中国房企格局已定，唯有万达掉队！

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限购限售等一系列楼市调控政策不断加码，但大规模地产公司依旧在2017年交出了优秀的销售成绩单，行业集中度也进一步提升。

2017年最后一天，克而瑞公布了2017年度中国房地产企业销售排行榜。这份榜单显示，碧桂园(02007)、万科(02202)、恒大(03333)作为三大龙头房企，占据了12%的市场份额，业绩规模均超过5000亿元;榜单前十位的企业变动幅度均较为有限，恒大继续居权益金额榜首位。

在一众规模房企中，或许只有万达是“真正掉队”。过去几年都能排进销量前十的万达，今年流量销售金额仅排在第22位，权益销售金额也下滑6位，位列14位。

一、行业格局固化，唯有万达掉队

从克而瑞的数据来看，碧桂园、万科、恒大三家龙头房企，而恒大继续稳居销售权益榜首位，显示其资金及投资能力均较为突出。

榜单前十位的企业变动幅度较为有限，融创中国凭借并购优势在排行榜上有较大飞跃。唯有万达的下滑幅度显著大于其他企业，流量销售榜下滑12位，权益销售榜也下滑6位。

正如中信证券陈聪、张全国在研报中提到的，尽管各大公司销售额本身快速增长，但行业竞争格局基本固化：

和2014年相比，到2017年龙头公司中真正掉队的只有万达一家。

对于早早寻求商业运营突破口的万达来说，房地产销售或许已经不是重点。在克而瑞的另一份“2017年度中国房地产企业运营收入榜”中，万达商业的运营收入依然排在首位。

不过起步较早的万达商业，增速相比其他房企明显偏缓。

在今年运营收入排行前十的内地房企中，除去招商蛇口和陆家嘴收入小幅下跌，其他房企都保持了两位数以上的增长，碧桂园更是收入翻倍，但万达商业的收入同比仅增长4.14%。

二、2018依然属于龙头房企

房地产市场的行业集中度在2017年进一步提升，而且是加速提升。

克而瑞榜单的数据显示，2017年销售额突破5000亿大关的有三家房企，分别是碧桂园、万科和恒大。业绩突破千亿的公司达到 17 家，TOP10的门槛提升到 1500 亿。

TOP100的集中度增幅最大，达到10.7个百分点，不过TOP 100和TOP 200房企的金额、面积门槛相比去年都降低。

TOP100的门槛落在100-300亿规模区间内，而该区间的房企数量在2017年有明显减少。克而瑞称，该规模的房企规模增长已经遇到瓶颈，如果还想要继续扩张，“对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求”。

资源资金优先流入规模房企，中小房企的生存压力在加大，但对于大规模的龙头房企来说，2018年可能依然是春风得意的一年。如果来年资金成本上涨，会继续有利于大公司。

中信还提到，产业集中度提高的关键原因是地方土地出让过程中的态度变化，劣币驱逐良币情况基本消除。2018年资金成本涨的可能性更大，销售去化也更加不确定，但土地市场的态势当不会发生变化，大公司的优势只会更大。

我们相信，大企业加速拿地的情况不断出现，并不是因为大龙头都格外激进，而是因为对很多大企业来说目前确实是拿地的好窗口。

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