决胜存量之战，佳兆业(01638)拓宽旧改护城河

本文来自“地产大爆炸”微信公众号，作者刘小田。

1.旧改大玩家

前两天，佳兆业(01638)董事局主席郭英成出现在了佳兆业中期业绩发布会的现场。或许是佳兆业的业绩盈喜，又或者是看到了许多熟悉的记者朋友，郭英成显得格外高兴。

在此之前，他刚刚度过了创业以来最为艰难的岁月。不过，时间还是宽宥了坚持的人，郭英成终于在去年底迎来了佳兆业的扭亏为盈。

而在今年的中期业绩报告显示，佳兆业正在持续向好。

在几项核心指标中，佳兆业合约销售金额增长至253亿元，集团总收益同比增长达75%，毛利更是录得47亿元，同比亦大增66%。

更让郭英成高兴的是，佳兆业在大湾区的旧改布局高达2700万平米，同比暴增91%，一跃成为市场上的大玩家，作为曾经的旧改之王，佳兆业如今正从熟悉的战场全面回归。

“在很多人看来城市更新是负面，但对我们是挖矿山!”郭英成并未掩饰王者归来的喜悦感。

与其他房企近年来刚刚进入旧改不同，佳兆业曾是全国首家专注于旧城改造的房企。广州中石化、深圳布吉桂芳园、深圳佳兆业城市广场等旧改项目均出自佳兆业，也成就了佳兆业旧改之王的称谓。

2.旧改收割期的到来

近年来，在一二线城市，房地产市场很明显的变化即从增量市场向存量市场的转变，政府对于稀缺的土地资源更是惜售，在这些城市传统的招拍挂方式渐渐的退居次席，而参与旧城改造与城市更新渐成房企获取土地的主要方式。

不过，旧改看似虽好，却也满是荆棘。旧改方式获取的土地成本低，但开发周期通常非常长，漫长的资金投入期对于偏好高周转的房企而言简直是痛苦的煎熬。

对于旧改之王佳兆业而言，这份痛苦的煎熬最能体会。

佳兆业旧改的开发模式为一二级联动，一级开发周期就在五年左右，在这五年时间里只有持续的投入，而看不到任何的回报.此时的旧改土地入账都是以成本计算，财务报表上的负债数据通常也会高的吓人。

但上帝是公平的，只要坚持住，旧改就将进入到持续的盈利期，且盈利水平远高于普通的住宅开发。

所幸，佳兆业终于将等来持续的盈利期。今年下半年，单就深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场及盐田佳兆业城市广场等4个深圳旧改项目就将为佳兆业贡献440亿元的上市货值。

“9月份以及第四季度是我们的推货高峰期，所以下半年合约销售还会有比较大的增长。“在中期业绩发布会上，佳兆业的高管向在场的媒体提前半年发出了业绩盈喜的预告。

3.大湾区的土地王

佳兆业的向好，似乎并未单指业绩，还有其庞大的土地储备，尤其是旧改项目的土地储备。

与其他规模房企不同，佳兆业的土地储备非常的集中，在其2216万平米的土地储备中，深圳、广州、珠海等粤港澳大湾区城市的占比接近60%。

不过，佳兆业似乎并未满足于此。

在粤港澳大湾区时代到临之时，佳兆业加紧了其在大湾区的旧改土地储备。据悉，佳兆业未纳入土地储备的旧改项目占地面积达到2680万平米，同比增长91%，且几乎100%的集中在大湾区，这些项目预计可以为佳兆业提供逾万亿的货值。

很显然，那个当年熟悉的旧改王正在回归，且看起来来势汹涌。

4.现金为王，以稳为主

不过，郭英成并未打算如此，而是更多了些谨小慎微。

在中期业绩发布会上，对于佳兆业的未来发展，郭英成用的是“现金为王，以稳为重”。

“国家出台了相关政策都是以稳为主，特别是房价不能涨得太过，也不能不涨，我们也是响应国家的政策，遵守国家的政策，特别是我们在中国的任何一个城市发展，到现在为止，我们还没有出现过行业违规或者违法的问题，这点我们是做得还不错的。”经历过波折后的郭英成似乎比以前更关注于国家大政。

而对于当下中央提出“去杠杆、降负债”的总体部署，郭英成同样也在想方设法的去响应，将“降负债作为佳兆业今年的重要任务。

据佳兆业的中期业绩报告显示， 佳兆业的销售回款率由去年的75%升至今年上半年的85%，佳兆业的现金持有也相比去年年底增长24%，至263亿元，速动比率也因此提升至1.4倍。

此外，佳兆业的净负债率也在半年时间里下降了42%，当前为258%。不过，佳兆业希望能尽快的这一数字降低到200%以下。为此，佳兆业也正试图卖掉一些不是核心的资产，以期将佳兆业的负债控制在合理安全的水平。

5.旧改新模式

去年开始，佳兆业在资本市场上动作频频。

先是在国内的A股市场，去年9月收购上市公司明家联合，2个月后佳兆业旗下的航运健康又战略入股另外一家A股上市公司振兴生化。

在香港的资本市场，凭借着不断买入，佳兆业成为港股美加医学的第一大股东。佳兆业的收购足迹甚至到了美国，于去年7月份收购美股上市公司南太地产。

很多人看不懂佳兆业的投资逻辑，甚至于惊呼佳兆业正成为又一只资本大鳄。其实，看懂了佳兆业近几年发展战略的调控，也就看懂了佳兆业收并购那些产业的目的。

据悉，佳兆业在确定城市更新+产城融合的发展战略后，开始着力构建以城市更新布局城市公共服务商全产业链运营。通过导入自有产业的上下游企业及联合政府吸引符合片区定位的产业资源，构建起佳兆业的产业生态圈。

何谓自有产业，佳兆业的办法就是在资本市场上的收并购。

比如收购振兴生化就可以为佳兆业的旧改项目引入生物医药研发生产基地;收购南太地产，可以为佳兆业的旧改项目导入通讯产品、电子模块产品、电子元器件等生产基地;收购佳云科技，可以为佳兆业的旧改项目导入移动互联网产业基地等等。

如今，在短时间内，佳兆业的业务版图已经迅速扩大，涉及财富管理、城市更新、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店运营、高端餐饮、物业管理、航海运输、科技产业、健康科技、长租公寓与联合办公等近二十个产业市场及细分领域。

去年亿翰智库曾发表一份研究成果称，房地产行业正从B2C的时代变成B2G的时代。

过去20年，房企都在做C端即购房者的生意，如今房地产行业已经进入到高度集中化的格局，行业也已经完全进入了存量的阶段，而未来B2G才是大势所趋。

B2G的生意，G端就是政府端，简单来说，房企的角色是从G端政府端获取资源做成产品，然后销售给C端。目前，市场火热的旧改、特色小镇、产城、产业园、PPP都属于B2G的模式，所有这些都与产业有关。

以往，房企只要做好“人、土地、资金”三元要素就可以了，而现在，做好G端就必须加入产业、资本要素。在B2G的时代，没有产业必然会遭到淘汰。

如今伴随着B2G时代的到来，或从根本上改变了房企的站位，让房地产行业重新洗牌。那些抓住B2G时代核心的房企很有可能就此一跃而上，成为新时代的王者。