国金证券:广州落地认房不认贷 预计高能级城市将有更多宽松政策出台

宽松政策主要利好重点布局一线和强二线城市的主流房企。

智通财经APP获悉,国金证券发布研究报告称,广州打响了一线城市认房不认贷的“第一枪”,在销售持续承压背景下,预计高能级城市将有更多宽松政策出台,支持房地产市场企稳回暖。宽松政策主要利好重点布局一线和强二线城市的主流房企,如建发国际集团(01908)、越秀地产(00123)、招商蛇口(001979.SZ)等;一线本地房企同样因此受益,如城建发展(600266.SH)、珠江股份(600684.SH)等。

事件:8月30日,广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,其中提到,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

国金证券主要观点如下:

销售基本面加速下滑,亟待宽松政策落地支持。

2023年1-7月全国商品房销售额同比-1.5%,7月单月同比-19.3%;1-7月商品房销售面积同比-6.5%,7月单月同比-15.5%。一线城市整体销售表现虽好于全国平均水平,但近两个月销售同样持续承压,据wind高频数据,8月(截至25日)一线城市新房销售月度累计同比-27.7%,连续三个月同比下降,而广州在四个一线城市中销售下滑压力相对较大,6月、7月销售面积分别同比-33.7%、-15.8%,也亟需宽松政策落地支持。

广州打响一线城市认房不认贷“第一枪”。

8月25日,住建部、央行、金管总局出台认房不用认贷政策并纳入“一城一策”工具箱,打开了目前一线城市严格执行认房认贷的政策空间。此次广州作为一线城市代表明确落地认房不认贷,验证了我们在6、7月外发的《一线城市迅速响应,高能级城市宽松政策有望落地》等多篇报告中的判断。一线城市认房不认贷的落地,将大幅降低置换改善需求首付比例门槛(从7-8成降至3-3.5成),促进购房需求的释放。

其他一线城市宽松政策预计“箭在弦上”。

当前各能级城市销售均持续承压,若要促进市场整体企稳,一线城市带头是关键。在广州落地认房不认贷后,预计其他一线城市也将紧随其后,同时或还有多项配套政策出台,包括但不限于放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅的认定标准等。我们预计认房不认贷与其他宽松政策将形成一线城市的政策“组合拳”,促进置换需求及改善需求的释放,支撑市场销售企稳回升。

供给侧再迎支持,地产板块有望引领本轮市场上涨。

8月27日证监会发布上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制。本次放开上市房企再融资不能破净的限制是对房企“三支箭”融资的补丁支持,预计将和房地产需求侧政策协同发力,支持房地产市场企稳。截至8月25日,中证全指房地产指数的PB-LF为0.86,位于近十年1.9%的百分位,估值处于绝对底部区间,在政策带动下,地产板块有望引领本轮市场上涨。

风险提示:宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约。

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