新股解读|当“温州炒房团”消失殆尽，德信中国路在何方?

当前环境下，大而不强的房企很危险，全国布局不平衡的中型房企最危险，那么深耕区域的房企就安全吗?

智通财经APP获悉，深耕浙江的德信中国已于2月12日通过港交所聆讯，很快将登陆资本市场，拟筹资约2-3亿美元，建银国际为独家保荐人。

德信中国与同是深耕浙江的滨江集团(002244.SZ)很类似，都是深耕浙江，滨江更加聚焦杭州，德信则更加聚焦温州，但是相对于滨江2018年全年850亿的销售额，德信仅366亿的规模要小得多。

目前房产市场已回归理性，投资者离场后，购房主体以自住为主，当“温州炒房团”已消失殆尽，温州人心态也转为平稳理性，即将加入港股“内房股”行列的德信中国，未来似乎也多了几分飘渺。

过度依赖温州市场

德信中国深耕浙江省各大地级市，由于长三角地区是我国经济最发达的区域之一，经济活跃，人口长期处于净流入状态，因此德信控股的土地储备分布区位较好。

但是在拥有优质土储的同时，德信中国的业绩销售显然有点过度依赖温州这个城市了。

招股书披露，截止到2018年6月30日，公司的土地总储备为636万平米。其中约588万平米分布在浙江省，超过600万平米土地储备分布在长江三角地区。

由上图可见，其土储主要分布在温州、杭州、湖州三个城市。

从销售业绩来看，2016年温州地区确认收入为28.28亿元人民币(单位下同)，成为仅次于杭州销售额的城市。2017年温州收入达到30.33亿，超过杭州当年的26.24亿。截至2018年前9月，温州地区的收入进一步飙升，达到50.37亿，占总确认收入的88.6%。

曾经历“魔幻”般暴涨暴跌的温州，在楼市普遍降温的2018年也显得“成色不足”。

据安居网数据统计，即使在2018年温州不断推进“大拆大整”、“大建大美”主题，大量城中村拆建的情况下，其房价也仅仅由2017年的18070元/平方米上涨至18721元/平方米。

据国家统计局发布去年12月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据，去年12月，温州新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨1.9%;二手住宅销售价格环比下跌0.1%，同比上涨0.8%。

值得注意的是，温州销售大幅飙涨的同时，另一高单价豪宅住宅区，嘉兴的销售面积着实令人尴尬。

智通财经APP注意到，2017年全年，嘉兴地区已确认面积仅214平方米，单价高达6.437万/平，截至2018年前9月份，该地区已确认面积也只有356平，但单价已大幅降低至2.28万/平。

现金流紧张是硬伤

尽管德信拥有长三角较为优质的土储，但是在房企销售都在放缓、加速回笼资金的当下，其未来业绩增长压力仍较大。

且2018年以来，众多房企都在放慢脚步的同时，德信仍在极力扩大规模。

据招股书披露，截至2018年9月30日，其经营活动所得现金为净流出35.39亿，德信中国称主要由于物业开发活动增加导致经营活动的现金流出超过现金流入。

尽管德信中国预期2019年的经营活动将产生正现金流量净额，因为其将于2019年上半年预售若干新项目。

但是从2019年TOP100房企1月份的销售数据来看，市场继续呈现较为低迷的走势，标杆房企1月份推案量环比明显下滑，开盘去化率也维持在低位，TOP100房企权益销售规模较去年同期下滑了8.6%，TOP3企业同比降幅更是接近30%。

由此可见，鉴于当下现金流为房企的命脉，不管是开发运营资金、还是销售回笼资金，德信中国都面临着较大的压力。

除此之外，短期债务压力较大也是德信中国上市的主要原因。

截至2018年9月30日，德信未偿还即期及非即期银行及其他借款总额由2017年底的101.36亿进一步升至107亿。

其中一年内到期借款高达58亿，然而公司在手现金及等价物为49.87亿，因此，公司未来一年现金流压力较大。

毛利率上升趋势恐难以持续?

除了深耕区域，可以说德信财报最大的亮点就是近几年毛利率大幅攀升，且攀升的有点令人吃惊，2015年毛利率只有10.4%，2017年一度飙升至23.4%，截至2018年前9月份，其毛利率高达32.4%。该毛利率令不少深耕大湾区的大中型房企都有点望尘莫及。

德信中国表示，期内毛利率增加主要是因为平均售价由2017年同期的16758元/平方米增至18462元/平方米，此外土地成本由7494.9元/平方米减至7120.4元/平方米。

但是从披露的具体数字来看，除了温州、湖州、徐州平均售价有所增加之外，杭州、嘉兴的平均售价呈现大幅度下滑。

且2019年全国层面房地产政策面将以平稳为主，“一城一策”成为房地产市场调控的主基调，但是“一城一策”不代表放松，对地产商的营销、定价策略提出了更高的要求。

此外，尽管目前内房板块有所反弹，但是目前整体PE都只有5倍左右，从此前上市的内房次新股表现来看，上市后的德信中国也难免有大惊喜。