克而瑞地产研究：一季度整体楼市延续探底行情

智通财经APP获悉，3月29日，克而瑞地产研究发布《2024年一季度中国房地产行业总结与展望》(中篇)。克而瑞地产研究在城市篇中指出，2024年一季度，整体楼市延续探底行情：一方面供应持续缩量，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量同环比下降约2成。

另一方面，春节8天长假并未刺激返乡置业热情，3月触底回升、回暖程度也不及去年同期，成交仍显低迷，一季度同环比跌幅均超40%，即便是前期热点恒热的北京、上海等成交亦有降温迹象。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。

预判二季度，克而瑞认为，4月或将延续3月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到去年高基数影响，加之市场修复速度和力度缓慢，二季度同比仍将下滑但跌幅显著收窄。各城市分化行情预期延续，核心一二线城市将显著回升，三四线城市成交规模将延续筑底行情，二手仍将分流新房客源，“以销定产”致狭义库存低位持稳。

总结

新增供应：百城同环比皆降2成，以销定产供给约束愈发明显

2024年一季度全国商品住宅供应疲软，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，前2月115个重点城市新增供应2490万平方米，同比下降8%，较2022年四季度月均降幅也达到了40%。

根据30城环比数据预估百城3月数据，3月供应预期达到2339万平方米，环比上升150%、同比下降24%，一季度同环比分别下降16%和23%。

结合重点30城3月预估数据不难看出，虽然供应触底反弹，3月单月环比上涨175%，但一季度整体供应量较去年环比仍降44%，同比2023年同期降幅也接近4成。一线城市因北上广三城3月跳增整体供应降幅略有收窄，一季度累计同比下降27%，26个重点二三线一季度同环比降幅均在4成以上，供给约束愈发明显。

多数城市3月供应环比大幅上升，同比下降，一季度同环比保持降势。一季度同比降幅超5成城市既有苏州、南京、宁波等江浙沪核心二线，也不乏重庆、南宁、厦门、福州、常州、徐州等仍处于楼市深度调整期的弱二三线城市，以销定产模式之下，供给缩量显著。热点城市诸如西安，房企推盘热情较高，累计同比持增，增幅达37%。

新房成交：规模再次下探且同比降5成，三四线降幅跌无可跌无行情

2024年一季度楼市成交延续下探走势，春节8天长假，一二线销售停摆却未带来三四线返乡置业，房地产市场下行加剧购房者观望情绪，前2月115个重点城市商品住宅成交面积2953万平方米，同比下降44%，月均较2023年四季度月均降幅也达36%。

根据30城环比数据预估百城3月数据，3月成交预期达到2200万平方米，环比上升80%、同比下降47%，一季度同环比分别下降46%和26%。

3月“小阳春”成色一般，典型城市商品住宅成交表现较前2月有所回暖，30个监测城市成交规模为991万平方米，因2月基数较低，环比大涨92%，同比下降56%。一季度累计同比下降52%，较去年四季度降幅也达43%。

分能级来看，整体一线韧性略强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，增幅显著高于二三线，从一季度来看，一线环比和同比降幅也低于二三线。不同城市除3月单月环比增长之外，同比和累计同比全线飘绿，多数城市一季度降幅都在5成及以上。

目前来看韧性较强的主要集中在成都、西安等中西部大市，累计同比降幅仍在2成以内。值得关注的是，北京、上海、杭州、长沙、合肥等前期热点恒热的核心一二线，2024年一季度面临阶段性调整，同环比降幅均超4成。

二手成交：总量同比亦降22%但城市份额普增，唯深圳已同比正增19%

2024年一季度，17个重点监测城市二手房累计成交面积预计为1721万平方米，累计同比下降22%，较去年四季度下降16%。

从城市维度来看，一季度深圳二手房成交表现最为亮眼，受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动调降挂牌价，深圳二手房市场维持较高热度，前3月累计成交87万平方米，较去年一季度增长19%，是核心城市中少有的累计同比保持正增长的城市。而反观厦门、苏州等二手房市场仍然承压，3月成交未见明显改善，同比仍几乎腰斩，一季度累计同比下跌2成以上。

