地产带上“345”新规紧箍咒，或利好保利、龙湖（00960）等未触线房企

智通财经APP获悉，近日，市场传言监管部门出台“345新规”控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线二，净负债率大于100%;红线三：现金短债比小于1倍。

鼎诺投资根据wind数据，统计了市场上308家具有 2019 年报数据的房地产发债企业，并按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。数据统计显示，触及三道红线的房企达56家，包括泰禾集团、华夏幸福、荣盛发展等著名房企;触及二道红线的房企56家，包括金茂(00813)、阳光城等一线房企;触及一道红线的房企108家，包括大悦城(00207)、华侨城、绿城、万科(02202)、新城等房企。

308家房企中，有96家房企未触及红线。包括龙湖集团(00960)、保利、招商、金地、中海、华润(01109) 、融信中国(03301)等。记者注意到，这些房企的共同特征是大多属于央企、国企以及负债情况良好的民企。并且，按这些房企的风格，他们通常严格恪守投资纪律，负债率也不会轻易增加，所以融资收紧对他们没有影响。

比如，央企保利。据其2019年年报显示，在负债方面，保利发展资产负债率77.79%，净负债率56.91%。截至报告期末，保利发展账面有息负债2700.49亿元，有息负债综合成本约4.95%，同比降低0.08个百分点。同时，货币资金近1400亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍;

比如，在融资方面始终高度自律的民企龙湖。据2019年业绩公告，龙湖集团平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准;

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，近期多家机构、自媒体网传金融监管升级的消息，但均未经相关政府部门证实。在“房住不炒”的定位下，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，下半年金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障，而具体的政策细节还要等待官方的正式发布。当下房企债券融资“境外波动，境内稳定”的特点将短期保持。境内金融监管升级符合前期银保监会的政策导向，具体落实细节与时机还需关注相关机构的官方通知。

可以预见的是，在监管层频繁释放收紧房企融资背景下，市场未来将愈发呈现分化效应。对于触及红线房企而言，降低杠杆率，缓解负债情况或将是其未来关注重点;而市场更将利好未触及红线的高度自律房企。