调研通 | 雅生活服务：CEO离任对公司经营完全没有影响，绿地或成雅生活第二座靠山

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管理层介绍：

黄奉潮先生：

1、刘总辞任原因：纯粹是个人事务原因，没有与公司业务、管理层以及员工产生分歧与不愉快，也不是公司运营发生问题想要离开。

2、刘总离职对公司影响：公司内部没有产生任何负面影响，管理层和员工情绪都非常稳定，所有工作都在正常展开。

3、董事会决定由本人兼任CEO，主持工作。本人在雅居乐工作20年，非常熟悉地产开发以及物业管理服务的业务，有丰富的管理经验，更擅长沟通与协调工作。虽然刘总一直处理公司对外的事务，但是我本人一直都在主持公司幕后的工作，包括最终决定是否收购外部企业，以及与我们最大的合作伙伴绿地集团董事长的沟通洽谈，都是我在负责。公司董事会所有的战略方针决策，也都是在我的主持下做出的。今年在第三方拓展方面，已经取得非常好的成绩。九月底，第三方拓展面积已经超过3000万平方米；并购了多家优秀企业；在社区经济和业主增值服务方面也取得比较大的增幅，业主增值服务达到200%的增幅。帮助雅居乐、绿地，营销一手代理、广告等工作也是全面展开。

预测2018年的业绩目标将会顺利完成，未来三年将会取得双位数的较大业绩的增幅。

Q&A：

Q：未来三到五年的中期发展目标？

A：战略方针保持不变：关注于提质增效，立足物业之本，通过内生和外延式扩张进行协调式发展。上市的时候，雅生活的物业排名第十二，最近进入全国十强，综合排名第八。上市的时候给了2018年末的指引，代管1.4亿，实际在中期的代管面积已经达到1.1亿。2018年1-9月份，完成第三方拓展面积超过3000万平方米，从绿地获取的面积也超过1000多万平方米。力争年底代管面积超过1.6亿平方米。到2018年底，我们的合约面积超过2.6亿平方米。2020年，希望我们的代管面积达到3亿平方米，合约面积达到5亿平方米。

Q：市场担心房地产下行的影响，管理层是怎么看待房地产销售的问题？

A：房地产在中国经济遇到问题的时候，都是强有力的支持，并且是最快起到效果的一个产业。我相信房地产行业会保持一个稳定的态势，我们不担心地产的下滑对我们的物业管理有太大的影响。

雅卓营销承担雅居乐房地产的销售，有机会进入绿地房地产的销售，包括第三方的销售。我们希望这样形成闭环，从房地产销售开始服务于我们的业主。

雅居乐的80%销售由雅卓营销承担，绿地每年的销售超过3000多亿，对我们雅卓营销来说是有一个很大的空间，针对第三方代理了超过30个中小开放商的地产项目，从明年开始会支持到我们整个业务的发展。

通过雅卓营销支持地产商的业务，也能帮助我们物业面积的获取，未来可能是我们的一个很重要的获取物业面积的手段。

Q：想了解下黄总的时间分配，会分配多少时间在雅生活？

A：虽然之前我在控股公司的确还有一些工作，但是现在我已经把100%的时间都投放在雅生活了。

Q：关于已经离职的刘总，在雅生活的权益，会怎么处理？

A：关于刘总持有的接近4000万股的股份，在当初设置股份激励计划的时候，已经考虑到高管离职的情况。按着我们的持股计划，高管需要满三年才能兑现被授予的股权，我们会按着法定协议将刘总的股权进行回收，回收后重新投入对高管的激励池中，对适当的高管进行分配。所以刘总的离职不会造成股票抛售或者减持的情况。

Q：公司在人才储备方面有什么安排？

A：公司的整个人才储备都是有一套计划的，未来雅生活的业务增长量是非常大的。高级管理人员有股权激励，还有很多跟业绩挂钩的奖金激励措施。

Q：最近几个月的转换情况和并购情况？

A：外延式并购情况：我们的团队在收并购市场里面非常有竞争力和口碑，2018年我们审阅超过100多家企业，进入立项和后期深入谈判超过30家，面积超过2亿多平方米。我们采取区域和业态互补，考虑战略布局。

从今年上半年以来，收购两家百强物业企业，一个是排名第十四的城关，另一个是在江苏有龙头地位的紫竹物业。今年下半年，有一两个标的项目已经完成收购。正在谈判的也有几个比较大的项目。希望年底之前还能完成一两单比较好的收并购项目。

第三方拓展：规模在市场保持领先，17年超过2000万平方米，今年1-9月份拓展超过3000万平方米，也是超出年初既定目标。

对拓展面积转换进行测评：第一年的转换率20%左右，第二年的转换率30%左右，第三年会到70%左右，最后一年应该能完成全部可换。

Q：跟进一下，今年下半年完成收购的项目估值水平和权益是百分百吗？

A：是的，这个收购基本相当于项目上进行收购。我们雅生活集团派出运营团队，完成整改和管控，后期的运营水平应该会有明显的提升。