押注房地产专属GPT，明源云(00909)何时走出亏损“怪圈”？

时至2023年年末，不仅房地产市场仍处于底部调整阶段，SaaS产业亦从昔日的火热骤然遇冷，投融资热度明显下降。但值得注意的是，近日一家房地产SaaS公司似乎正获得资金低调“加码”：数据显示，20日起明源云(00909)连续3日获得南向资金增持，截至23日收盘，港股通共持有公司30330.59万股，占流通股15.72%。

此前，东兴证券指出，随着房地产行业逐步回暖企稳，公司的天际 PaaS 平台商业化仍具有广阔空间;大和则在研报中表示，由于员工人数减少、亏损收窄，预计2024年收入将重新加速增长，净利润有望实现收支平衡。

身处历史估值低位，明源云后市有多少上行动力，又是否已经迎来了左侧布局时点?

上市三年仍未走出亏损“怪圈”?

明源云集团控股有限公司是中国领先的地产生态链数字化服务商，为全国超过6000家房地产企业提供智能商业解决方案和管理系统，与99家地产百强房企合作。公司主要提供互联网平台租赁服务、软件产品、管理咨询等相关服务，服务对象覆盖地产开发商、供应商、施工商、购房者、业主、租户、物业公司、经纪公司、第三方服务公司等地产生态链相关方。

尽管近年来公司营收增长较快，但却始终没能摆脱亏损“怪圈”。而在2023年上半年，受益于公司成本控制举措成效显著，在营收下滑的同时，明源云仍实现了亏损大幅缩窄。

据公司2023年中期财报，上半年公司营收约为7.62亿元(单位为人民币，下同)，同比下降13.5%;股东应占亏损3.23亿元，同比收窄42.79%;经调整净亏损0.97亿元，同比缩减71.7%。

据智通财经APP了解，受到行业整体环境影响，住宅市场尚处于下行调整阶段，部分民营住宅开发商资金状况仍然吃紧，致使其对于数字化投入依然保持谨慎，拖累公司主营业务收入有所下滑。

自2020年开始的降本增效举措大幅优化了公司的成本结构。报告期内，集团整体费用下降12.9%，其中销售及推广费用、一般及行政费用、研发费用分别下降9.8%、12.9%、16.8%。剔除以股份为基础的报酬后的集团整体费用下降16.5%。

报告期内，公司优化组织机制，通过将更多比例的人员投入至一线有效提升了公司人效。截至2023年6月底，公司员工数2925人，较2022年底减少11.6%，人均产值约为24.4万元，同比提升11.9%。

公司给出的业绩指引称，预计23H2收入环比增长超15%，有望实现盈亏平衡，2024年则有望全面盈利。

房地产市场整体承压，或成业绩拖累因素?

随着疫情扰动等因素的退去，房地产市场正处于弱复苏周期，在相对宽松的住房政策支持下，本次房地产行业的恢复进程或将需要更多信心。评级机构惠誉对此表示：“房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。”

数据显示，2023年1-10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%;商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

据智通财经APP了解，明源云目前以“PaaS平台+SaaS+生态”的战略布局，以天际企业级PaaS平台为核心，提供数字经营、数字营销、数字工程、数字资管、数字供应链、数字物业、数字商业等SaaS产品及解决方案，累计为超7000家不动产开发运营企业提供数字化产品与服务。

作为房地产SaaS垂直赛道服务商，明源云的业务与房地产行业紧密关联，可谓“一荣俱荣，一损俱损”。而公司所主要销售的SaaS软件产品和ERP解决方案属于附加服务，房企的资金状况和偿债压力或将对明源云的销售业绩和回款情况造成不利影响。

从样本房企三条红线分档结果来看，绿档房企占比从2022年的23%上升至2023上半年的26%，仍然以央国企为主，红档房企占比达到了35%，相比年初增加了一家，而黄档和橙档房企分别占比26%和13%。而从69家上市房企的中期财报来看，期末样本房企的现金持有量较期初平均继续下降1.63%，房企短期资金压力依然普遍较大。

在收入结构方面，上半年明源云的云服务业务仍为营收主力，收入约6.35亿元，同比下降5.1%;本地化部署软件及服务占总体收入16.7%，上半年收入为1.27亿元，同比下降39.9%。

简而言之，前者即是SaaS相关产品及住宅开发商数字化营销产品，如云客、“数字沙盘”VR产品等;后者则是基于本地化部署的ERP软件及服务，主要服务于住宅开发商。

公司的其他业务收入规模较小，项目建设收入0.6亿元，同比增长12.3%;资产管理和运营收入0.36亿元，同比增长12.4%;天际PaaS平台收入0.71亿元，同比减少5.5%。

相比“一锤子买卖”的ERP系统，SaaS产品业务的毛利率更高，有利于公司整体毛利率的提升。

不过，核心运营数据的变化也体现了房地产市场整体承压对公司经营造成的压力。报告期内，公司在国内配备云客的售楼处数量下降为11871个，同比下降约10.7%，云客客户账户留存率于2023年6月30日为85%，相比2022年同期略有下滑。

为应对市场变化，明源云一方面将客户拓展重点转移至业绩表现更为稳健的国企央企及地方城投，另一方面则试图借助快速增长的AI技术打造新的增长点。

布局生成式AI，后市有多大想象空间?

ChatGPT的“出圈”掀起了各行各业应用AI的热潮，房地产业亦不例外。在仲量联行2023年全球房地产科技调研中，AI技术被投资者、开发商和企业经营者一致列为未来3年对房地产行业最具影响力的技术之一。

据智通财经APP了解，目前，房地产科技中AI的主要功能和应用场景几乎涵盖了房地产行业的各个方面，如生成式AI技术与工作场景结合，有望显著提升生产效率、优化项目管理水平和改善用户服务体验，包括客户行为预测和反馈分析、智能客服、大数据个性化广告推荐等。

7月，明源云发布了不动产数字营销AI大模型「云客GPT」以及不动产生态链一站对话式营销云「MY AI」，其中「云客GPT」不仅基于对地产数字营销的专业沉淀和行业大数据优势，也可以结合房企数据定制企业专属大模型;「MY AI」则通过AI生成或辅助生成文本/图片/音频/视频等内容，提高房地产营销的内容生产和线下拓客效率。

此外，明源云还与华为云正式签署盘古大模型战略合作协议，双方将基于华为云平台打造不动产行业的AI大模型，实现不动产行业应用与服务的高度智能化发展。据透露，该“不动产行业云”将集合不动产产业链伙伴的多元能力(包括IaaS、PaaS、SaaS、IoT、数字化咨询、交付服务等)，实现生态伙伴间的产品“互联互通”。

目前，明源云已着力打造“SaaS+PaaS+生态”一体化模式，携手华为云、中国电子、企业微信、微软、IBM、中国电子云、麒麟、飞腾、达梦等生态伙伴，共同推进产业链生态建设。

作为房地产软件垂直赛道中的龙头，明源云仍具备深厚的客户基础与技术实力，公司成本方面的显著优化亦体现了较强的运营能力。不可忽视的是，房地产整体销售的疲软已成为制约公司业绩继续增长的瓶颈，在公司业务始终与房地产市场“挂钩”的情形下，AI产品能为公司带来多大的上行动力犹未可知。