天风证券：雅生活服务（03319）双品牌护航成长，多元化助力升级

本文来自 微信公众号“刘章明消费产业研究”。

雅生活服务(03319)：以中高端物业为主的综合物业服务供应商

双品牌驱动，为业主打造美好生活。雅生活服务于1997年在广东省中山市成立，于2018年在香港上市，是一家以中高端物业为主并且包含众多增值业务的综合物业服务供应商。雅生活采取“双品牌驱动”的模式，打造雅居乐物业和绿地物业两个品牌，提升自身知名度。雅生活覆盖面广，截止2018年底，雅生活在管面积达1.38亿平方米，同比增长76.3%;2019年1月雅生活以1.34亿元收购青岛华仁物业90%股份;19年2月以1.14亿元收购哈尔滨景仁物业60%股份。收购完成后，雅生活在管面积达到1.536亿平方米，合约总建筑面积达到2.4620亿方。

物业管理服务+外延增值服务+社区增值服务。①物业管理服务：主要包括安保、清洁及绿化、维修保修和咨询服务;②外延增值服务：主要包括向非业主(主要是物业开发商)提供协销、广告、物业代理和房屋检验服务;③社区增值服务：主要包括向业主提供的生活服务和资产管理服务，旨在提高业主生活质量。

一站式平台联动三大业务。基于互联网技术和移动应用技术，雅生活打造了一站式服务平台，包括【雅管家】、【雅商家】、【雅助手】和其他一些移动程序，是分别针对业主、商家和雅生活公司内部工作人员而设计，致力于提高服务质量和内部经营管理效率。 财务情况：2016-2018年营业收入分别为12.5亿、17.6亿、33.7亿元2018年同比增长91.7%;其中18年物业管理服务收入16.3亿(占比48.1%)，外延增值服务收入14.6亿(占比43.3%)，社区增值服务收入2.9亿(占比8.6%)。2016-18年净利润1.69亿元、3.0亿元、8.1亿，2018年同比增长170.1%;2016-18年净利率分别为13.6%、17.0%、23.7%。

双品牌驱动战略，多元化业务布局

两大战略性股东、双品牌驱动。雅生活背靠雅居乐集团和绿地控股打造双品牌战略。雅居乐集团未来发展潜力引人注目，且是旅游地产领域和超大型物业管理领域的领佼佼者;绿地控股集团规模庞大且不断拓展，表现优异，其开发的项目覆盖面广。依靠两个战略股东，雅生活在拓展业务、使业务多元化、提高地理渗透面等方面具备优势。

多元化扩张，增值服务迅速成长带动业绩增长。2016-2018年，雅生活的物业管理服务不断多元化发展，在项目来源上雅生活逐渐开始与独立的第三方物业开发商合作，在所管理的地产类型上极为丰富，包括一系列住宅物业和非住宅物业。2016-2018年，雅生活的增值服务也不断多元化，提供多样化多渠道的业务，2018年新增了家装宅配的新类型增值业务。2016-2018年雅生活的增值业务贡献了占比越来越大的收入，增值业务的毛利率也迅猛上升，这必将成为未来公司业绩增长的重要引擎。

“四化“措施具有成本节省效应，力争“互联网+物业“转型升级。推行管理数字化、服务标准化、流程标准化和操作机械化四大措施，用互联网技术替代人工。另外，雅生活推出的【雅管家】APP追求“万物智联“ ，联动大数据管理平台、移动互联网、物联网，与智能门禁、智慧车场等13大智能硬件系统;雅生活搭建【雅管家联盟】，聚集地产物业企业，携手其众多战略伙伴，充分应用互联网信息技术，构建亿业主为核心的智慧社区服务生态圈。

盈利预测

雅生活是中国著名的以中高端物业为主的物业管理服务供应商，具有物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务三大业务线，结合物业服务、资产管理、公共服务和社区商业四大方面。

