贝壳-W(02423)2023Q2业绩会：二季度存量房贡献利润率维持在45.6%高位 核心业务盈利能力稳定

智通财经APP获悉，8月31日，贝壳-W(02423)公布2023年中期业绩公告显示，公司净收入为人民币398亿元(单位下同)，同比增加51.0%。净利润为40.49亿元，2022年同期净亏损24.85亿元。经调整净利润为59.25亿元，2022年同期经调整净亏损为5.92亿元。拟派付特别现金股息每股普通股0.057美元或每股美国存托股份0.171美元。在业绩交流会上，贝壳表示，存量房方面，公司2023年Q2存量房业务GTV达到4,565亿元，同比增加16.0%；净收入64亿元，同比增加15.9%。存量房贡献利润率在Q2市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升了8.9个百分点，核心业务盈利能力稳定。 新房方面，公司2023年Q2新房业务GTV达到了2,950亿元，同比增长32.4%，净收入为87亿元，同比增长30.4%。新房回款进一步增加至100.6亿元，连续8个季度超过新房收入。

贝壳指出，今年上半年房地产市场整体交易量逐渐正常化，第一季度，市场前期积压购房需求集中释放，带动房地产实现“小阳春”，自第二季度以来，随着家庭收入和就业预期的压力增强，市场复苏面临挑战，随着政策的放松， 买卖双方对价格的预期出现分歧，投机行为加剧，交易周期减速，第二季度的市场交易量逐步回归常态化运行，上半年市场整体企稳。同时， 一些房地产开发商出现违约，供应和需求端都对新房供应的限制和项目交付持续担忧。

贝壳披露，公司2023年Q2总GTV为7806亿元，同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64 亿元。上半年贝壳实现GTV 1.75万亿元，同比增长43.0%，净收入为398亿元，同比增加51.0%；经调整净利润达到人民币59.3亿元。截至23H1，在手现金508亿元。

存量房方面，公司2023年Q2存量房业务GTV达到4,565亿元，同比增加16.0%；净收入64亿元，同比增加15.9%。存量房贡献利润率在Q2市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升了8.9个百分点，核心业务盈利能力稳定。 新房方面，公司2023年Q2新房业务 GTV 达到了2,950亿元，同比增长32.4%，净收入为87亿元，同比增长30.4%。新房回款进一步增加至100.6亿元，连续8个季度超过新房收入，开发商预付佣占总佣金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房应收账款周转天数缩短至仅52天，创下上市以来的新低。

展望后市，贝壳预计2023Q3, 公司净收入155-160亿元，同比-9.1~11.9%。扩大及延长股份回购计划：自2022年9月回购计划启动至2023年8月， 回购计划于公开市场购买4100万股美国存托股份，总对价为6.05亿美元，回购股份占到总股份的2.12%。股份回购计划延长至2024年8月31日，回购授权从10亿美元上升至20亿美元。首次派发特别现金股息： 总额大约为2亿美元。派发对象为截至2023年9月15日营业结束时在册的普通股股东和ADS持有人，资金将由公司盈余现金支付。 (上半年归母净利润5.6亿美金，相当于35.7%派息率)

Q&A

Q：能否进一步展开如何看待上半年住房市场的波动，以及供求结构变化？下半年是如何考虑的？

A：我们认为今年房地产市场会底部复苏，无论是供求双方的信心，还是政策的宽松。我们相信房地产市场将迎来一个周期性增长的新时期。

新房市场方面，上半年以来，开发商采用渠道销售的意愿增强。我们重视的是 渠道销售市场的健康稳健增长而不是追求规模。 Q1市场的快速反弹提升了市场预期，但自4月以来，市场显著回落，6月新房销售降幅超过20%。新房销售下降的原因有以下三点：一是，市场逐步恢复正常化；二是，宏观经济压力大，就业率数据、进出口数据较弱，令居民信心下降；三是，疫情对经济造成长期影响， 市场分化严重，在同一城市不同区域也出现分化，北京、上海的核心区房价指数高出郊区40-50%。

供需结构变化方面，从供给侧上看，置换需求仍是市场供给增加的关键，部分新挂牌房屋房龄在5 年以下&20年以上房龄的住宅供应量增加，高品质、次新房的供应量增加，为购房者提供了更多选择。从需求侧上看，与2022年相比，35至44岁的客户比例增加了2个百分点至 35%；90平方米左右的单位比例增加了3个百分点至37%。城市重点区域的住宅以改善为导向。

此外，存量房市场在满足改善型需求中起到了重要作用。开发商仍需时间 消化风险，新房市场的相关供应量有限，因此需求流向存量房市场。6月，月度存量房选择指数 (monthly existing home choose index) 比 4 月仅-1.7%，甚至在7月出现了反弹。根据我们的研究，Q2有购房计划的客户比Q1增长了1%，这预示了下半年的趋势。但是市场不是线性的，未来具有结构性的增长空间，积极的政策会支持市场复苏。

