高质量拿地样本：新周期下正荣地产(06158)的增长路径

在房企普遍拿地趋于谨慎之时，千亿房企正荣地产(06158)延续围绕核心城市布局的思路，在11月底相继进入佛山和厦门这两个强二线城市，12月落子郑州，加码中部地区都市圈的布局。

智通财经APP获悉，11月28日，正荣以总价12.21亿元击退时代、中海等，竞得佛山里水镇一宗商住地，折合楼面价13272元/平方米，溢价率约14%。该地块为三旧改造项目，位于里水镇草场居委会地段，占地面积3.29万平方米。

11月29日，正荣以底价竞得厦门集美2019JP05地块，成交价10亿元，成交楼面价20016元/平方米。该地块位于集美区大学城文菊路与博文路交叉口南侧，占地面积18214.658平方米，计价建筑面积49960平方米。这是正荣地产首次进入厦门。

除此之外，12月16日，正荣地产以4.73亿元底价成功竞得郑州市南龙湖一地块。此前正荣地产在郑州市的第一个独立操盘项目为城南正荣府，本次拿下南龙湖地块是正荣地产在中部地区都市圈布局的持续深耕。

精准把控，高质量拿地

据了解，2019年以来，房地产行业在销售全国土地市场热度呈前高后低态势，三季度以来，随着房企融资渠道收缩收紧，企业资金压力上升，很多房企拿地偏谨慎，土地市场流拍占比持续提升。与此同时，房企拿地更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线市场回归。在行业增速放缓和资金面趋紧的双重压力下，房企精准拿地和提高运营效率显得愈发重要。

从正荣这三次拿地的情况看，其对城市周期的把控非常精准。佛山是大湾区城市群的重要成员之一，常住人口净增量是广深之后最多的城市。佛山楼市经历了2018年火爆后，今年大部分月份处于下行状态，但11月29日新政出台，对限购松绑，佛山楼市出现回暖迹象。这恰好发生在正荣成功拿地的第二天。

据统计，今年以来，佛山已出让至少12宗临广片区地块，楼面价全部破万，最高达17480元/㎡。包括保利、时代中国、万科、中海、宝能、鹏瑞等房企纷纷拿地，持续看好广佛交界板块。今年4月，时代中国以逾31亿竞得佛山南海里水镇一宗商住地，楼面地价突破15749元/㎡，与正荣所拿地块同属一片区，但正荣拿地的成本显然低于时代中国。

正荣以底价拿下集美2019JP05地块时，也恰逢厦门楼市回暖，成交量回升。在与该地块同一片区，今年4月中海以30997元/㎡的楼面价竞得集美2019JP01地块，较正荣竞得地块的楼面价高出一万左右。同样优质的地块，正荣却能以更低的成本获得，充分反映了公司对城市周期的把控能力和具有前瞻性的眼光，这也为未来争取了更多的盈利空间。

郑州市场也出现类似的情况。今年12月，郑州住房公积金管委会审议通过，将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。伴随限购政策的侧面放宽，今年年末郑州房市呈现年末翘尾、“小阳春”，最近几周郑州楼市成交量也有明显翘尾的趋势，楼市开始复苏。

房地产行业已经步入存量时代，正荣也从高速发展进入到高质量发展的新阶段，2019年是正荣新三年战略首年。针对高质量发展，正荣地产将提升运营效率作为新动能之一，而运营效率与拿地及销售回款相关。

从今年以来的情况可以看出，正荣采取的策略是提高拿地质量，倾向于拿十几万平方米的土地，通过精细化管理，提高资产周转率，大概1-1.5年内完成去化，保证现金流稳健。本质上是高周转。

在区域选择方面，正荣新落子佛山和厦门，延续了1+6+X全国布局，即“一个总部、六个区域、多个项目”。在中期业绩会上，公司也强调将围绕六大区域核心都市圈进行深耕，聚焦主力城市和价值板块。行业新周期背景下，有产业和人口支持的区域才有机会维持增长。

今年以来，正荣维持每个月拿地的节奏，整体而言保持了审慎的投资原则。如果与行业对比，正荣相对稳健和积极并存。

新周期下，房企拿地百态

随着行业销售增速放缓，房企拿地普遍趋于谨慎。统计局数据显示，今年1—10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，几乎降到了2015年前10个月的水平。土地成交价款9921亿元，下降15.2%。从过往土地成交溢价率看，大多房企持看空和观望态度——毕竟在存量时代，拿地越多意味着有可能压货越多。

但在整体收缩的背景之下，房企内部拿地出现了分化，有的企业战略收缩，有的企业则逆势扩张。

部分龙头房企投资相对更为保守，拿地面积在收缩。今年1-11月，碧桂园、保利发展、中海地产、华润置地等房企拿地金额虽然同比有所上升，但拿地面积均同比下降两位数。

拿地投资力度取决于房企自身的战略，说到底取决于销售和融资情况。今年7月，富力地产表示原则上下半年暂停拿地。中指研究院数据显示，1-11月，富力地产拿地金额172亿元，同比仅增1.18%;拿地面积633万平米，同比下降15.26%。该公司刚踏入千亿阵营，但却因为杠杆过高，而融资渠道收紧，资金压力大而被迫暂停扩张。

向来谨慎的万科一边表示“拿地还是很难的”，一边却悄悄逆周期扩张，今年前11个月，万科拿地金额和拿地面积分别同比增加25.6%、16.87%，而去年同期分别同比下降23.5%、3.53%。这家率先喊出“活下去”的房企今年的拿地力度明显加大。

更为激进的是一些中型房企。智通财经APP注意到，今年拿地TOP50房企的名单里出现了新面孔，主要是中骏集团、大华集团、宝龙地产和金辉集团等中型房企。土储不足、上市前准备、冲刺目标规模等，是这些房企追逐土地规模的原因。

“从企业本身来讲，其实是非常愿意拿地的，但一般企业拿地投资要根据回笼的现金流定，因此资金链状况决定了房企的补仓力度，尤其对中型房企来说，主观上拿地意愿很强烈，扩大规模和提升业绩的目标明确，哪怕钱贵一点，如果融资到位就会去土地市场找机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

行业正在发生变化，每家房企都在调整各自的经营策略，正荣的可贵之处在于，继续拿地扩张的同时，负债率维持在安全的水平，实现规模增长和负债的平衡。上半年正荣净负债率为70.8%，平均融资成本为7.6%，华泰金融预期公司的加权平均融资成本将逐步下降至2020年的7%左右。该机构对正荣自上市以来一直积极优化其财务结构表示乐观。

根据正荣地产11月披露的经营数据来看，正荣在2019年前11个月共实现合约销售1165.33亿元，基本锁定了全年合约销售1300亿业绩目标。能够取得如此成绩，取决于正荣地产对行业周期的精准判断，今年正荣地产二线城市的销售规模持续增加，拿地成本优势愈加明显。截止2019年中期正荣的平均土地成本为4624元，超70%土储位于一、二线城市，对比同规模积极布局一二线的房地产公司，平均土地成本超过6000元，正荣的毛利率具有较大上升空间。

正荣大部分回款集中在下半年，随着现金流回流增多，预计债务结构会进一步优化，加上土储的不断积累，未来数年盈利有望保持合理增长。