将收入拆分为三大业务，我们预测雅生活营业收入2019年为53.74亿元、2020年为70.10亿元、2021年为90.17亿元;毛利率2019年为39.81%、2020年为38.91%、2021年为40.02%。预测雅生活净利润2019年为10.91亿元、2020年为13.89亿元、2021年为18.77亿元，对应EPS分别为0.78、0.96、1.25。

参考港股物业板块平均估值水平2020年为19xPE，我们给予雅生活FY20 19xPE估值， 2020年对应263亿人民币市值，299亿港币市值，22港币/股。

1. 雅生活服务：中高端物业为主，综合服务供应商

1.1. 双品牌驱动，为业主打造美好生活

雅生活集团于1993年率先引入港式物业管理模式，是国家首批一级物业管理资质企业。依托于“管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化”的发展战略，雅生活集团致力为大小业主打造美好生活。雅生活集团的业务线主要分为物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务。

公司以“双品牌驱动”的模式，同时打造与发展雅居乐物业与绿地物业，其分别位于雅生活公司的第一大股东雅居乐集团旗下与雅生活公司的战略股东绿地集团旗下。

按照品牌角度划分： 雅居乐业务已经渗透全国24个省市自治区，合约总建筑面积2.46亿平方米，项目总数超过500个;绿地物业市场已经覆盖全国8个省、市和直辖市，总管理面积约408万平方米;雅生活公司物业服务也来自第三方物业开放商与收并购方面。 2019年1月雅生活以1.34亿元收购青岛华仁物业90%股份;19年2月以1.14亿元收购哈尔滨景仁物业60%股份。收购完成后，雅生活在管面积达到1.536亿平方米，合约总建筑面积达到2.462亿方米。

按照地域角度划分，截止2018年底，雅生活在管项目达到532个，覆盖全国24个省、直辖市和自治区。有35.7%处于粤港澳地区，31.5%处于长三角地区，3.6%处于成渝地区。

成立22年以来，雅生活公司秉承“用匠心铸就优质服务，以诚心构建雅致生活”的企业使命，坚守“远见、心建、共建未来”的企业精神，致力于打造国内领先、国际一流的生活服务平台，凭借“多、快、好、省、变”的经营理念，雅生活获得了许多荣誉奖项。

1.2. 三大业务线有效联动

在业务方面，截止2018年底雅生活在管总建筑面积约1.381亿平方米，合约总建筑面积2.298亿平方米。2018年雅生活公司收购青岛华仁89.66%股权与哈尔滨景阳60%股权，此后雅生活公司的在管面积预计将达到1.536亿平方米，合约总建筑面积预计将达到2.462亿平方米。 雅生活具有三大业务线：物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务。

1.2.1物业管理+外延增值+社区增值

追求高品质的物业管理服务

物业管理服务主要包括安保、清洁及绿化、维修保修和咨询服务。安保服务：雅生活公司主要通过升级安保设备的方式提供安保服务，比如巡逻、电子门控、视频监控、访客管理等方式;清洁及绿化：目的在于为业主提供优美的居住环境;维修保修：负责基本设施的维护以促进业主生活秩序的顺畅，比如负责电梯系统、排水系统和供电系统等;咨询服务：对其他物业管理公司提供咨询服务，以此扩大公司的品牌知名度和影响力。 在物业管理服务中公司发挥自身在旅游地物业(包含在住宅物业中)的优势，精益求精。雅生活的股东雅居乐集团是旅游地产领域的佼佼者，在海南、云南等旅游胜地开发了大量旅游地产;再结合旅游地产管理集度假、旅游、休闲、居住为一体进而可产生联动性的特征，雅生活顺利地在旅游地产物业管理方面开发出精良的模式。雅生活公司在2017年和2018年均被中指院授予“中国特色物业服务领先企业—旅游地产物业管理领先品牌”的荣誉称号。

