基建公募REITs推行已敲定，将会催生哪些投资机遇？

基础设施领域公募REITs的正式起步，对当前基建建设有着颠覆性的作用。

智通财经APP了解到，4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这一通知标志着境内基础设施领域公募REITs试点已经正式起步。据悉，中国基础设施领域REITs的探索由来已久，由于其对基建行业而言有效弥补资金来源，对当前地方政府能有效缓解债务压力，对资本市场资金投资而言提供一种长期稳定的投资工具，对建筑型企业更有资产结构优化和估值提升的功能，因而此次《通知》出台各方都是翘首期盼已久。

并且，由于基建投资话题长期存在于资本市场，加上2019年因资金问题基建投资出现低于预期情况，因此二级市场对此领域敏感度并非很高，较多投资者暂时都还秉持着观望态度，这意味着此次基础设施领域公募REITs试点起步之后市场资金并非会一蹴而就，而是随着市场预期阶段性变化而改变，所以此时基建领域中长期存在着不少的博弈机会。

政策频出，基建公募REITs已上日程

基建REITs作为国家鼓励发展的方向，近几年来政策推动明显在加速。智通财经APP了解到，2016年12月26日，发改委与证监会联合发布《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，提出要“共同推动不动产投资信托基金，进一步支持传统基础设施项目建设”。之后的2019年6月27日，发改委投资司副司长于中国REITs论坛上发表《中国基础设施REITs前景》，提到通过发行基础设施REITs盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，从而形成良性的投资循环；同年12月17日，证监会公司债券监管部在2019卓越竞争力金融峰会上表示，下一步将继续会同相关部门，积极推动基建REITs的发行试点工作。

紧接着2020年1月16日证监会召开的2020年系统工作会议中表示要“稳妥推动基础设施REITs试点”；4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，正式启动基建领域的公募REITs试点工作。

顺势而起，基建公募REITs恰逢其时

当前基建面临着提经济和稳就业等多项关键性责任，但资金问题却压制着基建投资，而有能力解决这一问题的公募REITs则是势在必行。智通财经APP了解到，当前公共卫生事件对全球经济影响显著，尤其是对消费、社零等行业影响较高，加上公共卫生事件国际形势使得出口具一定不确定性，此时稳经济、稳就业能力显著的基建成为重中之重。数据显示，2019年10万家建筑企业、从业人数5427万，建筑业贡献城镇单位就业人口占比16%，远高于批零4.8%、住宿餐饮1.6%、文体娱乐0.8%，近10年建筑业贡献新增就业1620万人占比高达33%。如再考虑建筑业上下游产业链上的水泥、钢铁等行业均是劳动密集型，因此拉动就业更加明显。

不过具有投资规模大、建设及运营期限长等特点的基建建设，对资金来源、资金运转要求非常高，2019年就因减费降税造成地方政府收入下降，专项债用于基建比例和节奏进度较差，再加上如环保跟土地生态红线制约、PPP调控等问题，基建资金来源明显弱化，原本市场年初乐观预期的基建增速有望达到8-10%，但最终全年仅为3.8%。

而基建REITs拥有万亿规模，将弥补基建资金来源、打破当前融资困境。据北大光华管理学院REITs课题组发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》，国内基础设施存量规模超100万亿，若仅将其中的1%进行证券化，即可撑起一个万亿级规模的基建REITs市场，将弥补资金来源。

同时，推行基建公募REITs于市场各路资金而言，同样是个好消息。智通财经APP了解到，基建REITs一直是国际通行的优质资产，具有受益稳定、安全性强、流动性高等特点。美国、新加坡等国已成功发行大量基建REITs，从其运营经验看，具有收益相对稳定、安全性强、流动性高等特点。根据CBRE数据显示，过去20年全球发达国家以REITs为代表的不动产投资，平均年收益率为9.5%，高于股票的7.6%和债券的5.7%，更何况目前国内拥有大量优质的基建项目。

不过截至到2019年末，我国共发行类REITs产品68只，累计发行金额1402.8亿，无论是规模还是数量均相对较小，现阶段在境内发行的类REITs产品均为私募发行，不仅投资门槛高，主要还是在场外市场进行交易，退出渠道有限，导致流动性相对较差。本次REITs公募化的实践，将有望实现产品标准化和流通化，打开其发展空间。

除了为个人投资者提供了一种高分红、高收益风险比的长期投资工具外，对于机构资金而言，基建公募REITs可推动保险资金、养老资金、社保资金、公募私募基金等投资于优质基础设施资产，可满足长期安全性与回报率要求；尤其是险资久期较长、要求现金流及长期收益稳定，基建REITs将优化其资产负债表期限和收益结构。

由此可知，基建公募REITs推行的必要性和可行性都非常高，而反映到二级市场，受益性标的并不少。

市场等待进一步确认，机会不局限于短期

基建公募REITs推行，建筑企业利好将会首当其冲。智通财经APP了解到，前文提及的基建REITs拓宽基建资金来源，将直接利好建筑公司尤其是基建公司新签提速及在手项目推进提速。同时，由于建筑公司传统商业模式是为垫资施工及加杠杆，对银行贷款需求较强，因此资产负债率较高、资产周转率较低、资金循环效率较低，并且缺少有效的退出渠道。而基建REITs将有效盘活建筑公司存量基建资产，提高资产周转效率及资金循环效率、降低资产负债率、推动可持续发展，且可改善现金流及ROE。再加上补足了退出机制后，建筑公司将形成良性商业模式闭合循环，业绩增强的同时估值水平也有望得到提升。

因此，港股市场中的中国交建（01800）、中国中铁（00390）、中国铁建（01186）、中国建筑国际（03311）以及越秀交通基建（01052）等一众受益个股将长期收益，然而目前由于市场对基建加码人处于观望态度，多数资金还在等待REITs推进相关度很高的相关法律法规、资产转让政策、税收政策等信息的进一步确认，因此该类企业股价还未出现较大波动，但综合当前形势来看，此类个股当前值博率较高。

产业链型利好，中长期博弈机会也不少。智通财经APP了解到，除开直接的基建相关建筑企业收益外，由于本次REITs重点支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点，相关园区运营类公司其融资负债结构有望改善，当前园区开发能力较强的房企也将有望受益。同时，等待REITs确定性盘活大量基础设施领域内存量资产之后，这部分资产的交付管理将带动公建领域内物管企业快速发展，因此后续像保利物业（06049）、碧桂园服务（06098）等当前在非住宅物业领域具备较强管理水平的物管企业，同样有望扩大其管理规模。