新股前瞻|从哪里跌倒就从哪里爬起来，万创国际“四顾”港交所

当房地产行业“弯腰捡钱”已成往事，中小房企便不得不开始直面“存亡之秋”的问题。而在这个资金密集型的行业，上市融资是一条突围“捷径”。

智通财经APP了解到，安徽房企万创国际近日再次向港交所递交了招股书申请主板上市。

实际上这已经是万创国际第4次申请上市了。资料显示，公司先后在2017年6月及2018年2月和11月，向港交所递交过上市申请，然而均以申请失效而告终。

如今，万创国际开启了其第四次征战港股之路，公司此次能否上市成功，成为投资者最关注的问题。

招股书显示，作为一家区域性房企，万创国际的大本营在安徽省淮南市，目前公司在淮南市拥有泉山湖项目和御香山项目两大开发项目，直到去年11月，公司才将业务扩展至附近的六安市，开发了万创东方樾等项目。

智通财经APP了解到，截至今年4月底，万创国际旗下拥有土储98.38万平方米，较2018年9月末增长25.01万平方米。其中，开发中物业共80.94万平方米，持作未来开发物业12万平方米，可销售建筑面积为3.21万平方米，可租赁建筑面积为2.24万平方米的未售竣工物业。从目前来看，泉山湖项目依然是公司主要的收入来源。

依仗公司三大仅有的开发项目，2015-2018年，公司分别实现营业收入4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元及13.03亿元，近三年复合增长率为45%。与此同时，公司净利润分别5632万元、5416万元、8300万元2.40亿元，复合增长率为62%。

虽然从近年来的收入和利润来看，万创国际的业绩还是可圈可点，并且公司的物业开发项目在淮南市也做的“风生水起”，但是正如前面所言，房地产行业“弯腰捡钱”的时代已经过去，当大型房企都开始“勒紧裤腰带度日”，市场对于中小房企的担心也在所难免。而投资者对万创国际的担心则更多因为公司的财务状况。

招股书显示，虽然公司毛利率在目前行业中处于较高水平，但其资本负债率在2015-2018年内暴增至1218%，其产权比率也增至600.8%。不过在2018年，这几项数据都有明显改善。

对此，公司在招股书上解释是，因为公司在2018年偿还了8.29亿的借款导致资本负债率大幅降低。不过在投资者眼中，对公司财务的担心并未消除。

可以看出，公司的融资渠道较为单一，从过往业绩来看，公司还是比较依赖与华融资产的债务重组安排。

招股书显示，从2015—2018年，万创国际与华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元、5.46亿元。借款实际利率从12.0%-14.0%不等，该借款利率在行业中属于偏高水平。而这或许会影响投资者对公司未来资金状况的判断。

并且，万创国际虽然立足于淮南市，拥有在本地开发方面的种种便利，但从客观因素上看，公司业务还是会受到当地地产环境的较大影响。从风险管控的角度来看，区域越小市场供求逆转越快，而投资者的预期也会受此影响。所以即使此次万创国际“闯关”成功，后市股价走势如何依然是个未知数。