拓宽业务，为非业主提供外延增值服务

雅生活的外延增值服务主要包括向非业主(主要是物业开发商)提供的协销、广告、物业代理和房屋检验服务。 协销：开发商进行商铺或房间的推销，另外会帮助制定销售策略、接待访客，具体的收费会基于公司的成本而确定;协销服务收入是构成外延增值服务收入的主要部分，2014年与2015年，协销服务收入占比外延增值服务收入的100%，2016年为99.7%，2017年前9个月为92.3%; 广告：为了拓展外延增值业务，寻求更大的盈利空间，雅生活于2016年6月推出其广告服务，基于住户的生活习惯和偏好，适当地投放一些关于日用品、消费品和家居品的广告;目前来看，雅生活的广告业务尚处在初级阶段，未来的探索需要更贴近住户的消费偏好，但不能由于广告的过于频繁影响住户的正常生活; 物业代理：雅生活聘用专业团队，用其资深的行业经验和优秀的专业素养，为开发商提供代理服务，在全国范围内为开发商寻找合适的购房者，扮演开发商与潜在购房者之间的中介角色，并在购房交易达成后按一定的比例收取中介佣金; 房屋检验：为物业开发商能成功售出其开发的地产，为使业主能安心地入住，雅生活提供房屋检验服务，保障双方的利益。

以多元化渠道提高业主生活质量，开发社区增值服务

社区增值服务目的在于通过多元化的渠道为业主提供一系列产品以提高其生活质量，主要围绕人、房、车等展开，以构建全周期社区经济生态圈。社区增值服务主要可分为生活服务与资产管理服务：生活服务：以满足业主基本的日常需求为主，包括家政、家电维修、拎包入住、智能家居等服务;资产管理服务：目的在于使客户物业资产实现保值与增值，包括停车位租赁销售与住宅租赁等服务。

1.2.2. 一站式平台联动三大业务

随着科技发展，智能家居、智能小区逐渐步入人们的生活随着智慧小区建设的深入推进。为了优化服务效率，降低服务所耗时间与成本，并加强三大业务线的联动，雅生活公司充分运用互联网技术和移动应用技术，打造独特的“一站式服务平台”。其主要包括“雅管家”、“雅助手”、“雅商家”和其他一些移动程序。一站式服务平台是公司业务方面的一大战略亮点，它能够协同线上线下资源，提高服务效率与经营管理效率。

对业主而言

“雅管家”提供多种物业管理和增值服务，满足客户的多样需求。“雅管家-我的住房”上线缴费、清洁、维修服务，业主“乐享到家服务”;“雅管家-我的厨房”上线购买食材的功能，业主“乐享每一顿”;“雅管家-我的生活”上线充值、旅游、保险等服务，业主“想要的东西应有尽有”。

对商家而言

“雅商家”提供针对本地商家量身定制的功能，帮助他们对自身开设的网店进行高效有序的管理，也促进搭建业主与商家之间的桥梁。具体功能包括订单查询和管理、促销与收银服务等。为保证商家的信誉和业主的利益，”雅商家”对商家的准入条件有严格的筛选制度，要求商家提需提供店主的个人身份资料、营业资格执照的信息。店铺详细的评级与联系方式等。

对雅生活公司的物业管理工作人员而言

“雅助手”能对“雅管家”和“雅商家”进行协调与联动，便于一站式服务平台的内部工作人员监管整个平台的运行。“雅助手”与“雅商家”可以形成协同关系。

1.3. 2018年净利润8.1亿，同比增长170.12%

2016-18年雅生活收入分别为12.45亿元、17.61亿元、33.77亿元，2018年同比增长91.77%，其收益的增长的主要来源有两个：外延增值服务和社区增值服务的拓展;外延增值服务和社区增值服务收入的高增长。

