业绩会实录︱正荣地产(06158)：负债率要在100%以内 布局仍以二线核心地段为主

3月29日，正荣地产(06158)在香港举办了2017年度业绩发布会。公司管理层表示，未来商业布局仍主要集中在二线核心位置，还是以综合商业为主。未来有计划成立产业地产事业部，具体计划仍在商讨当中。

据了解，2017年，正荣地产收益同比增长36.9%至199.95亿元人民币(单位下同);股东应占溢利同比增长19%至14.09亿元;每股收益0.47元，拟派末期息每股0.1港元。

集团合约销售701.53亿元，同比增长78.5%，乃主要由于集团执行开发战略使得集团于过去几年在一二线城市的累计可销售建筑面积增加所致。总合约销售建筑面积约为380万平方米，增加约102.3%。截至2017年12月31日止年度，合约销售平均售价约为18484元╱平方米，而2016年同期为20945元╱平方米。该减少主要是由于2017年平均售价较低的建筑面积占总合约销售建筑面积的份额增加所致。

长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济区及海峡西岸经济区为集团于2017年的合约销售总额分别贡献约45.2%、5.9%、6.8%及42.1%。截至2017年12月31日止年度，销售物业已确认收益约为198.82亿元，增长约36.8%，占集团收益总额的99.4%。

集团于2017年共收购23幅新土地，主要位于合肥、苏州、莆田、平潭、济南及嘉兴等城市。集团亦与第三方业务合作伙伴合作联合收购18幅位于苏州、合肥、天津、南京、上海、南昌及武汉等城市的土地。2017年新收购地块的合约地价总额约为325.1亿元，2017年所收购地块的平均成本约为每平方米4557元。

截至2017年12月31日，按应占份额计算，集团拥有总建筑面积逾1200万平方米的土地储备，策略性地分布在四个核心业务区域的18个城市，包括上海、南京、苏州、合肥、武汉、长沙、西安、天津、福州、南昌及郑州等城市。

以下为智通财经app整理的正荣地产2017年度业绩会问答实录：

问：刚才你们提到会有选择性地进入一些新的区域，具体是哪些新的区域?公司在拿地的时候，一般会考虑什么因素?拿地标准有哪些?现在的利息成本越来越高，管理层对负债比率有什么看法?

答：我们目前在四大区域，已经布局得差不多。还剩下大湾区，我们很看好整个大湾区的经济发展。我们今年可能会选择性进入到华南区，包括我们下一步就进入到西南部一些地区，我们认为中部还是有很宽阔的前景。第一是城市的基数人口足够。第二目前成本有相对的安全性。所以我们会从多维度去看，进入城市关键考虑人口、GDP和其他一些综合指标。

关于负债问题，房地产企业是一个密集型的行业。我们上市之后，这两年来看，我们的负债在逐年下降，因为希望采取一个更稳健的财务的政策。从负债表上我们是从几个方面来看的。除了负债总额外，我们未来会进一步调整我们的负债结构，比如说用长期的负债来置换短期的负债。第二，我们上市之后，有更多多元化的融资渠道。通过这些方式，我们存在进一步降低融资成本空间，有很大的一个潜力。我们的目标是在今年进一步把负债率控制在100以内，这是我们长远的目标。

问：公司土储规模与同行业比较小，将来公司会如何扩大土地规模，发展未来基础?然后如何平衡扩张和负债的关系?

答：2017年底，我们整个土储达到了1526万平方，都集中在相对优质的地段。我们的均价大概会达到18000多，公司实际上已有的土储折算货值大概是2800多亿。我认为2800多亿基本上能支撑我们。另外报告当中提到，三年左右的发展，每年大概1000亿不到。我们每年销售额肯定不止1000亿，所以我后面每年原来持有的，我每年大概去化个三年到每年大概900亿左右。现在18、19年每年还要再继续拿地，我们在18年的持续拿地估计会达到权益部分1000到1500左右。全口径的话可能会达到2000到2500亿左右。这样的话，我们新拿的地加上我们老的地会足够支撑我们每年业务的持续发展。至于发展和负债平衡，只要有机会我们就会努力去拓展新的项目。如果行情不是很好，我们会保留相对充裕的资金以保证足够的安全性。

问：现在公司土储是1500万，想问下权益的土储大概的规模是多少?比例是多少?未来公司预计整个权益的比例会在什么样的规模?现在的毛利率在21%左右，未来毛利率指引大概是多少?刚刚提到千亿目标是公司的奋斗目标，其实也有很多还没达到千亿目标的公司，也给出了一个比较明确的时间表。请问公司什么时间可以千亿目标?

答：关于我们的权益比例，目前今年基本都在65%左右，包括明年，也包括去年，基本上是这样的比例。今年大概要拿2000到2500，其中权益部分大概65%左右，就是1000到1500左右。我们存量的1500万权益比例是在70%以上。因为今年我们合作会增加，所以新拿地的权益比率会到65%左右。

关于毛利率，影响毛利率有很多因素，17年结算的毛利率基本上是来自于15年16年左右的销售反映在当时的市场价格。当时因为阵容从13年才开始全国布局，15年首次开盘销售之后，如果要吸引当地市场，通常售价要相对要低一点。17年反映出来的毛利率可能是由于正好是低价入市。但从签约的单价来看，比如我们17年结转的代价是13000多，但是签约单价已经到了18000，接近19000块的水平。假设拿成本来估算的话，签约的毛利率其实已经到了25%以上，对于未来的毛利率规划，我相信会比17年有较大的一个提升。具体提升多少幅度，要看我们结转的城市和物业的类型以及具体的售价来定。

在房地产行业，具有规模有其优势。如果规模大到一定的程度，从成本到盈利能力力都会提升。但随着规模增加，整个发展过程中伴随的风险其实也是增大的。我认为，规模是必须的。而从我们来讲，要到一定的规模，但不要太过于研究规模的扩张，这没有必要。

今年我们的存货跟存量按照目前情况能够达到签约1200亿左右。当然最终还是要看整个市场的情况到底如何。从阵容来讲，我们一直在强调一种稳健做法。其实，规模在一两年冲到一定的程度其实难度并不大，难度最大的是有质量的增长。但我们有信心能够在规模和盈利之间做一个平衡。

问：刚才提到投资策略会进一步对商业地产进行扩张，请问公司对商业地产业务的布局会有什么样的规划?以及在土地储备中商业地产板块占比如何?主要布局的区域有哪些?

答：我们的商业板块应该说跟我们整个地产在同步进行，从刚刚发布的报告里面可以看到，我们的地产达到了整个排名的前20强。我们的商业实际上也是同步的，17年我们的商业地产也已经进入了中国商业地产综合实力的前20强。

我们目前已经有11个物业，基本上是布局在比较好的一线城市，或者二线城市的核心地段。我们以后的布局基本上继续维持在二线比较核心的地方。我们会有三大商业的产品系，从财富中心，从时代广场到正荣街。财富中心是城市综合性购物商业，是城市级。时代广场大概是5万方左右，是片区型的物业。正荣街是属于社区型的，基本上两万方左右。基本上是从大到小整体的全覆盖，所以只要在合适的地方，我们都会适当进行储备。目前纯商业回报能力比较低，我们还是以综合性物业为主。