正荣地产(06158)：受益未来改善需求持续增长

正荣地产(06158)上市后良好的业绩和股价表现，鼓舞着后来者。11月13日，中梁控股集团有限公司正式在港交所提交IPO招股书，成为年内最后一家拟登陆资本市场的千亿房企。此前，据中国指数研究院数据，正荣地产与中梁地产均在10月份实现了合约销售规模破千亿，成为24家房企千亿俱乐部的新成员。

正荣地产于今年1月16日在港交所挂牌上市，开启了今年房企登陆资本市场的热潮，此后，先后有美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际等多家房企已经或即将登陆资本市场。正荣地产上市后股价表现优异，截止2018年11月14日收盘，正荣地产全年股价涨幅24.08%，相较恒生指数全年14.25%的跌幅，成为全年少数取得正收益的股票之一，也是全年港股市场上表现最为抢眼的次新股。

分析认为，在流动性仍然偏紧的背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，容易受投资者青睐。对于今年年初的上市的正荣地产而言，资本市场多元化融资的红利才刚刚释放，未来还有进一步拓展的空间。公开数据显示，自年初上市以来，正荣地产的融资渠道得到了进一步的拓宽和加强。今年3月，发行了3年期资产支持证券人民币24亿元;5月，发行了1.6亿美元私募债;7月份发行了2.5亿美元2020年到期的优先票据。9月，发行了2.8亿美元债和20亿元非公开公司债券。

2018年，房地产公司整体走出下跌行情，截止11月14日，申万房地产指数下跌了24.81%，主要是受投资人担心未来房地产市场收缩，但正荣地产能逆势上涨，其“改善大师”的产品定位是股价的支撑因素之一。

正荣地产以“改善大师·匠心正荣”为企业发展核心理念，已发展出正荣府、紫阙台、云麓三大改善型产品线。分析认为，中国城市化进程仍然在快速推进，现在城市化率57%左右，到70%以上还需要相当长的过程，当城市人口达到一定量的时候，房地产总体需求有支撑。建银国际在对正荣地产的首次覆盖研报中指出，2017年改善型住房需求占中国总住房需求的46%，大幅高于2010年36%的占比，这一趋势在可预见的未来将进一步持续。到2019年，国内改善型住房需求将占到总住房总需求的50%，改善需求将超过首次购房刚需成为中国房地产业最重要的单一驱动力。建银国际认为，正荣地产专注于中高端改善型产品，无疑将持续受惠此住房需求的结构性变化，使得其在未来的发展中比同行更具竞争力，未来利润可期。据此，给予正荣地产优于大市的评级，目标价5.47港元。