新股前瞻|从新三板到港股，物管公司和泓服务能否亡羊补牢？

2015年8月，花样年将物管业务彩生活(01778)拆分登陆港股市场，开启了房企拆分业务上市的先例，几个月后，北京和泓控股将旗下的物业公司泓升股份挂牌新三板。然而造化弄人，新三板并没有如大家期待一样发展。

新三板的萎靡并未让泓升股份从中受益，兜兜转转，改名为和泓服务集团后于日前向港交所提交了上市申请书。但三年多的时间过去，和泓服务已经被彩生活甩的连车尾灯都看不到。

根据招股书，和泓服务在中国提供物业管理服务、社区相关服务及物业开发商相关服务逾16年，是较早一批于2009年获中国一级物业管理资质的物业管理服务供应商之一。目前公司物业管理服务的绝大部分收入来源于和泓置地集团开发的公司在管物业。

时间拉回到2015年，和泓服务的母公司和泓控股为了将其推向资本市场，在2015年5月和6月期间，和泓控股依次将北京、沈阳、天津、重庆、唐山、湖南等物业资产注入北京泓升。

母公司煞费苦心，最终北京泓升顺利登陆新三板，2014年、2015年分别实现营业收入1.16亿元、1.44亿元；净利润465.6万元、1079.7万元。彼时彩生活2014年、2015年的营业收入分别为3.89亿、8.28亿，净利润1.46亿、1.68亿。

毕竟和泓控股与花样年不是一个量级的房企，故北京泓升与彩生活存在比较大的差距，但北京泓升至少还能看到彩生活的尾灯。

登陆港股市场后，彩生活发展迅猛，2017年、2018年上半年分别实现营业收入16.29亿元、17.57亿元，净利润3.21亿元、1.75亿元。

反观和泓服务登陆新三板的这几年的表现，根据招股书，2016年、2017年及2018年1-9月，和泓服务实现营业收入分别为1.69亿元、1.96亿元及1.60亿元;利润分别为1873.4万元、2187.0万元、1329.7万元，增长并不算快。

目前和泓服务的业绩只够得着彩生活的零头，除去母公司带来的正面影响的差距，资本市场的助力也是不可忽视的因素。彩生活目前市值60.2亿港币，与花样年控股（01777）不相上下,而和泓服务最终在2018年4月选择从新三板摘牌。

目前和泓服务的服务范围已经扩展至中国四大区域(包括北部地区、西南地区、东北地区及南部地区)11个城市，公司的总订约建筑面积由2016年12月31日的6.8百万平方米增长5.8%至2017年12月31日的7.2百万平方米，并进一步增长13.3%至2018年9月30日的8.2百万平方米，于往绩记录期间增长19.8%。

从收入分布来看，和泓服务收入主要来自物业管理服务和社区相关服务，其中物业管理服务分别占2016年、2017年及2018年1-9月收入的68.6%、69.6%及70.3%;社区相关服务分别占2016年、2017年及2018年1-9月收入的24.2%、26.2%及23.6%。

从毛利率上看，2016年、2017年及2018年1-9月和泓服务物业管理服务的毛利率分别为24.0%、26.9%及28.8%；社区相关服务毛利率分别为50.7%、54.6%及62.4%；及物业开发商相关服务毛利率分别为15.9%、15.7%及16.2%，整体毛利率分别为29.9%、33.7%、36%。

虽然与彩生活长期40%以上的毛利率有差距，但与去年登陆港交所的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦及佳兆业物业4家物管公司比起来不相上下，处于行业平均水平线以上。

对于逐年增长的毛利率，和泓服务解释称，主要原因为有关期间物业管理服务平均费率增加，以及由于在管物业数目因业务扩张而增加，可利用规模经营经济优势降低成本及提升经营效率。

至于上市募资用途方面，和泓服务称拟将募资用于通过并购其他物业管理公司进行扩张；获取新市场机遇；升级公司的信息技术及智能管理系统；提高公司的综合服务水平；以及为营运资金拨资。

过去一年，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦及佳兆业物业4家物管公司在香港上市，再加上此前的彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务，目前港股已有近10家物管公司。

从体量上看，和泓服务与已上市的物管公司存在比较明显的差距，想要追赶并不容易，此番冲击港股市场肯定是势在必行，只是这步下晚了三年的棋，能否亡羊补牢。