瑞典楼市迎来转机？时隔一年半，困顿的房企开始发债融资

智通财经获悉，在几乎被冻结了一年半之后，瑞典陷入困境的房地产公司又开始发行债券，这是融资危机开始缓解的初步迹象。这个北欧最大国家的商业地产业主们已经有18个月没有大规模发行债券了，因为利率飙升和房地产估值下降，除了评级最高的借款人外，所有人都无法进入债务资本市场。

过去一周，瑞典几家债券发行人宣布了新的债券交易，其中包括Castellum AB、Fabege AB、NP3 Fastigheter AB和Dios Fastigheter AB。这些新发行的债券大多期限较短，发行总额约为24亿瑞典克朗(合2.16亿美元)。负责安排新债券交易的银行家表示，这种活动是对债券市场发展的有意回应。

Svenska Handelsbanken AB的债券发行主管Anders Holmlund在接受采访时表示:“我们鼓励BBB评级的借款人在最近发行的两年期债券的水平指导下试水。”Holmlund承认，债券投资者对评级为BBB的投资级债券的需求仍是试探性的，目前尚不清楚最近的发行是否是"更长期趋势的开始"。对于未被评级的公司或处于商业地产风暴中心的SBB等垃圾级公司而言，不确定性甚至更为严重。

瑞典银行的另一位资深债券银行家也认为，一种新趋势正在出现。辛迪加IG Origination和ESG DCM主管Gustav Bjorck在电子邮件中评论道：“我们认为，这是整体情绪好转的结果，部分原因是许多人认为利率峰值可能即将到来，而这些房地产公司目前正在产生相对较好的回报。”

但现在说该行业已完全脱离困境还为时过早。与2021年同期相比，今年迄今的债券发行量下降了约88%。目前的水平还不足以弥补资金缺口。到2025年，瑞典房东必须对约270亿美元的债券债务进行展期或寻找其他方式进行再融资。由于债券成本仍然过高，SBB旗下Samhallsbyggnadsbolaget等许多银行已求助于资产出售，而Castellum等其它银行则发行了股票。

近几个月来，瑞典另一家因成本过高而无法进入债券市场的借款者是Corem Property Group AB。该公司今年上半年出售了100亿瑞典克朗(合9.03亿美元)的资产，以管理其流动性需求并降低债务。本周早些时候，Corem偿还了8.5亿瑞典克朗的债券，该公司首席执行官Rutger Arnhult表示，只要条件没有好转，Corem就打算继续减少债券发行量。

Arnhult在接受采访时表示:“我们继续出售资产，可以覆盖2023年到期的所有债券，我们目前正在处理的处置计划旨在覆盖2024年到期的债券。但我们希望债券市场能够复苏。”

与许多其他公司一样，Corem在超低利率时期积累了大量债券，以扩大其投资组合，但当利率突然开始上升时，它发现自己的杠杆率高得不可持续。这反映了该行业面临的融资挑战。自2022年初以来，该行业的基础利率已从零攀升至4%，这使得许多商业模式的借贷成本过高。

虽然Corem的首席执行官将上周的新债券发行描述为对房地产行业“非常积极”，并表明市场“朝着正确的方向前进”，但活动的回升能否持续仍有待观察。Holmlund称：“接下来的几天很重要。整个市场都将受益于BBB级房地产的持续发行，尤其是如果还会有稍长的期限，比如3年甚至4到5年。”