建银国际：目标价5.47港元 正荣地产(06158)投资价值凸显

8月22日，建银国际首次发布正荣地产(06158)的评级研报，给予其“优于大市”评级，每股目标价5.47港元。

建银国际认为，正荣地产的目前的土地储备质量以及“改善大师 匠心正荣”的品牌定位，使得正荣地产在未来的发展中比同行更具竞争力，预期正荣地产2018年年末1000亿的销售目标实现已无悬念，加上收入的快速增长及利润率的持续提升，该行预期正荣地产于2020年可实现人民币51.4亿核心利润，意味着2017至2020的盈利复合增长率将达60%。

优质土地储备支撑未来高质量增长

今日的土储就是明天的规模，拥有大量优质土储、且成本较低的房企势必将享受估值的快速上升。建银分析师Frank Miao在深度报告中指出，正荣地产采取逆周期土地投资策略，使其可以在房价未大幅上涨前获得高质量土地，预计公司土地成本对应预期售价占比为29%，低于行业32.5%的平均水平。

据记者不完全统计，正荣地产的土地储备集中于长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济圈和海峡西岸经济区。正荣地产目前的土地储备中，70%以上分布在一二线城市。

“土地储备质量好，一方面为产品溢价提供了支撑，另一面，也具备了较强的可变现能力，为灵活应对市场变化提供了基础保障。”一位券商分析师告诉记者。

除了优质的土储之外，营销力的提升也是正荣地产的核心竞争力之一。建银国际的分析报告认为，正荣地产上半年的合约销售额强于预期。一方面是由于上半年正荣地产在营销领域做了系统化的提升，另一方面是正荣地产本身在产品力和服务水平的提升。按照建银国际的测算，正荣地产2018财年实现合约销售额过千亿人民币已无悬念。

建银国际认为，支撑正荣地产高质量发展的另外一个因素是，上市以来，其融资渠道更加多元，资金更加充裕，未来的投资能力将进一步加强，考虑到超预期的销售情况及盈利增长导致权益基础扩大，预期今年正荣地产的负债率将会继续下降，公司可以根据市场情况补给土地储备，为未来发展提供更多空间。

改善型需求提升 三大产品线清晰享受市场溢价

2017年改善型住房需求占总住房需求的46%，大幅高于2010年36%的占比。建银在报告中预计，这一趋势在可预见的未来将进一步持续，到2019年，国内改善型住房需求将占到总住房总需求的50%，改善需求将超过首次购房刚需成为中国房地产业最重要的单一驱动力。正荣地产立足于“改善大师 匠心正荣”的品牌定位，专注于中高端改善型产品，无疑将持续受惠此住房需求的结构性变化。

从市场的反馈来看，正荣地产正荣地产三大标杆产品品牌：“正荣府”、“紫阙台”、“云麓”在市场广受好评。特别是”紫阙台”，旨在向中高端改善型客户提供量身定制的优质住宅，在全国范围内已建立起较大的知名度和口碑。据了解，南京河西紫阙项目开盘当天即售罄，武汉最新发布的紫阙台产品线较同区域楼盘溢价两成。凭借高品质和强有力的品牌影响力，正荣地产备受改善型购房者青睐，市场认可度极高。

产品力的不断增强，也构筑了正荣地产自身的核心竞争力之一，产品溢价的形成，预示着正荣地产未来的利润可期，这也是为何建银国际给予正荣地产优于大市的评级原因之一。

投资价值洼地凸显

首份研报体现出资本市场对于正荣的信心。该行预期随着项目交付陆续增加及利润率逐步攀升至25%以上，正荣地产在2018年有望实现营收284亿元，核心利润将同比大幅增长103%至25.6亿元;2019年实现营收405亿元，核心利润进一步上升至38.7亿元;2020年实现营收516亿元，核心利润到51.6亿，意味着2017-2020盈利复合增长率达60%。基于公司top20的行业地位及未来保持高质量的增长，建银认为正荣地产应享有更高的估值，现价提供一个绝佳的买入机会。

这一观点从另外一个层面也得到了印证。前不久，正荣地产发布赢喜公告，预计上半年净利同比增长100%，提前发送报喜信号。

从股价的表现来看，上市至今，股价保持平稳，2018年行情跑赢大盘。公司近期公布盈喜，中期利润预计能上升100%。目前公司市值为184亿，对应2018年预测市盈率为6.3倍。基本面方面，除了业绩增长，公司的充足和优质的土储足够支撑公司未来保持高质量的增长。