国信证券：佳兆业（01638）销售增长，旧改推进

本文来源于国信证券的研究报告，作者为分析师区瑞明。

事项：

公司发布了 2018 年 11 月份销售数据。

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单月销售增长 107.1%，累计增长 50.5%

2018 年 11 月公司实现销售面积 45.1 万平方米、销售额 105.7 亿元，分别同比增长 40.0%、107.1%。2018 年 1 至 11 月公司累计实现销售面积 335.9 万平方米，同比增长 30.3%;累计实现销售额 596.6 亿元，同比增长 50.5%;平均售价约为 17761 元/平方米，同比增长 15.5%;其中深圳、珠三角(深圳除外)、长三角、环渤海、华中、华西区域的销售占比分别达 33%、26%、12%、11%、9%、9%。

旧改项目持续推进，以大湾区为主

截至 2018 年上半年末，公司拥有土地储备约 2200 万平方米，其中包括 310.2 万平方米的旧改土储供应，占总土地储备14%左右。

截至 2018 年上半年末，公司拥有储备旧改项目占地面积 2680 万平方米，布局以大湾区为主，其中深圳、中山、广州、惠州的土地占比分别达 36.7%、26.0%、21.7%、12.8%;旧改项目正逐步孵化成熟，进入集中供地供货期，预计 2018 年下半年深圳地区可供应货值达 437 亿元。

稳步拓展多元产业

公司坚持探索房地产新经营模式，稳步拓展长租公寓、创享空间、商业运营、酒店运营等业务;同时通过快速布局国家政策支持且发展前景良好的大健康、新科技、文体旅游等领域，加强自身综合竞争力，业务已涵盖文化体育、旅游产业、高端餐饮、航海运输、健康科技、足球俱乐部等多个领域。

公司基于成熟的地产运营经验及多元化资源优势，积极运用互联网+的发展模式，实施并购和自建并举的发展策略，强势进军长租公寓和联合办公领域，分别推出“创享家”、“创享界”品牌产品。截至 2018 年上半年末，公司累计签约面积 21.3 万平方米，公寓逾 3700 间，工位逾 8600 个，项目主要位于北京、上海、广州、深圳、成都及惠州;已开业项目达 5 个，管理房间数 331 间，工位数 999 个。公司预计未来三年，将打造长租公寓 10 万间，联合办公卡位 5 万个，旨在成为运营规模、收入、服务达到行业前列领先的空间运营商。

商业运营领域，公司专注于城市商业综合体的发展，通过持有型商业体运营管理及轻资产管理输出两个方向发力，不断提高商业运营综合实力。截至目前，公司持有运营及在建佳兆业广场共 31 个，总面积约 150 万平方米;6 个轻资产管理输出项目，轻资产运营商业面积 20 余万平方米;与国内外 1000 余个知名品牌商展开合作。至 2020 年，公司预计在营、筹备、在建项目将达 64 个，总面积将超过 500 万平方米，外接管理项目面积将超过 50 万平方米。

酒店运营领域，公司旗下酒店品牌包括五星级酒店品牌“佳兆业铂域酒店”、中高端精选服务酒店品牌 “佳兆业可域酒店”与“佳兆业可域精选酒店”，同时与万豪、凯悦、洲际、雅高等多家全球著名酒店集团达成了战略合作。未来三年，公司正式营业酒店数量预计达 20 个，总营业面积达近 70 万平米，酒店客房总数将近 5000 间，预计覆盖全国 12 个城市及地区。

足球发展领域，2018 年 11 月 3 日，深圳佳兆业足球队成功实现冲超目标，历史性重返中超赛场。

佳兆业物业分拆上市，超额认购逾 20 倍

2018 年 12 月 5 日，佳兆业物业全球发售公布配发结果，每股定价 9.38 港元，共发售 3500 万股，其中包括 1050 万股香港发售股份及 2450 万股国际发售股份，预计全球发售所得款项净额为 2.59 亿港元，公开发售超购 20.44 倍。全球发售及资本化发行完成后，佳兆业集团将通过其全资子公司间接持有佳兆业物业已发行股本约 73.95%。

盈利预测与评级

伴随优质旧改项目持续推进，公司 2018 年下半年以来销售明显提速;2018 年 11 月，公司在首份《深圳上市公司发展报告》中位列深圳上市公司规模实力第 17 位，综合实力得到肯定。预计 2018、2019 年归母净利润分别为 39.3、46.1亿元，同比增长 19.6%、17.3%，对应 EPS 分别为 0.65、0.76 元，对应 EPS 的 PE 分别为 3.5、3.0X，维持 “增持”评级。

风险

若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。

（编辑：文文）