营业收入分为三大业务线，2018年雅生活物业管理收入16.25亿，外延增值收入14.63亿，社区增值服务 2.89亿元;分别占公司总营收48.1%、43.3%和8.6%。 对比2017年，雅生活公司物业管理服务收入12.06亿元，外延增值服务收入4.53亿元，社区增值服务收入 1.02亿元;分别占公司总营业收入的68.5%、25.7%和5.8%。

具体分析：

物业管理

2016-18年物业管理服务收入分别为9.78亿元、12.06亿元、16.25亿元，2018年同比增长34.77%，占公司总营业收入的48.12%。其中，按物业管理服务的收费方式划分，2018年按包乾制收取的物管收入为15.61亿元，占比96.1%;2017年按包乾制收取的物管收入为11.72亿元，占比97.2%;雅生活公司旨在逐渐转变为以包干制为主的收费模式从而提升公司运营效率。物业管理服务收入的提升源于公司管面积的扩张以及2018年年内公司收取的平均物业管理单价的上升。

雅生活所管理的项目中，来自雅居乐集团及绿地控股的住宅物业管理费单价为3.20元/平方米/月(18H1为3.02元/平方米/月)，来自第三方物业开发商所开发的住宅项目(不包括收并购)管理费单价为2.25元/平方米/月，较18H1的2.03元/平方米/月略有上升，主要由于下半年新进场的第三方项目管理费单价相对较高、运营情况较优。本集团认为目前物管市场格局依旧高度零散，但集中度正在加速提升，在规模迅速扩张初期，本集团需通过物业管理费相对较低的区域及项目作为切入点，并迅速丰富区域及业态组合。

在存量项目的管理上，雅生活力争做精管理品质，提高管理效能，为业主的社区生活提供更专业服务，争取日后合理提价。年内，得益于不断提升的服务满意度和采取的「暖心破冰」追缴工作，本集团来自雅居乐集团的住宅物业项目收缴率高达95.7%(18H1为91.9%)。

截至2018年底在管面积中住宅类业态占比为60.4%，非住宅类占比为39.6%(截至2017年底，住宅类占比为73.4%，非占宅占比为26.6%)。住宅业态仍是雅生活扩展规模的根基，雅生活现以提供中高端住宅物业为主，未来将通过调整结构，优化项目组合，拓展多业态，提升本集团非住宅领域的品牌知名度。

外延增值服务

2016-18年外延增值服务收入分别为2.12亿元、4.53亿元、14.63亿元，2018年同比增长222.70%，占总营收43.30%，其中按更具体业务划分为案场物业管理服务和其它外延增值服务：2018年案场物业管理服务收入6.75亿元，占总营收20.20%，同比增长108.90%;2018年其他外延增值服务收入7.88亿元，占总营收23.30%，同比增长505.60%。 2018年雅生活外延增值服务收入的大幅提升主要源于2018年由雅居乐集团交付面积的增加以及在2018年开始为绿地集团提供案场物业管理服务;另外雅生活的附属公司”雅卓顾问”从2018年开始大力发展业务，这也为雅生活的外延增值服务注入新鲜血液。

社区增值服务

2016-18年社区增值服务收入分别为0.55亿元、1.02亿元、2.89亿元，2018年同比增长183.70%，占公司总营业收入的8.60%。社区增值服务收入的增长来源于雅生活公司在2018年新增了家装宅服务(业务的丰富化)，该项服务贡献2018年社区增值服务收入的24.70%。

销售成本方面，2016-18年分别为9.33亿元、11.70亿元、20.87亿元，2018年同比增幅78.33%。销售成本主要包括人员薪酬与福利、公用设施费用、税金及附加、维修成本、消耗品成本、绿化费用、停车场与店铺成本等。2018年雅生活公司的销售成本大幅增长，同比增速达78.33%，对比之下2017年销售成本同比增速25.41%;2018年销售成本大幅增长主要源于随着业务的迅速拓展，各项相关的成本也提高。 销售成本提升慢于收入增长，原因有两点：雅生活大力促进增值业务发展，使其高速增长;增值业务(无论是外延增值业务还是社区增值业务)收入增长率较高，并且毛利率高。

