新股消息 | 港龙中国地产递表港交所，背负债务且未来可能产生额外负债

智通财经APP获悉，据港交所10月22日披露，港龙中国地产集团有限公司向港交所递交主板上市申请，华高和升担任其独家保荐人。

港龙中国地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发商，专注开发主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。

公司于2007年在常州成立，业务已扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。公司于2018年进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。

截至估值日期，公司20个城市的56个开发项目的总土地储备为4,715,366.16平方米，包括(i)可销售及可出租建筑面积为84,631.51平方米的已竣工项目；(ii)总建筑面积为3,893,509.24平方米的开发中项目；(iii)总建筑面积为737,225.40平方米的持作未来开发物业。

主要业务

于往绩记录期间，住宅物业销售是公司的主要收入来源之一，截至2018年12月31日止三个年度及截至2018年及2019年6月30日止六个月，分别占收益总额77.5%、71.8%、92.0%、94.5%及97.1%。

主要客户

公司的客户为物业的个人及公司买家。截至2018年12月31日止三个年度及截至2019年6月30日止六个月，自五大客户的收益分别占收益总额的6.3%、5.4%、4.0%及4.1%，自最大客户的收益分别占收益总额的1.9%、1.5%、2.5%及1.7%。

最近发展

于往绩记录期后，龙悦府、天宁融悦府、观棠府、融创广场及港龙‧铂樾府预期分别于2021年6月、2021年7月、2021年11月、2021年12月及2022年6月竣工。

往绩记录期后，于2019年7月及8月，公司分别就位于常州、南通、常熟及绍兴的一幅地块订立了四份土地出让合同，各自总土地面积为67,402.0平方米、24,536.5平方米、62,585.0平方米及92,923.4平方米，各自总代价为人民币589.0百万元、人民币329.9百万元、人民币1,421.9百万元及人民币1,269.4百万元。

于往绩记录期后，公司开始预售龙悦府、翰林首府、山水拾间及秋实宸悦，预售总金额为人民币1,533.6百万元，预售总建筑面积为95,516.7平方米。

主要财务数据

截至2018年12月31日止三个年度及截至2019年6月30日止六个月，公司的物业开发及销售收益分别为人民币471.9百万元、人民币433.9百万元、人民币1,659.6百万元及人民币590.5百万元，2016年至2018年期间的复合年增长率为87.5%。

于相同期间，公司的经营利润分别为人民币71.6百万元、人民币93.8百万元、人民币435.5百万元及人民币173.5百万元，2016年至2018年期间的复合年增长率为146.6%。

截至2018年12月31日止三个年度及截至2018年、2019年6月30日止六个月，公司的毛利分别为人民币100.6百万元、人民币95.0百万元、人民币510.7百万元、人民币398.5百万元及人民币253.6百万元；毛利率分别为21.3%、21.9%、30.8%、27.8%及42.9%。

截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，公司的借款总额（包括银行贷款和其他借款）分别为人民币50.4百万元、人民币317.5百万元、人民币856.1百万元及人民币1,436.3百万元。公司截至该等日期的资产负债比率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。

风险因素

公司的主要风险包括：

(a)公司的业务及前景在很大程度上依赖中国的经济状况，并可能受中国房地产市场（尤其是常州、长江三角洲地区多个主要城市及公司经营及拟经营的其他城市）表现的不利影响；(b)公司可能无法按商业上可接受的价格在适合公司开发的理想位置收购土地储备，可能会影响公司的业务、财务状况、经营业绩及前景；(c)公司可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金，且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取；(d)公司背负债务，未来亦可能产生额外负债，公司可能无法产生足够的现金偿还现有及未来的债务。

募资用途

据招股书，公司募集资金的主要用途是：

用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金；将用于支付江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目及绍兴一个新项目开发的建筑成本；将用于一般运营资金用途。