对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房，重点城市二手房成交份额继续扩大。诸如北京、厦门等城市二手房成交占比跃升至7成左右，较2023年明显提升，其原因主要在于三方面，一是现房优势，二手房所见即所得，没有预售新房的交付风险，二是相对价格优势，二手房价格已回调至合理区间，核心城市一二手房倒挂价差已逐渐消弭，三是次新挂牌量增加，预期走弱下部分购房者卖旧不买新，打破一二手置换循环，导致新房份额缩水。

房价：一二手降幅皆同比走阔但环比收窄，部分城市改善盘占比上升拉动房价正增

从CRIC监测的2024年1-2月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。

一线及长、珠三角城市占据房价高点。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过近期受供给结构和市场小幅降温影响，京沪房价同比分别下降1%和9%，厦门、广州、东莞位列第二梯队，房价在3-4万元/平，同比涨幅均在10%以内。

变动情况来看，涨幅较大的主要集中在弱二三线城市，诸如长沙、大连、福州、天津、泉州、金华、丽水等，究其原因，主要是受高端盘成交占比上升影响，对于这类城市而言，当前主要依托中高端改善需求支撑，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。

而弱二三城市整体房价进入回调期，譬如三亚，伴随着投资需求托超，整体房价降幅高达22%，在不同城市中居首，惠州、昆山、佛山、盐城等三四线城市同样面临深度调整，同比降幅在10%以上。

新房库存：2月回升至5.2亿平仍处阶段底部，消化周期超30个月达新高

2024年一季度狭义库存缓步上行但仍为阶段性底部。据CRIC监测数据，2024年2月末百城商品住宅库存量达到了52041万平方米，较去年年末上升1.06%，同比仍降4%。

从百城去化周期变动来看，因成交转淡，1月由降转增，至12月末达31.6个月，达2019年以来高点，环比增18%，同比上涨47%。不同能级城市皆呈现同环比齐增态势，一二线攀升至26-27个月，三四线去化周期已达39个月，去化风险显现。

具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为15.7个月，供给导向型特征显著。广州为26个月，同比持降，整体库存风险可控；北京、深圳去化周期均在30个月以上，深圳因1-2月成交降至底部，消化周期攀升至3年以上，去化风险依旧较大。二线城市中，仅呼和浩特、大连、沈阳、长春、兰州等消化周期还超过40个月，与之相对应的是，杭州等库存消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。

从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过20%的城市主要分为以下两类：一类为合肥、宁波、苏州等短期市场转冷城市，还有一类为济南、哈尔滨、昆明、福州等弱二线城市。青岛、重庆、郑州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。三四线城市整体库存形势较为严峻，七成以上城市库存消化周期超过30个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、东莞、惠州、昆山、常州、佛山等东南沿海城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

展望

供应：二季度预期回升，结构性优化，高端市场仍有放量空间

因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，不过从3月供应回升情况、结合全国300城涉宅用地成交节奏，拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测，第二季度仍将今年第一个集中入市的时间点。

分能级来看，核心一二线新房供应或将面临结构性优化，豪宅市场预期迎来放量。我们统计了上海、北京、深圳等核心十城2023年高价地成交情况，2024年千万豪宅总供应量或将与2023年持平。以上海为例，2024年旧改豪宅供应预期井喷。据不完全统计，上海市中心城市更新类豪宅存量达300多万平方米，当前约15个左右项目已达到预售状态，等待入市。

弱二三线城市跌无可跌，降幅收窄，延续低位徘徊。一方面基于“以销定产”模式下房企普遍谨慎拿地，投资缩圈，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量；另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的加推为主。

成交：成交环比正增但同比仍降，部分一二线有显著回升，二手继续分流新房

预判二季度，我们认为成交总量规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势；热点城市个数和热点项目个数减少，延续弱复苏走势。

分能级来看，核心一二线城市或将迎来点状复苏。对于热点恒热的成都、西安，近期市场亦有降温趋势，而京沪杭等红盘缩圈现象将更为明显，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。

三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。

预判二手房市场后续走势，我们认为，在捡漏“低价房”的背景下，二手房整体延续增势，回暖程度好于新房是大概率事件。京沪宁庐厦目前二手房成交占比已超7成，二季度二手房份额仍将继续增长。一方面，当前业主普遍都在调低预期，降价抛售房源的现象短期内还将延续；另一方面，对于消费持续降级的刚需客群而言，二手房因挂牌量增价跌，性价比凸显，也将持续分流新房客源。