2016-18年雅生活公司的毛利润分别为3.12亿元、5.91亿元、12.90亿元，综合毛利率分别为25.00%、33.50%，38.20%。

具体分析：物业管理服务毛利率在2016-18年之间保持上升状态，在2016-18年分别为24.80%、26.90%、27.40%。主要系公司采用合理的成本控制措施(比如分包)降低人工成本，并且2018年下半年的平均物业管理单价有所提升。

外延增值服务的毛利率在2016-18年分别为24.90%、49.30%、47.70%，可见2017年和2018年外延增值服务的毛利率相对于2016年已经有了飞跃性的进步，主要系成本控制措施、规模经济与劳动力优化，可见雅生活公司在外延增值服务的拓展与升级上卓有成效。

社区增值服务的毛利率在2016-18年分别为28.10%、41.70%、50.90%，取得突破性的上升，这主要得益于雅生活在前期投资的基础上，不断丰富增值服务的种类，形成可观的规模经济效应。

综合而言，得益于公司在增值服务方面取得可观的规模经济效应，拉动增值服务毛利率的大幅上升，使2018年雅生活的综合毛利率为38.2%，高居同行业首位，未来可观。

2016-18年雅生活净利润分别为1.69亿元、3.0亿元、8.1亿元，净利率分别为13.60%、17.00%、23.70%。在净利润方面，雅生活净利润的高速增长来源于公司业务的扩张、高利润率高效率业务占比上升和业务丰富化扩张化带来规模效应。在净利率方面，2018年净利率创新高从2014年至18年从5.60%增长至23.7%。

雅生活盈利能力显著。虽然从管面积来看，雅生活处于行业中等水平，2018年在管面积138.12万平方米;但从净利润来看，雅生活净利润处于行业前列，2018年实现净利润8.11亿元，仅次于碧桂园服务。经计算，雅生活的每平米每月净利润约为0.49元/平米/年，高居行业首位。

杜邦分解：

净资产收益率(ROE)，2016-18年分别为87.53%、33.08%、23.24%，有下降趋势，这不与公司上市扩大了权益总额有关，也与公司的经营业绩和财务状况有关，具体来说可将净资产收益率分解为销售净利率、总资产周转率和权益乘数。

销售净利率方面，2016-18年分别为13.53%、17.03%、23.99%，有上升趋势。销售利润率的上升由近年来公司多元化发展有关，其中增值业务占比逐年增大并且毛利率较高。 总资产周转率方面，2016-18年分别为0.79、0.80、0.69，2018年公司的总资产周转率有下降趋势。总资产周转率由营业收入和总资产规模共同决定：2016-18年公司营业收入有较大幅度提升，2018年营业收入同比增长91.80%;2016-18年年末公司总资产规模分别为18.99亿元、25.11亿元、72.97亿元，其中2018年总资产规模的上升是由于2018年公司上市融资规模增大。

权益乘数方面，2016-18年分别为8.59、2.52、1.42，2016-18年权益乘数有下降趋势，这主要是由于公司上市融资规模增大带来。权益乘数的下降表明公司杠杆比率的降低，未来在经营活动的资金运用方面会有更高的灵活性，偿债压力也会降低。

雅生活净资产收益率(ROE)的减少主要来源于总资产周转率和权益乘数下降，均可归因于公司上市使净资产规模增大;公司净资产收益率(ROE)上升的潜在动力在于营业收入提升，由上述对营业收入和毛利率分析可知，公司在这方面已取得较大成效。

