国金证券：金融支持房地产融资 底部布局地产央国企

智通财经APP获悉，国金证券发布研究报告称，中央重视房地产融资健康，金融业大力支持房地产责无旁贷，后续将进一步优化首付比例、贷款利率，融资端的支持在一定程度上改善房企现金流状况，而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，仍需供需两端的综合宽松政策持续支持。推荐当前估值底部、经营状况良好、受益于行业格局优化的改善性央国企，如华润置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)、建发国际集团(01908)、越秀地产(00123)、华发股份(600325.SH)等。

国金证券观点如下：

事件

2024 年 1 月 25 日，国家金融监管总局在新闻发布会上介绍金融服务经济社会高质量发展有关情况，表明近期将重点开展四项工作：一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效；二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求；三是要继续做好个人住房贷款金融服务；四是指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。

点评

金融口多条线支持房地产融资，促进市场平稳健康发展。2022 年以来上至中央经济工作会议、住建部、人民银行、金融监管总局，下至地方政府、银行，各方均高度重视房地产融资健康，明确了“金融 16 条”支持措施、实施 “认房不认贷”、确立首套房贷利率动态调整机制、下调二套房利率下限、降低存量首套房利率等。银行对房地产融资支持力度持续加大：2023 年发放开发贷 3 万亿元，住房按揭贷款 6.4 万亿元；截至 2023 年末银行购买房企债券余额 4275 亿元，同比增长 15%；2023 年银行向房企提供并购贷款、存量展期贷款合计超过 1 万亿元。近期央行、金融监管总局频频发声支持房地产融资，并表示金融业支持房地产责无旁贷，体现了中央对房地产市场平稳健康发展的高度重视和支持决心，预计后续如“三支箭”、利率调整机制、经营物业贷等相关政策将加速落地。

进一步优化首付比例、贷款利率，满足刚性和改善性住房融资需求。在政策支持下，房贷利率已有一定调降，据贝壳研究院数据，2024 年百城首套房利率 3.84%，二套房利率 4.41%，较 2021 年高点分别下降 190bp 和 159bp；多数城市首付比例也均经历了下调，尤其是 2023 年 12 月北京、上海将二套房首付比例从 7-8 成下调至 4-5 成。而房贷利率和首付比例下调的效果尚未在基本面销售有明显体现，我们预计需要对其有大幅的调降，才能带来销售的向好，如 2008 年、2014 年的房地产下行周期，全国首套房贷利率下限均调整至不低于贷款基准利率的 0.7 倍，当前部分城市房贷利率仍有加点的下调空间。

地产央国企处估值&业绩双底，布局价值显现。估值层面看，当前 A 股地产板块 PB 估值已降至 0.65 倍，典型央国企如 A 股保利发展 PB 估值 0.59 倍、港股中国海外发展 PB 估值 0.34 倍、华润置地 PB 估值 0.66 倍，均已降至历史底部；业绩层面看，受房企毛利率下行和计提减值增多，房企短期业绩承压探底，但优质央国企如建发、华发、越秀在经营端投销仍有同比正增长的表现，支持未来业绩改善。国资委将考核央企市值管理，预计优质的央国企将通过如提高分红比例（在低估值现状下提高股息率）、大股东增持、公司回购等方式提振市场信心，底部布局的价值显现。

投资建议

中央重视房地产融资健康，金融业大力支持房地产责无旁贷，后续将进一步优化首付比例、贷款利率，融资端的支持在一定程度上改善房企现金流状况，而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，仍需供需两端的综合宽松政策持续支持。推荐当前估值底部、经营状况良好、受益于行业格局优化的改善性央国企，如华润置地、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份等。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。