业绩会实录|宝龙商业(09909)营收净利双增，持续聚焦长三角

智通财经APP获悉，2020年8月19日，宝龙商业管理控股有限公司(09909)召开2020年线上中期业绩发布会，宝龙商业董事长许华芳、行政总裁陈德力、首席财务官张云峰、副总裁唐剑锋共同出席。

在年中业绩会上，许华芳董事长更明确提出，要按照“点-线-面-体”的逻辑重点打造“宝龙商业生态”， 以科技能力打造数据内核，驱动业务融合升级，最终实现线上、线下、跨界等多维立体融合，形成自循环的商业生态，为创造更广阔的价值空间。

根据宝龙商业2020年中报数据显示，2020年上半年，宝龙商业实现营业收入8.69亿元，同比增长16%。分业务来说，商业运营收入约7亿元，同比增加12.8%;物业管理收入约1.68亿元，同比增加31.5%。利润方面，上半年宝龙商业实现归母净利润1.45亿元，同比增长66.4%，综合毛利率为29.3%，同比增长近3个百分点，净利率为16.7%，同比上升超5个百分点。

上半年，宝龙商业多举措并进，不仅实现了营业收入和归母净利的双增长，更进一步深耕长三角、开拓粤港澳，利用科技赋能，全方位助推商业地产智慧化升级。

许华芳董事长表示：宝龙商业抓住机遇于去年年底成功上市，迎来了更广阔的发展空间。展望下半年，宝龙商业一是要继续加大力度恢复商户信心，迎接好下半年10个商场的开业，持续把生意做好;二是要进一步加强轻资产业务的开拓，透过战略收购及投资扩大公司长三角版图;三是要积极加强组织建设，做好团队激励，吸引人才;四是要继续加大在科技赋能方面的投入，不断完善智慧商业布局。

受公共卫生事件影响，企业现金流及债务情况成为了上半年外界关注重点。依托稳健的财务管理，公司上半年实现经营性流量净额2.62亿元，同比增长31%;现金及现金等价物29.5亿元，同比增长12.78%，现金流情况良好;资产负债率51%，继续保持健康。

依托母公司快速增长的业务及自身外拓，宝龙商业的运营管理效率亦不断提升。截至2020年6月，公司商业在管面积约698万平米，物业在管面积约1165万平米。下半年，公司计划新开业宝龙广场11个、宝龙天地2个。

为进一步深耕长三角区域、扩大市场份额，今年7月，宝龙正式迈开了并购步伐。上半年，公司收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权。浙江星汇总部位于杭州，业务贯穿商业地产全领域，涵盖华北、华东、西北等多个省份和地区。目前，星汇共管理14个零售商业项目，总建筑面积约89万平方米，累计营运面积超150万平方。

以下为智通财经APP整理的业绩会问答环节实录：

问：在新的五年规划下，管理层希望把宝龙商业打造成一个怎样的企业?如何去配合整个宝龙集团的战略规划?如果有量化的指标的话，你们会重点关注哪一些?

答：我们对宝龙商业未来的规划会想的更长远一点，公司今年定下来一个很大的愿景就是20年努力实现全球排名前十的商业地产运营商。五年规划只是这个愿景里的一个重要阶段，从目标角度来讲是简单化，但从内部角度来讲是有很多细节的。第一是要保持在行业的前五的行业地位。第二是在长三角范围内要开超过150个购物中心，这是未来五年规划的重要指标。

以前没有太刻意去理解标杆项目和超级标杆项目的数量和质量问题，未来五年规划跟以前的策略不太一样的是，我们对超级标杆和标杆的投入资源跟战略的专注度会更加强。我们在长三角核心城市都要去投资占领超级标杆。

问：科技赋能逐渐成为公司的一大亮点，无论是收入端还是成本控制端都有比较大的贡献，今年上半年线上营收、会员系统等对于公司商场的零售额和客流在疫情后的快速恢复，会有些什么帮助，是否有些案例可以分享一下?公司近期与支付宝的进一步合作，作为首批智慧商场的上线，对公司打造智慧商圈、精准营销等会哪些战略性的考虑呢?

答：宝龙商业在上半年开发了基于微信平台的宝龙悠秀直播和悠派优惠券的产品。在3月到5月份已经在6个项目试点了13场直播，总销售额达两百多万。五一期间我们悠派产品活动在全国29个宝龙广场上线，实现总销售额2.3亿元，向消费者派发22.3万张优惠券，新增会员达到7.6万。

7月份与支付宝推出宝龙悠悠和支付宝积分的打通，实现线上线下的打通。共享内外流量资源促进会员的消费裂变，打造了全新的智慧商业生态。在今年717的生活狂欢节中，有五千多家商铺参与，整体的有效订单率达到96.85%，为支付宝的消费积分奠定了夯实的基础。未来将继续利用科技赋能实现宝龙商业的数据化和智能化。

问：上半年整体毛利率有所提升，其中住宅物业管理的毛利率今年有大幅的提升，请问是什么原因?未来社区增值服务的拓展方向，未来在收入中的占比会达到什么水平?

答：首先是商业运营这块的毛利率，虽然收入受公共卫生事件影响，但我们成本控制的比较好。其中销售营销费用在此期间加强管控，有些是直接取消了。我们的行政开支控制的很好，同比略有下降。

住宅物管的毛利率增长的更快，这块毛利率在去年处于相对比较低水平，跟同行相比应该算很低了。主要是去年我们在住宅物管做了一次人才梯队储备，当年毛利率是拉的比较底，而且在过往几年住宅物管的投入也比较少。去年储备人才，今年增加项目，普遍集中在长三角，极具规模效应，所以今年住宅物管的毛利比商业运营的毛利提升的更明显。

住宅物业的增值服务其实今年已经开始加大投入，未来也会持续增加，主要方向还是跟我们住宅小区相关的服务，增加小区内公共资源的充分利用，如增值广告服务，对居民提供一些有偿维修服务。

问：上半年的营销费用下降，公司是采取了哪些措施，未来营销费用大概会是一个怎样的指引?