从中性的角度，我们也认为市场会复苏，7月24日的中共中央政治局会议，提出“有效防范和化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工 具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

我们认为国内市场在6月触底、下半年复苏，新房市场Q3预计将震荡回升。我们也观察到北京、上海的存量房选择、新客户需求， transition volume先回升，预计需求端刺激政策可以激活50%以上的人口，同时需求结构的放大和激活住房置换链条，将带来经济的增长。

Q：公司一赛道业务中新房、二手房交易如何看待长期增长空间？采取了哪些提效措施以及进展？

A：一赛道我们因区域施策，提升优质门店的联网规模，赋能优质门店做好经营管理和经纪人招募，推进大店模式。上半年门店数量较去年底增长10%、经纪人数量较去年底增长70%。我们正在推广一种竞争机制，对门店进行排名，且已经扩展到到家居销售渠道。此外，我们推广大点模式， 为店东创建专门的主页，以及利用数字化运营分析工具，提升其业务管理效率。

我们还将协助店东提高业务理解、改善管理方法，使用在线工具，围绕房、客、经济人这三个核心要素提效。 Eg.在房源端，采取“店对盘”房源运营机制，令经纪人专注于特定楼盘，提升服务者的房源维护能力和交易效率。

新房交易方面，我们也使用聚焦重点项目盘源的策略，实施点对点匹配渠道经纪人，提高客户流动性和管理效率。因此，挂牌房源的14天销售比例从6%提升至12%。对于每一项匹配，全面优化的在线销售需求分配 至存量、新房交易服务，兼顾公平和效率来支持年轻经纪人的成长，解决私下转让订单的问题。

通过数字工具和闭环管理，识别风险解决资金问题。整合政府在线系统， 平台进行主动自我审查、被动监督的店主和经纪人合规一是提高，将促使 大家共同遵守“阳光承诺”,截至6月，阳光承诺已覆盖5000多个合作房地产下。

继续推广大店模型，提高经纪人收入水平：上半年链家店均经纪人数量为18，同比增长16%，平均经纪人收入指数同比提升40%。

Q：整装大家居业务的进展和核心能力的梳理进展？在杭州、北京等核心城市的核心运营指标、单位经济模型的情况？

A：Q2家装家居业务超预期，合同销售额约34亿元，上半年合同销售 额超过60亿元， Q2同比增长超过100%以上。家庭装修订单量同比增长超过90%，为GTV 增长率做出重要贡献。因为项目交付加速， Q2家装家居收入超26亿元，同比增长91%；环比增长86%。

在我们有领先优势的城市，我们已经形成商业闭环，北京Q2合同销售额 超过6亿元，连续2个月单月收入超过2亿元。我们预计北京今年销售额超过20亿元。

杭州即使Q2全国销售额下滑，也达到5亿多元，我们预计杭州今年合同 销售额超过18亿元。我们现在可以在北京每月同时启动并完成数千个家 庭单位的装修，这是该行业的一个重大突破。北京物业耗资达5000万元，连续5个月营业利润超过200万元。

以北京和杭州为例。我们正在全国各地复制成熟城市的模式和经验。上海 预计将突破年合同销售额10亿元的里程碑，并在今年贡献7亿元的年收 入，这意味着它将在一年后达到与北京相同的规模。此外，我们会在武汉、宁波、苏州等复制北京、杭州的模式。我们完成武汉圣都、贝壳的整合后，将实现2.4亿的销售额和1.2亿的收入，每年增长超过120%。

核心能力：

1) 获取客户：我们授权经纪人成为家居顾问，进行客户转化。今年超 过45%的家装家居客户来自一赛道核心业务。

2) 供应商管理能力：我们在供应商身上投入资源，重新定义他们如何 参与行业、收益分配方式，为高质量供应商提供激励和尊重，优胜劣汰。

3) 交付能力：我们加强对进度管理系统和规则的应用，使用覆盖涉及、 施工、材料和供应链的入口系统， Al的应用提高客户获取和转化效率， 进行在线服务。

Q：贝壳启动一体三翼的战略升级和组织架构的调整，战略升级的细节？做了哪些改变?这次战略升级背后的想法和愿意？

A：我们的目的是建立一个新的组织结构，以实现我们的战略目标。新的 组织结构以客户为中心，并将前线置于我们价值创造的中心。我们已经建立四个业务线1)房产交易、2)家居装修及解决方案、3)租赁物业管 理服务、4)贝好家;9个职能线包括财务、研发、质量保证、人力资源、用户、合规、公共事务和合作。职能线将利用他们的专业能力，为他们定义的公司内部客户提供良好的服务，并帮助不同的城市实现目标。组织架构的调整奠定了公司广泛共识的基础， 并邀请每一个人参与到核心创造中。我们将促进统一思想和目标，在整个周期中利用和把握我们行业的机会。