从44.4%的营收增长 我看到一个不一样的易居中国(02048)

2018年以来，房地产行业出现了一个有意思的现象，一方面各地楼市调控政策持续趋紧，融资压力加大，另一方面大型房企销售情况依然火爆，百强房企8月单月销售额同比增幅仍超过52%，房地产行业的“服务生”易居企业控股(02048)近日公布上市以来的首份半年报，为上半年房地产行业的“怪象”留下了不一样的注脚。

易居以“地产服务生”的定位在房地产经纪业深耕18年，为地产开发商提供代理、服务、营销、传播等服务，市场份额居前。易居处于地产产业链的中间环节，它的成长自然与整个地产行业的氛围紧密相关。

房企销售热度不减 易居一手房代理业务大增

智通财经APP了解到，2018年上半年，易居实现收入为27.79亿元人民币(单位下同)，同比增长44.4%。期内利润及全面收益总额为5.63亿元，同比增长84.1%。公司拥有人应占期内利润及全面收益总额为4.68亿元，同比增长255.7%。每股基本盈利为50.80分，不派息。

值得一提的是，2016-2017年易居复合增长率达到30.6%，盈利增长率达到44.4%，今年上半年的增长率高于过去的复合增长率。

期内，员工成本占收入的比例从截至去年同期的57.9%减至48.4%，主要由于规模经济扩大。宣传及推广开支同比增加84.7%至1.32亿元，主要由于收入的增长。经营利润率从20.4%提升至28.6%。上半年易居的负债率为12.7%，远低于重资产的房企产开发商。

公司称，公司收入和利润实现大幅增长主要得益于市场的稳定发展、强大的股东基础和大客户战略及业务间的协同效应。

一手房代理业务方面，易居上半年收入22.28亿元，同比增44.1%，成销总面积2047.6万平方米，成销总金额2558.9亿元，比去年同期分别增长35.3%和46.8%。对于过去两年的数据，易居上半年一手房代理业务收入增速明显高于去年全年的10%，一方面这与上半年房企销售额大增有关;另一方面则受益于其市占率的提高。

克尔瑞数据显示，今年上半年，百强房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，增速超市场预期，且大部分房企基本上完成2018年过半的预售目标。这直接拉动了易居销售新物业总值增加。

相比其他同行，易居的最大优势之一是拥有强大的客户及股东基础，并与中国多家领先房地产开发建立战略关系。因此当上半年房地产行业集中度达到历史新高度时，易居在行业的市场占有率也进一步扩大。

截止2018年6月30日止6个月，自和公司股东有关的26家开发商产生的一手房代理服务收入为12.107亿元，占期间一手房代理服务收入的54.3%。

截至2018年6月30日，已签未售的储备项目面积达2.54亿平方米，将增强未来代理收入稳定性和预测性。

对于接下来的房地产走势，易居首席执行官丁祖昱表示，“从短期情况来看，最近有一些政策出台，包括各地的政策出台之后对于部分市场有影响，但是我们目前没有看到整体降价的状况。从7月份、8月份相关的数据来看，规模房企的销售可以保持，但是基于部分的城市和项目出现了不像上半年那样一房难求的状况，这样的情况可能在7、8月份出现的相对比较少，销售慢慢进入到正常的状况。”

轻资产模式见效 房地产经纪网络服务收入增长逾3倍

虽然一手房代理业务依然是易居的主要收入来源，贡献上半年80.2%的收入，但增速最快的却是2016年起步的房地产经纪网络服务业务。

智通财经APP曾提到，在存量市场背景下，二手房的交易规模越来越大，代理商们纷纷抢占这一巨大蛋糕，以阿里、京东、苏宁为代表的互联网巨头也纷纷跨界布局二手房中介业务。易居则在2016年创立“房友”品牌，以独创的“S2B2C”的轻资产模式进入二手房经纪市场。

