“棚改2.0”？中信证券：这一轮“城中村改造”不一样

7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

中信证券分析师陈聪等人在近期报告《本轮城中村改造的承继和创新》中认为，本轮城中村改造和历史上的棚改，不同点多于相同点。本轮城中村改造在区域上，在主要工作方式上，在受益主体上都和历史上的棚改政策有比较大的区别。

具体而言，在区域方面上，棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域，本轮城中村改造则专门针对超大特大城市：

由于当时的棚户区改造以资金驱动为主要手段，以大拆大建为主要模式，拆迁较为容易的三四线城市进展快，需求迫切但情况复杂的超大特大城市进展缓慢。换言之，棚改是先易后难的改革。

但是，大量货币化资金投入，使得三四线城市房价上涨过快。且三四线城市人口和产业相对薄弱，开发规模过大，一定程度增加了经济运行长期风险。

本轮城中村改造从一开始就在区域上限定于超大特大城市，从居民的切实需要出发，从城市的客观实际出发，在有人口流入产业基础的大城市搞城中村改造。

由于一线城市的城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢，对经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。

在工作的主要方式上，本轮改造与棚户区改造重点不同：

棚户区改造不乏大拆大建的案例。当时全国人均居住面积还比较低，但大拆大建也确实留下了城市千篇一律，短期供给过大，社区配套不合理，职住不平衡等一系列问题。

我们认为本轮城中村改造更像“绣花”功夫，适应当前人均居住面积相对较高，但居住环境和城市面貌亟待改善的事实。

2023年7月，广州连续发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法 （征求意见稿）》和《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，主要聚焦通过城中村改造加强住房保障和人才安居；推动城中村传统产业转型升级；加强历史文化保护，留住乡愁；加强树木保护；补偿安置和权益保障；拆迁补偿争议解决；鼓励将集体用地转为国有土地等领域。我们认为，城中村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区的环境更新，既包含了拆除重建的全面改造，也包含维持建筑格局的微改造，还有介于两者之间的混合改造。

在受益主体上，本轮城中村改造更为聚焦：

相比棚改而言，本轮城中村改造的受益主体更聚焦，其受益时间更长。

棚改本身推动了澎湃的建设需求，驱动了上下游的扩大再生产。城中村改造则要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。

从短期拉动投资的角度，我们认为无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。

但从高质量发展的角度，我们预计这轮城中村改造能解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。政策不仅驱动了一部分营建的机会，更诞生了大量运营服务的商机。

本文转载自华尔街见闻；智通财经编辑：文文。