新股消息 | 亚太区物流地产龙头ESR通过港交所聆讯，京东物流为其股东之一

智通财经APP获悉，据港交所10月20日披露，亚太地区最大物流地产运营商ESR Cayman通过港交所聆讯，联席保荐人为德意志银行和中信里昂证券。据悉，该公司原本预计6月20日在港交所挂牌上市，计划发行5.6亿股，招股在16.2港元至17.4港元之间，拟最高募资98亿港元。

ESR持有资产负债表的物流物业组合，并管理诸多基金及投资公司，于亚太区投资处于物业生命週期不同阶段的物流物业。ESR Cayman在亚太区为新经济建设物流基础设施，致力于为租户提供现代一流的物流设施及解决方案。

ESR的前身是易商红木，在2016年由易商公司与红木公司合并成立。ESR单一最大股东为华平，其他主要股东包括京东旗下京东物流，持股比例约8.56%。另外，韩国第三大财阀SK也有控股约11.97%。

于2019年6月30日，公司管理30家由第三方出资的私人投资公司，总股本承诺超过63亿美元，亦管理两只于新交所上市的不动产投资信託基金，总账面估值约为29亿美元。

截至2019年6月30日，公司的资产管理规模约为202亿美元（其中27亿美元来自资产负债表），包括建筑面积约8.5百万平方米的已竣工物业、建筑面积约4.4百万平方米的在建物业（公司预期于未来两至五年内竣工，其规模预期将占公司当前已竣工物业建筑面积一半以上）及建筑面积约2.4百万平方米的留作日后发展的待施工土地，建筑面积合共超过15.3百万平方米。

主要业务

ESR凭藉自身的实力物色、设计、建设、租赁及管理投资组合资产。利用自有资金以及横跨各级别风险与流动性等级的汇集资金及投资公司来扩大其业务规模。亦在有发展前景的市场，以自有资产负债表收购私募及公开平台以迅速扩大业务规模。

公司主营业务涵盖三大板块，分别为发展、基金管理及投资：1)发展指公司通过发展、建设及销售计入自有资产负债表的已竣工物业所赚取的发展利润；2)基金管理则主要针对基金及投资公司等收取基本管理费、资产管理费、收购费、发展费及租金；3)投资则主要为针对计入资产负债表的已竣工物业赚取租金收入及升值收入，以及向所管理基金及投资公司与公募不动产投资信托基金的共同份额中赚取股息收入、分成盈利及或分成升值收入等。

主要客户与收入

公司的主要租户是众多需要物流配送设施的大中型跨国及国内租户，包括电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、制造商、冷链物流供应商及其他租户。第三方物流供应商为各行业的终端用户提供服务，包括电子商务、电子产品、快消品、零售及快餐连锁、一般物流服务、汽车及配件、医药、医疗设备及器械行业。

于2016年、2017年及2018年与截至2019年6月30日止六个月，公司资产负债表上物业单一最大租户所产生租金收益分别约占公司总收益的19.7%、12.6%、9.3%及9.8%。同期，公司资产负债表上物业五大租户所贡献租金收益分别约占公司总收益的40.7%、25.8%、17.4%及13.8%。

公司管理30家基金及投资公司并从中赚取收益。于2016-2018年与截至2019年6月30日止六个月，按管理费收入计，公司所管理单一最大基金所产生收益分别约占公司总收益的10.9%、12.2%、12.0%及8.8%。同期，公司所管理五大基金及投资公司（全部均为发展基金及投资公司）贡献的收益分别约占公司总收益的34.0%、31.5%、27.9%及23.8%。

行业内地位

根据仲量联行报告，按建筑面积及按投资组合资产价值计算，公司是专注亚太区的最大物流地产平台，而按2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面积计，公司亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

公司仅专注亚太区，根据仲量联行报告，于2018年，亚太区人口超过36亿（占全球人口约50%），GDP超过28.6万亿美元（占全球GDP超过33%）。公司目前在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度营运，根据仲量联行报告，于2018年，该等市场占亚太区GDP将近90%。根据同份报告，2019年至2023年，预测中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的非公消费复合年增长率为8.1%，约为同期美国预期4.0%的增长率的两倍。

主要财务数据

2016~2018年财年及2019年截至6月30日止六个月，公司分别实现收入9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元及1.56亿美元，其中年均复合增速超62%。同期对应净利润分别为1.05亿美元、2.01亿美元、2.13亿美元及8408万美元，其中年均复合增速超42%。

风险因素

公司的主要风险因素包括：

公司业务集中在亚太区，或会受到区域及全球经济和政治局势发展的影响；亚太区电子商务及第三方物流行业不断增长的需求及该需求会否于亚太区持续增长对其业务的影响；公司在亚太区经营跨国业务的时间相对较短，因而面对复杂且可能难以解决的营运风险；公司的业务竞争非常激烈；投资组合资产的投资回报或会受到投资组合资产的收入及价值波动与其他因素不利影响；公司列入资产负债表物业和所管理基金及投资公司持有的物业重估或会影响其盈利能力等。

募资用途

据招股书，公司募集资金的主要用途是：

用于偿还2016年11月发行的韩亚票据及赎回2016年12月发行而未兑换为普通股的C类优先股；用于开发公司资产负债表内的物流物业及对公司所管理基金及投资公司的共同投资。