2. 双品牌驱动战略，多元化业务布局

2.1. 两大战略性股东，双品牌驱动  

雅生活背靠两大战略性股东”雅居乐集团”和”绿地控股”打造其双品牌战略，在具体开展业务过程中，注重联动两大股东和两大品牌的优势，利于提升彩生活自身知名度。

第一大股东——雅居乐集团

雅居乐集团未来发展潜力巨大。截止2018年底，雅居乐集团覆盖的建筑面积达36.23亿平方米的土地储备，覆盖65个城市;并且其土地储备中位于“港粤澳大湾区”的部分充裕，足以支撑未来高速发展。雅居乐集团2018年实习合约销售额1030亿元，同比增幅27%，合约销售面积8亿平方米，同比增幅19%。2016-18年雅居乐集团实现营业额分别为466.8亿元、516.1亿元、561.4亿元，2018年同比增长8.79%。

雅居乐集团是旅游地产领域和超大型物业管理领域的佼佼者。它前瞻性地在海南、云南等旅游胜地开发了众多旅游地产，为雅生活在旅游地产物业管理方面打造出精良的模式奠定扎实的基础。同时，雅居乐集团土地储备较多并且仍在扩建之中，为雅生活扩大业务规模奠下基础。

战略股东——绿地控股

雅生活于2017年6月与绿地物业建立战略合作关系，以10亿元收购绿地控股旗下的绿地物业，绿地物业于2017年8月收购雅生活20%的股份，成为其战略股东。 绿地控股规模庞大且不断拓展，表现优异。绿地控股的合约销售额与合约销售面积均处于行业前列：2018年实现合约销售额3875亿元，同比增幅26.43%;合约销售面积3664万平方米，同比增幅50.29%，可见从销售面积来看，绿地控股有明显的扩张趋势。2016-18年绿地控股实现营业收入分别为2471.6亿、2901.7亿元、3484.3亿元，2018年同比增长20.08%。

绿地控股开发的项目丰富且覆盖面广，利于雅生活拓展业务、使业务多元化并拓宽地理覆盖范围。绿地控股开发的项目极为丰富，覆盖不同类型的物业，利于雅生活进行物业管理服务的多元化;绿地控股已经成功渗透进入美国、英国等海外市场，也覆盖了雅生活渗透率较低的华北地区，这为雅生活拓宽业务地理范围和与国际接轨奠下重要基础;并且，与绿地控股签订战略联盟利于维护公司业务，绿地控股承诺在2018-2022年间每年向雅生活提供不少于700万平方米的物业，且另有300万平方米的物业将优先考虑交付雅生活进行物业管理，另外绿地控股还将为雅生活在社区增值服务方面(包括社会金融、智能家居等)提供业务支持和技术支持。

2.2 多元化扩张，增值服务带动业绩增长

物业管理服务——多元化扩张

雅生活物业管理服务项目主要来自其第一大股东雅居乐集团，但近年来，雅生活的在管面积的来源越发向独立的第三方地产开放商的项目渗透，2018以来还通过收并购的方式扩大在管面积。

2014年雅生活管理面积的项目全部来自其股东雅居乐集团;2015年以后雅生活逐步拓展项目来源，与独立第三方物业开发商的项目的占比逐年上升;在2017年收购绿地物业之后，项目来源有小部分转向绿地控股集团;2018年雅生活通过收并购方式获取项目。2018年4月与南京紫竹物业签署收购协议，收购其51%股权;2019年1月收购青岛华仁物业90%股份，2019年2月收购哈尔滨华阳物业60%股份。

雅生活在未来还将进一步促进项目来源多元化发展的策略，在借助两大战略股东雅居乐集团和绿地控股优势的同时，也致力于独立地与第三方物业开发商形成稳固的业务关系，进一步寻找优质的收并购标的，打造雅生活自身的品牌和提高品牌知名度。

所管理物业的地产类型多元化：雅生活管理的物业的地产类型较为丰富：住宅物业(包括旅游地)和非住宅物业(酒店、商圈、写字楼等)。数据显示：在2014年左右，住宅物业管理一直占据公司物业管理服务的大部分;在2017年收购了绿地物业以后，由于绿地物业开发了丰富的项目，包含许多非住宅项目，于是雅生活凭借“绿地物业”的品牌，推使物业管理业务走向多元化，非住宅物业管理业务的占比不断增加。