答：在2、3月份，很多商场的商铺并没有完成营业，所以大量减少了营销费用的投入。从4、5月份的恢复，营销费用逐步走向正常，下半年的营销投入应该会回到历史正常水平。

问：公司的并购策略是如何的?接下来是否有进一步的收并购计划?

答：公司收并购项目及轻资产外拓的整体战略与公司的“1+1+N”布局策略保持一致，公司在寻找收并购项目时更看重其整体实力，包括管理团队、管理规模等。此次并购星汇商业，是宝龙商业在轻资产运营管理上的主要举措。公司将以此为契机，不断深化拓展多元化的服务，持续驱动商业升级，继续聚焦和巩固长三角地区的领先地位。

下一步来讲，我们其实目前已经接触了好几家轻资产管理公司，正在洽谈当中，其中也包括一些区域型的轻资产管理团队，以及社区型的轻资产管理团队。

问：未来公司对商业运营管理和物业管理的侧重比例，是否会加大住宅物业管理的扩张?

答：对于未来五年，肯定是以商业为主。对物业管理来将我们也有侧重点，第一，在未来五年，也跟商业一样，聚焦于长三角。把物业现在的全国布局逐渐调整为聚焦于长三角。第二，我们坚持做高品质物业。第三，现在的物业很大程度上是依托于宝龙地产，未来聚焦长三角，提高服务水平以及盈利能力后，我们希望对外拓展一些写字楼、住宅小区、工业园区，包括一些企业总部的物业管理。

问：在此前宝龙地产业绩会中提到要提高商场密度，请问这个背后原因是什么?是否可以提高公司的运营能力或者和品牌方的话语权。

答：我们的核心想法是要在长三角范围内形成一定的寡头优势。从管理角度来讲是有意义的，当密度和广度到一定程度后，至少能提高一倍的效率，未来人才和管理是商业最核心的部分。从品牌的角度，对商家的谈判也是有意义的，在一个大区域里有上百家的合作商家，这种关系的紧密度是完全不一样的。还有我们希望能做到立体融合，把线上线下、上下游打通。

问：请问公司在管面积的未来几年的增长展望，疫情与经济不景气下如何影响商业中心的出租率和租金?

答：在未来五年内，平均每年我们会新增10-20个商场，其中10个是自持的，希望外拓和并购有10个。现在管理费的水平是在25-30元/平方米，每月租金水平是在65-70元/平方米。

问：公司提到明年会做一下标杆项目，请问这些标杆项目的定位?多数长三角核心城市核心地段是否已经被占据了?请问公司的策略是什么呢?

答：首先对于标杆的定义是有不一样的，如有城市的标杆、行业的标杆、社区的标杆。同时也有某一个定位的标杆，如有时尚的标杆、高端的标杆等。宝龙商业可分成宝龙一城、宝龙城和宝龙广场三个标杆。对行业现在竞争来讲，我们所要打造的标杆也是根据现有的宝龙项目的分布情况以及这个城市周边竞争情况来确定的。

比如我们的滨江宝龙城是绝对的标杆，那在这个基础上，我们要预料到后面的竞争对手如何来超越我们，所以我们要提前布局，夯实我们的标杆基础。第二，是以厦门和七宝这样的项目为基础的，本身产品形态也是标杆，在此基础上得到进一步的提升。第三，是以我们现在经营不是那么好的项目，但我们认为他们所处的地段和竞争态势完全有机会让它成为标杆，比如我们晋江宝龙广场以及上海的宝杨宝龙广场。

无论如何，在所有宝龙项目中，至少要有30%以上的项目能够成为我们的标杆产品，这样才能足够加固我们在行业中的地位。

问：目前国际范围疫情还在扩散，国内已得到有效控制，但如果再次卷土重来，公司是否有应对措施?

答：首先我们对国内的防疫措施是非常有信心的，我们认为在国内不太可能会再次大规模爆发。宝龙商业通过半年积累的经验和实际效果来看，我们完全有能力去应对。上半年，在我们整个项目之内都是零病例的，所以对我们的防疫管理能力也是很有信心的。

问：因为外拓并购是公司的一个增长点，请问公司是否有测算过可供外拓并购的潜在规模有多大?当前长三角密度是一个怎样的水平?

答：对于并购的测算，是基于我们整个发展情况来看，我们希望未来在长三角地区每个城市或每个省份都能有一家清算管理公司跟我们一起合作。今年上半年的商场开业数量，在全国来讲，长三角占了接近三分之一，总共数量大概有两百个，但跟前几年相比已经下降了很多，前几年长三角每年的数量大概是三四百左右。所以长三角的开业数量绝对在全国是领先的。但同时，我们也看到长三角的经济发展速度和规模，以及人口流入的程度，现有的优质购物中心水平远远还不能满足需求，所以我们对长三角的进一步发展还是非常有信心的。

问：请问下半年开业的项目目前的招商情况，在管空置商铺的谈判情况。

答：下半年开业项目的招商情况是在可控范围之内。其中10月、11月份开业项目基本全部招商完成。12月份开业项目招商也在可控范围内。同时9月份开始启动2021年开业项目的招商。

整个出租率情况来看，上半年整个出租率有2-3个点的下滑，但我们已经制定一个完整的提高出租率计划，而且从总部到区域派了专门的团队去跟进，也制定了相应的激励政策，从现在的情况来看，效果还是非常好。我们相信，到了年底出租率会恢复到原有的90%，未来我们希望能达到95%以上。