千亿目标近在咫尺、PS仅0.38倍，融信中国(03301)值得买吗?

在持续的调控政策下，今年房地产的冬天来得有点早，传统的“金九银十”不见踪影，克尔瑞研究中心最新公布的百强房企销售数据也印证了这一点，即房地产不仅没有延续传统的旺季行情，反而表现十分惨淡。10月单月百强房企业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显，同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。

另外可以明显看到的一个特征是，在行业加速洗牌的过程中，市场集中度越来越高。根据克尔瑞研究中心数据，10月份TOP30门槛同比升49%，在小型房企被挤出的同时，大型房企逆势上涨。

智通财经APP注意到，根据《2018年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，融信集团首10月实现销售金额946.3亿元，居排行榜25位，较去年同期跃升5个位次，是30强房企中排名上升最快的一家。

作为判断公司投资价值的重要指标，目前融信中国市销率仅0.38倍，而港股房地产行业的市盈率及市销率中位值分别是5.56倍、2.06倍，考虑到融信中国销售依然强劲，土储充裕，负债进一步下降，企业经营安全性显著，该股具有很高安全边际。

销售额稳健增长，千亿近在咫尺

在行业整体增速放缓的情况下，融信集团依然保持稳健的销售增长步伐。11月1日，融信中国(03301)发布公告称，2018年前10月，集团总合约销售额约为946.33亿元人民币(单位下同)。10月单月，集团总合约销售额约为124.2亿元。

融信年初定下2018年1200亿的销售目标，从这一组数据可以看到，随着推盘节奏的加快，年度目标即将达成。

融信中国于2003年成立，2016年总部迁至上海，同年在香港上市，从区域性龙头到辐射全国八大核心城市群的房企，“高增长”是形容融信中国近年来发展的最贴切的标签。

相比已经迈入5千亿大门的碧桂园、万科及恒大，融信中国的千亿目标规模可能稍显落后，但要知道，从百亿到千亿，融信中国仅用时三年。过去两年公司销售额连续实现100%以上增，这在整个行业并不多见。

毛利率上升空间依然广阔

在过往经营业绩高增长的情况下，融信中国2018年上半年持续保持稳健增长。根据中期财报显示，融信中国上半年实现营业收入142.88亿元，同比增长20.06%;合约销售额达 545.31亿元，同比增长75.73%;合约销售面积达253.71万平方米，同比增长124.92%。

与此同时，融信中国盈利水平也保持强劲。其中，净利润达22.54亿元，同比上升101.61%;归属上市公司股东净利润15.23亿元，同比增121.5%。净利率达15.8%，同比上升6.4个百分点。毛利润达到41.86亿元，同比上升89.41%;毛利率达29.30%，同比上升10.7个百分点。

实际上，若扣除收并购项目重新估值影响，融信中国毛利率为32.6%。这得益于公司提前在土地成本低位时布局核心一、二线城市，享受城市基本面上行带来的红利。

据了解，截至2018年上半年末，融信中国土地储备建筑面积达2517万平米，权益土储1267万平米。土地储备平均成本仅6463元/平米，上半年销售均价达21494元/平米，土地成本占销售均价的30%，预示未来公司毛利空间仍然广阔。

安全边际不断提升

随着房地产行业调控政策加紧，融资成本上升，各房企放缓拿地速度，重视降负债和加速回款。融信中国也不例外，增利润和降杠杆是融信2018年的两大主基调。

年初提出明确的降债计划后，融信中国采取多重措施稳步降杠杆。如通过销售回款、结转利润，增厚净资产;少举债、审慎拿地;在合适的时候，在集团不同层面持续用轻资产的模式引进权益类的合作。

上半年，融信中国新增土地储备249万平米，其中权益土地储备112万平方米，拿地均价维持低位。

在2018年中期业绩会上，融信中国CFO曾飞燕称，“我们上半年净负债率降到1.4倍，全年降到1倍以下没有任何压力。总债预计在今年会下降，全年保守预计下降50亿的金额。”

中报数据显示，融信上半年净债务为463.09亿元，较2017年末下降5.37%;净负债率为1.4倍，较2017年末下降19个百分点。总资产负债率扣除预收账款不到60%，保持在比较稳妥的位置。截至6月末，在手现金及银行余额共计203.07亿元，与2017年末基本持平，流动性保持良好。目前公司未使用的金融机构授信超过700亿元，公司资金相对充裕。

“到今年的10月份，有关的数据还在下降。”融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇在11月3日举办的融信福州城市沙龙上表示，融信是第一个提出降杠杆的公司，公司将继续执行年初的降杠杆策略，将净负债率降至1倍以内。基于对宏观政策、经济周期的判断，以及充足、优质的土储在手，融信无需被动拿地支撑未来，公司仍将主动执行审慎的拿地策略。

过去数月，调控收紧、预售制取消等消息让房企行业风声鹤唳，市场对内房板块的信心一度降至冰点。但随着政府对去杠杆及房地产调控的态度有所转变，市场资金的偏好也悄然发生变化。花旗发表研报称，是时候重新检视内房板块的价值，政府会出台支持经济稳定措施，预计内房行业盈利再下行空间有限。

经过上一轮的杀跌，融信中国动态市盈率降到4.9倍，市销率也仅0.38倍，而港股房地产行业的市盈率及市销率中位值分别是5.56倍、2.06倍，考虑到融信中国销售依然强劲，土储充裕，负债进一步下降，该股具有很高安全边际。