2014年，雅生活管理的住宅物业的建筑面积为2428.2万平方米，占比99.41%，但非住宅物业建筑面积仅为14.5万平方米，占比仅为0.59%;经过公司不断地多元化拓展业务，截止2018年底，雅生活管理住宅物业建面8342万平方米，占比60.40%，非住宅物业建面5469万方，占比上升为39.60%。

增值服务——丰富业务种类

除开传统的物业管理服务，雅生活提供了多样化、多渠道的增值服务。外延增值服务为物业开发商提供协销、广告和物业代理服务;社区增值服务覆盖从业主购房到收房验房的整个过程，2018年雅生活新推出家装宅配服务，主要包括拎包入住，2018年该类新增业务贡献了社区增值服务收入约24.7%

增值服务成长迅速，未来业绩成长动力充足

从公司营业收入来看，增值服务(包含外延增值服务和社区增值服务)占公司总营业收入的逐年上升，从2016年的21.44%上升到2018年的51.88%;并且增值服务收入的增速剧烈，2018年外延增值服务收入同比增长222.7%，社区增值服务收入同比增长183.7%。

从公司毛利与毛利率来看，增值服务毛利率上升明显，外延增值服务毛利率从2016年的24.90%上升至2018年的47.70%，社区增值服务毛利率从2016年的28.10%上升至2018年的50.90%。 雅生活增值服务发展迅速且前景向好的主要原因是公司多元化拓展的措施、有效的成本控制措施和规模经济效应。2018年雅居乐集团交付雅生活的物业管理面积增加，并且雅生活开始向绿地控股集团提供案场物业管理服务;雅生活通过将一些增值业务(特别是劳动力较密集的业务)进行外包，有效降低了人力成本;同时在增值业务不断丰富化、规模不断增大的过程中，规模经济效应越发凸显，拉动增值服务的毛利率。 按照目前公司状况，增值服务比重和利润率将逐年提升，必定会成为公司未来业绩成长的重要驱动力。

2.3. “四化”节省成本，“互联网+物业”转型升级

2.3.1. “四化”节省成本，巩固竞争地位  

雅生活推行管理数字化、服务标准化、流程标准化、操作机械化四大措施，以此降低对人力的依赖进而降低人力成本，加强公司在行业中的竞争优势。

管理数字化

为了提高运营效率、管理效率和服务质量，集团构建“云平台系统”，旨在及时获取在管物业的数据，监管物业的运行状态，便于管理人员实施正确的应对决策。具体而言：云平台中的数据显示屏幕会显示各种物业业务的状态信息、物业费收缴情况、人事变动、基本设施的状态数据等，监控屏幕会显示所管辖区域的场景、停车场信息等;内部运营的工作人员会及时分析云平台系统搜集的信息并做出正确应对措施。 为了提高公司内部信息处理速度，集团建立了“集成指挥中心”，用电子信息技术对信息进行集中处理，而不是依靠人工客服或前台来应对信息。这种方式以信息技术替代人工，有效降低了人力成本。

服务专业化

雅生活集团包含了丰富的业务，在庞大的业务链中，为了提高专业化水平、追求效率、保证整体的服务质量，集团会主要专注于一部分物业管理业务和增值业务(比如公共设施管理、咨询服务、物业交付和检验以及协销服务等)，而将一些本集团专业化程度较低的服务外包给专业的第三方，由第三方来负责运营这些业务并且使之更加专业化。雅生活集团已经通过业务合作存有了一些外包商的资料，了解了其在业务中的能力，并且会定期更新外包商的候选名单。 从2014年至2017年前九个月，雅生活集团外包成本分别是1.06亿元、1.38亿元、2.01亿元和2.66亿元，分别占相应时期总销售成本的14.6%、17.6%、21.5%和33.9%。

