平安证券：预计重点城市限贷限购等政策有望进一步优化 提振房地产板块信心

智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，本次政治局会议强调我国房地产市场供求关系发生重大变化，需适时调整优化房地产政策，结合此前央行表态，预计重点城市限贷限购等政策有望进一步优化，提振整体板块信心。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企，同时建议关注物业管理企业及产业链机会。

事件：7月24日中共中央政治局召开会议，会议指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

平安观点主要观点如下：

房地产供求关系发生重大变化，行业政策需适时调整优化：

对比4.28政治局会议，本次会议未重申房住不炒，新增“我国房地产市场供求关系发生重大变化”提法，当前短期受收入预期、房价下跌担忧等因素影响，二季度以来楼市成交持续走弱，2023H1全国商品房销售面积同比降5.3%，6月单月降幅达18.2%;中长期随着城镇化率放缓，城镇人均居住面积大幅改善，潜在需求亦面临压力。在这种背景下，我们认为“房地产市场供求关系发生重大变化”可能意味着国内房地产市场在经历“供不应求”到“结构性供不应求”后，再度迈入新的阶段。短期压力点或更多聚焦在需求端，会议指出适应新形势、适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，预计短期重点城市限贷限购等需求端政策优化或值得期待。

加大保障性住房建设供给，积极推动城中村改造和“平急两用”：

保障性住房为新市民、青年人等住房问题解决重要手段之一，亦为房地产新发展模式重要一环。7月14日央行答记者问时提到1000亿租赁住房贷款支持计划稳步推进，已落地济南、郑州等试点城市，未来保障性住房建设供应有望持续加强。城中村改造具备消除安全隐患、增加公共服务补给、提高土地资源利用效率等优点，7月21日国常会已审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。考虑城中村改造并非简单采取大规模拆除重建模式，项目情况更加复杂，且公益性更强，意味后续城中村改造将相对有序，对经济边际拉动亦更为渐进。对于闲置房产盘活，参考历史经验多为改建保障性租赁住房，后续盘活改造或仍将向相关方向推进。

防风险仍是当前房地产重点任务：

整个房地产表述部分仍位于“要切实防范化解重点领域风险”之后，在销售端承压、民企融资端压力仍存的大环境下，行业整体流动性危机并未完全消除，后续仍需要更多政策出台化解头部房企风险、优化行业整体资产负债状况，同时保交楼政策预计仍将持续推进。

个股方面：

短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如：保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、越秀地产(00123)、华发股份(600325.SH)、中国海外发展(00688)、滨江集团(002244.SZ)、万科A(000002.SZ)等。

同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)、东方雨虹(002271.SZ)、科顺股份(300737.SZ)、伟星新材(002372.SZ)、坚朗五金(002791.SZ)等。

风险提示：1)楼市复苏持续性不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)政策改善不及预期风险。