万科企业(02202)：结算不匹配，预计业绩增速将出现拐点

本文转自微信公众号“小谢看地产”，作者谢皓宇、白淑媛，文中观点不代表智通财经观点

导读

万科企业(02202)结算均价降至1.23万元，相比于1.47万元未结均价，预计业绩拐点将现。公司毛利率虽下降4.2%，但净利润率因投资收益增加107%与同期持平。

1、维持增持评级。

公司实现实现营业收入1464亿元，同比增长5.1%，实现归母净利润125亿元，同比+5.6%，由于公司结算均价降至1.23万元，相比于1.47万元未结均价，预计业绩拐点将现，维持2020/2021/2022年EPS分别为4.03/4.81/5.27元，维持目标价39.88元，目标价对应2020年9.9X PE。

2、受卫生事件影响，新开工与竣工节奏均放缓。

上半年受卫生事件影响，公司实现新开工面积1836万平方米，同比下降6.0%，占全年开工计划的62.8%（2019 年上半年：54.1%）；实现竣工面积1075万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%（2019 年上半年：34.5%）。

3、毛利率虽下降4.2pct,但净利润率因投资收益增加107%与同期持平。

上半年房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，同比下降4.2个百分，但是一方面公司的管理费的下降造成三费率下降0.7pct;另一方面，由于权益法确认的投资收益增加，公司投资收益增长107%至27亿元，以及少数股东损益减少18%，从而造成公司归母净利润率与同期几乎持平在8.6%左右。

4、全年利润率修复可期，上半年结算均价仅1.23万元，对比预收账款隐含的1.47万元均价，预计业绩增速将出现拐点。

国泰君安在年报点评中提出，公司2019年结算均价为1.35万元，2020年全年来看，通过结算价格上升，大约还有8%的空间。

风险提示：公司经营相对保守，若市场大幅度上行将使公司失去优势。

（编辑：赵芝钰）