流程标准化

雅生活注重将服务要素标准化，例如在环境管理、职业健康、安全管理和质量管理方面。雅生活系统地根据所管理和服务的物业的位置、条件、面积等因素，将服务标准划分为不同层次，并保证这一划分标准和层次能适用于集团所管理和服务的所有物业，以达到流程标准化的目标。例如在环境管理和安全管理方面，雅生活对所服务和管理的物业采取一套符合行业标准或者更加合理的服务标准;在质量管理方面，雅生活拥有一个专注于质量管理的团队，专注于维持服务标准和监督服务质量，另外在与外包商和第三方商家签订业务合同时，会采取相应政策或在合同中制定相关措施来保证服务质量。

雅生活致力于成为行业标准的领跑者和制定者。雅生活结合ISO9001、ISO14001和OHSAS18001标准为一体，对自身经营的业务进行严格的质量管理与监督。并且，雅生活已受到中国物业管理协会标准化工作委员会邀请起草制定旅游地产管理行业标准。

操作机械化

雅生活采取自动化的设备和流程。具体包括运用基于电子信息技术的停车场管理系统、EBA智能楼宇系统、清洁车、无人机或飞行棋及智能机器人等设备，以取代人工操作。这一方面便于制定统一的物业服务质量标准;另一方面可有效降低人工成本，快速实现全国物业项目的集约化运营。

雅生活在管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化所投入的金额逐年递增。2014-2017年所投金额分别为1.077亿元、1.396亿元、2.118亿元和3.612亿元。

2.3.2. 从“雅管家APP”到“雅管家联盟”，“互联网+物业”转型升级“雅管家APP”追求“万物智联”

2018年雅管家全新升级。针对中国物业管理存在的单一系统智能化、单产品切入误区、线上与线下相互脱节、智慧社区与大数据没有关联等问题，结合电子信息技术，从“万物智联社区”、“服务横向延展”、“系统垂直管理”等三个核心方面重点突破，加速促进“互联网+物业”的转型升级与成熟化。

雅管家针对不同类型的服务、不同类型的客户做到专业化与量身定制化。联动大数据管理平台、移动互联网、物联网，与智能门禁、智慧车场等13大智能硬件系统，实现社区万物智联;并且将“万物智联”推广，使其适用于各种类型的业务、地产类型和客户类型，同时力求实现全国性甚至是全球性的万物智联。

成立”雅管家联盟”，搭建地产物业企业聚合平台

雅生活于2015年组建研发运营团队、致力于打造科技驱动的智能化社区综合服务平台;2016年发布APP“雅管家”，打开社区新型生态圈模式新局面;2017年3月31日，”雅管家联盟”成立，雅生活携手其战略合作伙伴，充分利用移动互联网、物联网和大数据等技术，构建以业主为核心的智慧社区服务生态圈。

雅管家联盟成立以来，已经成功与阿里巴巴、蚂蚁金服等100多个战略伙伴达成合作关系，力求用科技驱动未来，为更多房地产物业企业赋能，为中国房地产物业整个行业注入更多科技的力量。截止2018年6月，雅管家联盟的服务面积已经超过9.3亿平方米。

3. 盈利预测

雅生活是中国著名的以中高端物业为主的物业管理服务供应商，具有物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务三大业务线，结合物业服务、资产管理、公共服务和社区商业四大方面。

将收入拆分为三大业务，我们预测雅生活营业收入2019年为53.74亿元、2020年为70.10亿元、2021年为90.17亿元;毛利率2019年为39.81%、2020年为38.91%、2021年为40.02%。预测雅生活净利润2019年为10.91亿元、2020年为13.89亿元、2021年为18.77亿元，对应EPS分别为0.78、0.96、1.25。

参考港股物业板块平均估值水平2020年为19xPE，我们给予雅生活FY20 19xPE估值， 2020年对应263亿人民币市值，299亿港币市值，22港币/股。