世邦魏理仕：预计2024年香港整体房地产需求将继续改善

智通财经APP获悉，4月30日，世邦魏理仕发布2024年第一季度香港房地产市场回顾与展望。世邦魏理仕香港研究部负责人陈锦平表示，一季度写字楼租赁势头均有所改善，但伴随着新供应进入市场，空置率进一步上升；由于各个核心区空置率下跌至个位数水平，零售租赁速度放缓；另一方面，全球贸易关系的不确定性为工业租赁市场带来挑战；负利差和租赁需求复苏的不确定性导致投资意向持续疲弱。随着入境旅游及整体经济势头持续复苏，加上香港政府撤销所有楼市辣招，世邦魏理仕预计2024年整体房地产需求将继续改善。

优质写字楼市场

在2024年第一季度，受近期竣工项目的搬迁和整合需求带动，写字楼租赁成交量较上季增加35%，达130万平方呎。

净吸纳量达612,000平方呎。除大中环地区外，大多数核心区净吸纳量均呈正数。由于租户在同一地区内搬迁，并租用更多空间，港岛东已租用空间增加了71,600平方呎，为自2022年第四季度以来的首次增长。AIRSIDE的数笔大宗交易令九龙东录得233,300平方的净吸纳量

本季度新增供应面积达925,200平方呎 ，加上新项目预租进展缓慢，导致整体空置率再创16.7%的新高，即1470万平方呎的空置面积。

空置率过剩导致2024年第一季度租金按季下跌1.2%，连续第20个季度下跌。

2024年第一季度，新租赁活动按季有所改善，其中近三分之一由银行金融行业推动。较大型的交易涉及不同政府机构。市场的新增供应将净吸纳量和空置率进一步推向更高水平，为租户提供了更多新选择。启德等非核心区地点继续吸引租户。展望未来，由于企业继续主张控制成本，加上新办公室供应量进一步增加，预计空置率将呈现上升的趋势，租金继续在今年剩余时间受压。世邦魏理仕预计短期内写字楼租赁市场将继续有利于租户。

优质零售物业市场

零售租赁势头放缓的部分原因为空置率下跌，而本季零售额和旅客人数增速放缓，但仍保持上升趋势。

租赁需求扩张导致空置率按季下跌2.5个百分点至6.6%，为2019年第四季度以来的最低水平。四个核心区空置率均录得个位数，为2018年第二季度以来首次出现。

尽管餐饮和奢侈品零售商扩张速度有所放缓，但与娱乐相关的零售商在本季度表现活跃。

空置率下跌导致核心区街铺租金按季上升2.7%，为2022年第三季度以来最大增幅

香港过去几个季度租赁活动活跃:四个核心区街铺空置率跌至个位数。由于空置商铺选择减少，2024年第一季度的租赁势头减弱。虽然部分餐饮商缩小经营规模，但本季度仍出现许多新餐厅开张。核心区街铺租金上升2.7%，为2022年第三季度以来最大的按季增幅。预计零售商将审视香港入境旅游的复苏情况，加上香港政府致力于推出更多国际活动，商铺租赁板块前景乐观。

仓储物流市场

2024年第一季度租赁势头依然疲软。仓库空置率上升0.16个百分点至5.5%，并随着租户缩小现有规模，预计空置率将进一步上升。

空置压力不断增加，导致仓库租金较上季下跌1.1%，为自2020年第四季度以来的首次季度跌幅。

工业板块的租赁量连续第三个季度走弱。本季度租赁需求有限，主要来自贸易和物流行业。即使全球经济逆风或未能支缓整体需求快速复苏，但本地零售额增长或推动今年仓储空间需求。此外，北部都会区发展涉及回收棕地，将带来搬迁需求。

投资市场

2024年第一季度商业地产投资额(只计算交易额超过7,700万港元，不包括净地或关联交易)按季上升8.5%，总计155亿港元。

投资势头放缓部分由于美联储决定在2024年第一季度维持利率不变。

本季度仅录得20宗交易，在持续的高利率环境下，多数投资者继续采取观望态度。

香港政府在2月撤除所有辣招和放宽商业物业的按揭成数上限，为投资者提供了更友善的环境。然而，在持续高利率的情况下，负利差仍然为投资者的一大障碍。本季度投资需求尚未出现明显复苏，但整体投资额较上一个季度仍保持韧性。在本季度，世邦魏理仕注意到写字楼和仓库物业的价格调整已经放缓，而零售物业的价格调整正在上升。如果下半年有进一步减息的迹象，世邦魏理仕预计投资势头将逐步加速。