开源证券：地产基本面下行是果不是因 下半年政策窗口期值得关注

智通财经APP获悉，开源证券发布研究报告称，当前制约房企投资开工的核心因素是销售和回款压力，销售承压则是由于居民对收入和经济增长的信心仍需稳固，地产基本面的下行是果不是因。从板块看，该行认为当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。该行持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。

受益标的：1)保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中国海外发展(00688)、建发股份(600153.SH)、越秀地产(00123)等优质央国企;2)万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、美的置业(03990)等财务稳健的民企和混合所有制企业。

开源证券主要观点如下：

销售数据同比下降，区域数据分化显著

国家统计局发布2023年1-6月商品房投资和销售数据。2023年1-6月，全国商品房销售面积5.95亿平，同比下降5.3%(1-5月-0.9%)，其中商品住宅销售面积同比下降2.8%;1-6月商品房销售额6.31万亿元，同比增长1.1%(1-5月+8.4%)，其中商品住宅销售额同比增长3.7%。分区域看，1-6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为7.1%、-9.0%、-6.0%、-0.8%。

开发投资数据持续承压，房企资金压力犹存

2023年1-6月，房地产开发投资额5.86万亿元，同比下降7.9%(1-5月-7.2%)，其中住宅开发投资额同比下降7.3%，开发投资降幅进一步扩大主要源于销售下降，房企投资拿地和开工动力及能力下降。根据中指院数据，2023年1-6月，全国300城累计住宅土地成交面积13537万方，同比-30%;成交金额9520亿元，同比-20%，房企整体拿地意愿大幅下降。2023年1-6月，房地产开发企业到位资金6.88万亿元，累计同比下降9.8%(1-6月-6.6%)，其中自筹资金单月下降29.5%，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。

单月新开工创2008年以来最低同月水平，竣工数据较为靓眼

2023年1-6月，全国房屋新开工面积4.99亿平，同比下降24.3%(1-5月-22.6%);其中住宅新开工面积3.63亿平，同比下降24.9%(1-5月-22.7%)，降幅进一步拉大。2023年6月单月新开工面积1.02亿平，为2008年至今最低同月水平，房企开工意愿较低。2023年1-6月，房屋竣工面积3.39亿平，同比增长19.0%(1-5月+19.6%)，其中住宅竣工面积2.46亿平，同比增长18.5%(1-5月+19.0%)，竣工端数据较为靓眼。在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策下，预计竣工数据全年有望保持中高增速。

风险提示：1)行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大;2)政策放松不及预期。