地面积达21.64万平米,总建筑体量达34.79万平米,属北京今年少见的大体量综合宅地。根据地块出让条件,届时住房销售均价不超过52024元/平方米,且最高销售单价不得超过54625元/平方米。

应该注意的是,据智通财经APP统计,绿城拿下上述地块付出的地价款总计逾230亿元,逼近绿城上半年的新增土地款。根据中报显示,上半年,绿城新增12个项目,总建筑面积约为295万平方米,总土地款约245亿元。

另外,绿城此番密集拿地依然重仓杭州和宁波。根据中报数据显示,截至2017年6月30日,绿城土储的总建筑面积超过3057万平方米,其中杭州占比15%,浙江(除杭州)占比29.5%,两者占比共计44.5%,可谓占了绿城土储的“半壁江山”。

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在业界看来,绿城此番大力补仓,资金方面压力较小,毕竟在2016年公司极少对外投资,账上积累了充裕现金流。根据中报数据显示,截至2017年6月30日,该集团有银行存款及现金(包括抵押银行存款)367.35亿元,总借贷602.14亿元。另外,该公司的净资产负债率为57.9%,较2016年12月31日的58.1%略有下降,较为健康。

另外,在今年中期业绩会上,绿城管理层也表示,目前公司取得金融机构授信超过1700亿元,截至2017年6月30日尚有可使用额度约1270亿元。

绿城土储落后同业

在绿城开始大力补充土储之时,其他房企已经慢下拿地步伐。

根据克而瑞的统计显示,整体而言,1-10月房企拿地规模已超去年全年,但单月拿地总量环比有所下跌。主要由于前三季度多数重点房企积极补货,库存充裕,土地规模达到新的高度,10月企业在拿地上有所放缓。但从累计来看,1-10月30强房企拿地规模依然较大,其中,新增土地价值30强房企总价值达到24092亿元,新增土地建面30强总建面达到57145万平方米,分别达到去年全年的1.2倍和1.1倍。

智通财经APP注意到,今年以来,随着楼市调控政策不断加码,房企销售端热度下降,但是在土地市场上,房企拼杀热度不减。在房企集中度不断提高的趋势下,许多中小房企都在加速奔跑,大力补充土储,希望通过规模化竞争,挤进强者梯队。

而在土地市场上,此前绿城一直低调蛰伏。土储成了公司发展的一块短板。根据绿城目前的土储水平来看,远不及其他销售千亿以上的房企。

几组较为粗略的数据对比可以说明问题。今年前10月,绿城销售额突破千亿大关,达到1070亿元,绿城提前两个月完成900亿的年度销售目标。根据克而瑞的统计,共有12家房企前10月的销售额在千亿以上,绿城正好排在第12位。

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房企2017年1-10月销售排行榜  图片来源:克而瑞

而在中期土储排行榜上,绿城以3057万平方米位列19位,许多销售额远未及千亿的房企土储都居于绿城之上。比如,中国金茂(00817)的前10月销售额为457.04亿,而中期土储量则为3725万平方米。

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图片来源:中房智库

再看绿城新增土储的排行水平。今年中期绿城新增土储建面为295万平方米,再加上近期拿地共超百万平方米,粗略估计,目前绿城新增土储建面逾400万平方米,这一体量和杭州市场上的强力竞争者融信中国(03301)相当——根据克而瑞的统计,前10月,融信的新增土地建面为402.1万平方米,居排行榜第30位。

一般而言,在雄厚财力支撑下,房企积极拿下优质地块于公司而言都是利好消息,这在资本市场上也会得到良好反馈。不过绿城此番拿地的时间点略显尴尬——内房股此轮上涨周期几近结束,正处于今年以来最长时间的回调期,在此种境况下,个股很难突破板块僵局迎来大涨,体现在绿城上,从10月至今,绿城已经累计下跌2.34%。不过这并不妨碍投资者将绿城列为“3年将涨5倍”的潜力股。

在2017年内房股的这轮大涨潮中,绿城并未跟上板块上涨步调,明显估值还处于行业较低水平,根据富途证券数据显示,其动态PE仅约7倍。而在其押宝后市走强及追求有质量的增长调性下,未来股价能否迎风起舞,仍然值得期待。

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