美国商业地产危机下 最受伤的反而是大型银行？

智通财经APP获悉，商业地产经常被认为是小型银行的一个问题，但数据显示，大型银行迄今为止受到的伤害更为明显。

尽管股市上的表现并非如此。写字楼、公寓楼或其他商业地产的价值不断下跌，一直是影响所有银行股价的一个因素，尤其是小型银行。KBW地区银行指数今年下跌了约12%，而反映大型银行的KBW纳斯达克银行指数则上涨了近9%。

根据穆迪最近的一份分析报告显示，在美国商业地产和多户住宅债务中，地区性银行、社区银行和较小的银行所占的比例也确实超过了四分之一，是前25大银行所占比例的两倍多。

但是，并非所有所谓的商业地产贷款都是同等规模的。

像信用卡等类似的贷款是相当标准化的，但房地产领域却非常模糊。根据银行系统的可用数据，标普全球市场情报最近从监管文件中汇编的第一季度数据显示，被标记为拖欠贷款或非应计贷款(银行预计这些贷款在到期时不会全额偿还)的比例存在显著差异。

而其中，问题就出在了大型银行及其对打算出租给第三方的房产的贷款上。对于涉及非业主所有且由资产超过1000亿美元的银行持有的房地产的商业地产贷款，第一季度有超过4.4%的贷款拖欠或处于非应计状态。这比上一季度上升了0.3个百分点。与此同时，在资产低于1000亿美元的银行的每一个规模类别中，以及那些较大银行的自有贷款中，第一季度贷款拖欠或处于非应计状态的占比都低于1%。

这种差异可以归结为更高的利率。标普全球市场情报金融机构研究总监Nathan Stovall表示，只要贷款企业本身健康且有能力偿还贷款，自住型商业地产贷款就会有良好的表现。然而，出租物业对利率水平要敏感得多。如果房产的收入受到入住率或最新租金的影响，无法跟上现在支付贷款的成本，或者无法为即将到期的贷款进行再融资，那么贷款可能会出现问题。

这种差异也可能反映出地理位置的差异，比如城市与郊区。大型银行也可能面临一些关键类别的贷款到期的问题。根据MSCI Real Assets 3月份的一项分析，去年到期的追踪债券中，国民银行持有29%，今年到期的债券中，国民银行持有20%。地区和地方银行的份额去年为16%，今年为13%。

商业地产贷款的结构通常是在到期时大量偿还本金。还款日期较近的银行应该更仔细地审视这些贷款的还款可能性。

许多大型银行已经为写字楼贷款损失准备了大量拨备。摩根士丹利分析师追踪的银行写字楼贷款第一季度拨备率中值为8%。根据美国联邦存款保险公司的数据，这一比例远高于所有投保银行和所有贷款类别低于2%的损失准备比率。

根据标普全球市场情报的数据，第一季度，资产规模在1000亿美元以上的银行的非自有住房商业地产贷款的净冲销率超过1.1%，比小型银行高出约一个百分点或更多，不过这一比率比上一季度下降了逾四分之一个百分点。

可以肯定的是，今天的问题也是过去的风险，所以现在的问题是风险的平衡可能在哪里。如果房地产低迷对小型或郊区房产的影响更大，或者对企业的冲击更大，那么持有此类贷款的小型或地区性银行可能会感到不安。

但另一方面，在经济稳定的情况下，利率在较长时间内维持高位可能有利于那些规模较小的银行。在这种情况下，这些股票的价值可能会隐藏在人们的担忧情绪背后。