新股前瞻|看见哥哥银城国际(01902)横盘，银城生活服务你会怎么想？

带着“总土储约面积约344万平方米”的区域龙头光环，内房股“新人”银城国际(01902)似乎并未在香港这片资本市场尝到“甜头”。毕竟上市4个月，不仅公开发售认购不足，而股价也几乎处于横盘状态，成交量仅6172万股，与那些老牌地产股的表现“天壤之别”。

行情来源：富途证券

可就算未能征服香港投资者，但“银城系”并未消沉，反而是再次分拆出其物业赴港IPO。

智通财经APP观察到，近日，银城生活服务向港交所递交了招股书申请主板上市。工银国际为公司独家上市保荐人。

这也意味着若一切顺利，银城系将迎来其第二家港股上市公司。其实与不少赴港上市公司类似，银城生活服务也有一段在内地新三板上市的历史。

智通财经APP了解到，2016年4月21日，银城生活服务曾以“南京银城物业服务股份有限公司”为主体在新三板挂牌，在新三板上市2年后，于去年4月24日摘牌。不过这家公司挂牌2年却未有任何融资动作。所以此次公司来到港股能否圆一次“融资梦”呢?

招股书显示，银城生活服务是一家提供多元化物业管理服务及生活社区增值服务的物业管理服务供应商。除传统住宅物业外，公司还涉及政府设施、金融机构、物业销售场地、公园、高速公路服务区、產业园区、混合用途物业、学校及办公大楼等九类非住宅物业业务。

截至2019年4月30日，银城生活服务物业管理服务涵盖中国10个城市，在管建筑面积约达1960万平方米，其中包括197项物业、89项住宅物业及108项非住宅物业。这些物业遍布在国内10个城市，包括江苏省的七个城市以及长三角城市群中其他省份的三个城市。近年来，银城生活服务一直在降低银城国际的物业比重，截至今年4月，公司在银城国际的物业占比仅有22.6%。

随着近年来，物业的持续开发以及居民对生活水平要求的提高，使得银城生活服务收入得以不断提高。

招股书显示，财务方面，2016—2018年，银城生活服务总收益分别为2.27亿元、3.06亿元及4.68亿元(人民币，单位下同)，复合年增长率为43.4%。虽然从收入增速来看，公司近年取得较大进步，但其盈利状况却存在较大波动。数据显示，公司三年同期净利润仅有2320万元、1980万元及2710万元。并且在今年1-4月， 在实现总收益1.85亿元，同比增长48%的同时，其同期净利润却同比减少2%。

由此不难看出，公司近年来在盈利上很难保证相对稳定的增长，究其原因则在于高昂的员工成本。

智通财经APP了解到，实际上物业管理行业平均净利润率在10%上下，属于微利行业。目前国内大多数物业管理企业尚处于亏损状态，费用率居高不下是造成这一问题的主因。

近年来，随着房价、房租等生活成本提高，也带动人力成本不断上升，因此物业管理这类劳动密集型企业，普遍面临着较大的盈利压力。

在物业行业中，一般物业公司保安、保洁人员占基层员工人数比在20%-30%左右。一家中型物业公司大约有300-500名保洁和保安人员，一些大型物业公司这类员工人数则会达到千人以上。通常情况下，其人工成本会占公司总成本的60%-80%。

从银城生活服务的情况来看，公司员工成本从2016年的1263.6万元增至2018年的2072.2万元，这一费用占公司当期总行政费用的比重也从56.5%增至69.6%。

此外，招股书披露，公司2016-2018年经营活动现金流净额从5229万元持续降至3571.4万元，并且截至今年4月，该项金额亏损1631.4万元。即使排除季节性回款的影响，在公司收入不断增长的情况下，其收现能力依然是出于下滑状态的。

数据显示，从2016-2018年以及截至今年4月底，公司应收账款从1792.6万元大幅增至8804.5万元，可以看出，公司应收账款的增长并未受周期性大幅影响，而是处在直线上升状态。并且，公司应收账款周转天数也从2016年的22.5天持续增至2019年4月的46.5天。这均说明公司的应收账款管理能拟或出现持续下滑，而这在一定程度上也影响了公司的现金流。

从银城国际到银城生活服务相继赴港上市，可以看出目前银城地产似乎希望能扩大其融资渠道，提高公司的融资能力。智通财经APP了解到，除银城国际和银城生活服务外，目前银城系在新三板还有一家银城建设(870337.OC)在挂牌交易。市场预测，不排除这家公司也将在香港上市的可能。

只是目前房地产行业较往年并不景气，这一现状导致市场对中小型区域房企一直持观望态度，自银城国际上市以来，其股价也一直在每股2.3港元附近，表现不温不火。因此，即使作为轻资产上市，银城生活服务想得到投资者青睐或还需经受时间的考验。