外地95后vs本地95后：迫切买房和改善居住

本文来自“克尔瑞地产研究”，作者为克而瑞研究中心研究院吴嘉茗。

又是一年春节到来，对于在外工作一整年的年轻人来说，过年回家走亲戚时除了难免要讨论一些诸如找对象、结婚之类的感情话题以外，还有工作、买房之类的现实话题同样也是春节热门话题。

新年伊始，我们进行了一次规模多达1.8万人的问卷调查，其中年轻购房者（95后但不包括00后）达到4600人，本文主要针对户籍95后和非户籍95后的购房观念在几个方面进行了分析，看看外地孩子和本地孩子在购房这件事上有什么不同、又有什么相似之处。

01、对周边城市的认同感：外地95后高出7个百分点

在对周边城市的认同感上，本外地95后表现差异明显：本地95后仅有12%的人表示会考虑在周边城市购房，外地95后则有接近二成考虑在周边城市购房，且那些考虑到周边城市买房的本地户籍95后中，一半以上的人购房目的是投资，绝大部分本地户籍95后的自住需求会在本地完成。

从数据上来看，外地户籍95后奋斗城市的认同感颇高，有6成外地95后表示会在目前常住城市购房，对目前常住城市的认同感带动了对他们对周边城市的认同感，宁愿在周边城市购房也要留在常住城市工作，仅有一成的人表示准备返回户籍地购房。

02、改善性需求占比：本地95后占比更高

本地户籍95后改善型需求占比明显更高，结合数据情况来看，本地95后中有21%的客户有改善型需求，比外地95后的改善需求高9个百分点。

但从城市整体层面来看，房价越高的城市，本地95后的改善需求比例优势则越不明显，上海、广州、南京、杭州、苏州这种房价较高的城市，本地95后改善需求占比跟外地95后差距不大，差距都在5%以内，但房价相对较低的昆明、南昌、郑州、西安、长沙等城市本地95后改善需求比外地95后均高出10个百分点左右，可见高房价也一定程度上抑制了本地95后追求改善居住环境的需要。

03、购买力：本地95后的领先优势不明显

由于本次调研城市涵盖了一线、二线、部分三四线以及一些县级市，房价差异较大，所以我们从意向购买面积的角度来衡量本地和外地户籍95后购买力的差异。在意向购房面积上，本地户籍和外地户籍95后在购房面积的选择上差异并不显著，面积段受认可分布顺序一致：90-120㎡>70-90㎡>70㎡以下>120-140㎡>140-200㎡>200㎡以上，且比例差距不大，详细来看，在70-90㎡面积段内，外地客户比本地客户购房意愿高出3个百分点，本地客户有意购买120-140平方米、140-200平方米这两个面积的比例比外地客户高出几个百分点，此外两者几乎持平。

相比外地95后，本地95后在购房方面的优势主要在于首付比例更低、限购条件更宽松、“房票”更容易获得，但实际购买力本身的优势并没有这么显著。

购买力之高房价城市：外地95后更能接受“老破小”

为进一步研究本外地95后在购买力方面的差异，我们选取了4个高房价城市进行对比，发现外地95后远比本地95后能接受“老破小”住宅，本地95后的“穷”并不一定是真穷。

从四个城市的问卷结果来看可以看出的明显现象是：对最低的总价段区间，外地95后接受程度远远高于本地95后，在上海、杭州、南京和广州这4个城市，100万总价以下的大部分已经是老破小中的老破小，外地95后愿意购买，无非是因为追求一个能满足最基本居住需求的居所。

而对本地95后来说，“无力购买”的比例高于外地95后，并不意味着他们是真“穷”。以上海为例，上海本地户籍的95后中38%的人认为自己无力购买，但这部分人绝大多数目前是有房可住的，他们自然不会去购买总价不到100万、条件可能还不如现在居所的“老破小”。

04、决策因素：本地95后更偏好市中心，外地95后重视通勤便利

调研数据表明，本地95后比外地95后更加在意区位的影响，外地95后则能够接受通勤便捷对区位不佳带来的补偿，这是两类95后购房决策因素中最显著的区别。

从各类影响因素来看，无论本地还是外地95后关注的点基本相似，价格都是最重要的影响因素，其次区位的重要性也较高，其他因素中交通配套和开发商相对受到关注较多，而物业管理、学区、医疗等因素则比较不受到95后们的关注了。

在希望拥有的社区配套中，95后们的关注点重合度也比较高，超市商场、健身设施、幼儿园学校等配套均受到较高的关注。本地户籍和外地户籍关注程度差异最大的主要是游泳池、健身设施、肉菜市场和娱乐活动场所四类，本地95后明显对健身类设施更有兴趣，但外地95后似乎更喜欢逛市场和休闲娱乐。

整体来看，95后在非户籍地工作的比例相比90后、80后都更高，而其中大部分人对目前常住的城市都是报以认可的态度的，这种认可也爱屋及乌地蔓延到周边城市，可见吸引年轻人口的停留、常住对城市群的发展意义重大。就本地户籍95后与外地户籍95后的购房观念差异来看，虽然同为95后，大家的购买力都普遍不高，但外地95后更加迫切地需要在目前工作地有一个安居之所，只要价格合适，即使是“老破小”也有一定购买意愿；对本地95后来说，买房需求并不是最迫切的，虽然嘴上喊着“买不起”，但还是比外地95更加重视区位、物业等因素，要讨好这些本地95后，更重要的是加强项目品质的打造。