房地产经纪网络服务推出以来，易居的收入结构也发生了明显的改变，从“两条腿走路”变为“三驾马车并驱”。2016年之前，易居全部收入来自一手房代理服务和房地产数据及咨询服务，但随着新业务逐渐成型并快速增长，2018年上半年该公司房地产经纪网络服务收入已达到约1.68亿元，占总收入比重也从2017年同期的1.9%跃升至6%。

智通财经APP了解到，今年上半年，受到房地产市场调控持续影响，新房供应使得市场需求持续挤向二手房市场。但由于各地政策及人口因素不同，不同城市的二手房市场出现明显的分化，北京、上海市场表现平平，重庆、武汉量价齐升，天津、石家庄等几个城市有价无市。但这似乎不影响易居二手房经纪平台迅猛崛起。

截止2018年6月30日，房友门店已累计达8764家，覆盖54城市。期内通过易居房友为开发商销售新房成销总额101.4亿元，易居房地产经纪网络服务收入1.677亿元，较去年同期分别增长592.4%和367.1%。为全面提升赋能能级，易居房友分别与58同城、苏宁金融签署战略合作协议，携手打造“万套真房源”和“百亿垫佣”计划。

房友门店破万 新战略赋能二手交易平台

易居房友S2B2C的模式之新在于它不直接开展二手房经纪业务，也不开设二手房经纪公司，而是赋能并整合房友品牌下的中小微房地产经纪公司，向中小微房地产经纪公司(B)提供在线线下综合服务(S)，以帮助其更好的服务个人客户(C)。

换而言之，易居首先和开发商签订新房项目，房友品牌门店能够参与这些新房项目的销售，通过一二手联动，赚取开发商拓客的佣金，只要客户成功购房，开发商除了给予易居0.8%的佣金外，还需要支付给易居拓客引流佣金2%。易居再将其中的80%给门店。

在这一过程中，易居不需要大量资金投入，也不向门店收取品牌费、加盟费、交易服务费，赚的是延伸服务的钱，其他中介业务的钱，平台网络体系建立起来后，易居可以做一二手联动、可以做装修服务、金融服务等。

上周四(8月27日)，房友集团在上海举行全新战略发布会，并宣布房友门店突破万家。通过仅仅两年半的时间，易居房友完成了全国58城10000家门店的布局，一举成为国内二手房行业规模最大的平台级企业。

“破万”是房友的新起点和转折点。当国内二手房交易市场渐冻趋势带来“小微门店危机”时，易居房友发布了“联动+渠道”的赋能新策略。易居企业集团 CEO丁祖昱表示，整个房友集团将从重视“门店规模”到重视“服务质量”转变;服务对象从为“中小微”赋能拓展到二手房交易环节的“多主体”赋能;服务深度方面也在原有基础上完成联动+渠道的新一轮赋能。易居房友的战略三部曲分别是聚势、赋能、提供增值服务。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，二手房市场是一个典型的正在上行中的房地产市场。从国际经验看来，发展到中国这个阶段，二手房市场崛起已经是一个必然的趋势。在这种背景下，不断突破的易居在二手房经纪网络服务领域将有很大伸展拳脚的空间。

房地产数据及咨询服务方面，上半年收入3.84亿元，同比增11.8%;期内，CRIC房地产数据库及分析系统的有效用户端口数为14,000多个，并研发推出“易楼”和CRIC场景化大屏等新业务。

易居的大数据能力能够在房地产开发项目的早期阶段向房地产开发商提供市场研究报告、定位分析和可行性研究等各种服务，这使得公司在提供一手代理服务和二手房经纪平台服务方面更具优势。从具体收入看，易居三大业务之间形成的联动效果越来越强。

中国房地产行业正站在拐点上，行业集中度将进一步提升，存量市场成为各路资本的新战场，“服务生”易居在资源及战略布局上已做好充分准备，上半年的成绩或许只是新的起点。8月31日，易居股价收涨4.63%，报14港元。