美国住房通胀缓解或仅是暂时 通胀抗击战仍道阻且长

智通财经APP了解到，美国住房通胀是控制整体物价上涨及确保降息转向的一个关键且期待已久的要素，美联储官员表示，相信该指标将在未来几个月内降温。

然而，真正距离抗击这一挑战可能仍然十分遥远，新公寓的供应渠道可能开始枯竭，而独户住宅的存量仍然不足，这将给占消费者物价指数(CPI)约三分之一的住宅类别带来未来的价格压力。

尽管美联储2%的通胀目标所使用的指数对住房成本的敏感度较低，但美联储官员仍将住房和房租动态视为通胀之战中尚未解决的重要部分，这可能也凸显出当前紧缩信贷政策立场的内在矛盾之一。

美联储官员承认，很难找到一种既能控制总体需求，又不会扼杀新房和公寓供应的利率设置，但也有人认为，决策者已经对经济倾斜得太厉害。

房地产数据公司CoStar的多家庭分析全国总监杰伊·莱比克(JayLybik)说：“你以为动动手指就能创造出住房，但现实并非如此。CoStar的数据显示，在公寓供应量激增之后，到明年年初，新单位数量将急剧下降，每月可能会下降到5万或6万个，而要满足需求，估计需要10万个。”

Lybik说：“我们面临着租金真正加速上涨的风险，这将使2025年和2026年的情况变得更糟。”

长期问题

在疫情期间，人们对住房负担能力的担忧加剧，房价中位数也在2022年全年跃升了50%，公寓建设也向高端单位倾斜。国会议员们呼吁美联储降息，以降低消费者的抵押贷款成本并鼓励建设;各州也在尝试采取租金控制措施和计划以增加供应。

但问题远比美联储严重。

美联储主席鲍威尔在新闻发布会上表示：“我们在住房供应方面存在长期问题。”鲍威尔称，目前尚未建造足够的住房，但这些不是通过工具可以解决的问题。

受当地分区规则、政治和土地价格影响，全国各地的住房市场差异较大。尽管如此，受美联储严重影响的融资成本仍是当今投资决策的关键，而该决策将决定未来住房供应。

就美联储当前目的而言，随着疫情时期创纪录的房租及房价飙升现象逐渐远去，总体住房成本的“通胀放缓”趋势近乎是肯定的，但这对于具备通胀下降的信心以采取降息至关重要。自2022年3月开始快速加息后，利率自7月以来一直维持在5.25%至5.50%。

“内在”通胀压力

虽然通胀率已从40年来的高点回落，但美联储官员承认近期的进展“磕磕绊绊”，尤其是住房通胀持续走高的时间比预期更久。

上月CPI意外跳涨，主要是由于住房成本仍同比上涨6%，而在疫情之前，当整体通胀接近或低于美联储目标时，通常该数值仅有4%。

为捕捉当前市场价格(而非官方数据中缓慢变动的平均值)而实时编制的租金衡量指标表明，价格上涨已经放缓。例如，美联储官员密切关注的在线房地产公司Zillow的一项指数显示，截至1月份的租金年增长率为3.4%。

房地产管理和分析公司RealPage的副首席经济学家Arben Skivjani在最近一次全美商业经济协会的演讲中谈到住房通胀下降时说：“我们知道它即将到来”。RealPage的数据显示，在2022年初每年上涨近16%之后，要价租金自去年夏天以来几乎没有上涨。

不过，供应限制可能会带来通胀加速的风险。

产权和结算公司First American的首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)在全美商业经济协会有关住房通胀的讨论中说：“至少十年来，我们没有建造足够的房屋及住所。当你缺少一种人人都想要的商品。价格会发生什么变化?从长远来看，必然会有内在的通胀压力。”

缺失的“拼图”

住房通胀率在2023年3月达到峰值，年率为8.32%，达到自20世纪80年代初以来之最。此外，人口普查数据显示，房价中位数从2020年第二季度的32.2万美元飙升近50%，到2022年底达到47.9万美元的峰值，为自20世纪60年代初以来最快的增速。

此后，出于美联储加息的副作用，房价中位数回落至41.7万美元。加息一度将30年期住房抵押贷款的平均利率推高至近8%，为25年以来最高水平。

但近期一些房屋销售指数显示房价再次上涨，这使得美联储官员开始寻找房屋销售和建筑方面的数据，以证明供需可能会趋于平衡。克利夫兰联储的新研究表明，供需失衡推动疫情时期房价上涨便是关注该问题的一个例子。

芝加哥联储主席奥斯坦·古尔斯比(Austan Goolsbee)称住房问题是美联储希望广泛降低通胀率的一块缺失的“拼图”，而里士满联储主席托马斯·巴尔金(Thomas Barkin)则将分析其辖区内建筑模式、对比能跟上新房建设步伐的社区与受限社区的话题作为其近期演讲的主要内容。

安永首席经济学家格雷戈里·达科(Gregory Daco)表示，住房通胀的近期路径很明确，目前正在下降，并可能在未来几个月对降低总体通胀做出重大贡献。他认为，这一事实非常明显，并对美联储不愿就此采取行动感到“越来越沮丧”。

不过，他说，明年又将是另一番景象。

Daco称，“租金通胀已经大大放缓。美联储最密切关注的数据尚未充分显示出这一点。”“再往前推6到12个月，实际上可能会朝着另一个方向发展，这就是供应不足的问题所在。”