新股前瞻|领地控股再交招股书，高负债率下的赴港之路依然“硌脚”?

领地控股又双叒叕递表了。

据悉，这是它第二次向港交所递交上市申请。2020年4月9日，在房企融资政策不断收紧的压力下，领地控股走向它的第一次IPO征程，或因“IPO违规”等原因其招股书于10月9日失效了。随后，仅过了3天，也就是10月12日，该公司再次向港交所递交招股书。

从领地控股失效后即刻递表的动作来看，不难窥出其迫切的上市心情。然而，这家连续进入“房地产开发企业100强”的房企并不像外表那样光鲜亮丽，盈利能力差、负债高企、千亿目标悬而未决等槽点仿佛一个个虱子，隐藏在华丽的外袍下。

而抽丝剥茧之下，领地控股的经营状况究竟如何?二次赴港之路真的好走吗?

囿于四川，千亿目标“悬而未决”

据了解，成立于1999年的领地控股，是一家发家于四川乐山的房地产企业，创始人为刘玉奇、刘山和刘玉辉三兄弟。2006年，领地将总部从乐山迁至成都，于同年开始在全国扩展业务。

从业务内容来看，目前领地控股的主要业务是住宅及商业物业的开发和销售。另外经营范围还包括了办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及酒店运营业务。从业务涵盖区域来看，经历过20年的发展，其业务已经布及成渝经济带、四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等20个多城市。

根据中国房地产TOP10研究组资料显示，按综合实力计，自2017年起领地控股已连续四年入选“中国房地产百强企业。其中，在2020年入选的“中国房地产百强企业”中，其排名为第72位， 且在六家四川房地产开发商中排名第三。一言蔽之，领地控股也算得上一家历史较为悠久、具有一定知名度的房企了。

但稍显遗憾的是，领地控股在房地产行业长跑了20年，却依旧囿于四川。

具体而言，截至2020年7月31日，该公司总土地储备为1615.22万平方米，包括未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积57.08万平方米，开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米及未来开发物业估计总建筑面积701.89万平方米。

不过分析发现，从进驻的城市和土储分布看，领地控股大部分项目都在四川省内和其他省份中的三四线城市。截至2020年7月31日，其拥有104 个处于不同开发阶段的附属公司、合营企业或联营公司项目，有68个项目位于四川省，占比超6成。

(图片来源：领地控股招股书)

此外，从城市等级来看，领地控股除了进驻了一座一线城市深圳，及成都、重庆、长春、乌鲁木齐四座二线城市外，其他城市都是三线、四线或等级更低的城市。其中。深圳、成都、重庆、长春、乌鲁木齐这五座城市共有21个项目，仅占总土地储备面积的20%。

核心市场囿于一方，对于领地控股来说可不是一种好的现象，这意味着其发展空间将十分受限。

对此，该公司也在招股书中坦言，公司一直专注四川省，导致易受到该地区房地产市场不利变化的影响，而且未必能在长期经营的领域保持竞争力，也未必能通过在目前并无业务的省市承接物业开发项目扩大业务版图，而这两项因素或将对公司的业务、经营业绩产生较大的不利影响。

而受业务过度依赖四川市场这一因素影响，领地控股的连锁反应代价也开始显现——即该公司于2019年4月提出的“千亿目标”至今也遥遥无期。

彼时，领地控股表示，要在2020年-2021年实现千亿目标，并完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标。然而截至2019年底，其销售额仅以247亿元收官，不及公司战略目标的四分之一。

值得注意的是，为了尽早实现千亿目标，领地控股采取的高杠杆方式进行冲击，而这一方式也使得其债台高筑，压力山大。

对此，有行业人士表示，领地控股之所以选择这个时间节点赴港上市，也是为了千亿战略所下的一步棋——希望通过IPO来打通资本市场，拓宽海外融资渠道，进而实现其所谓的“千亿目标”。

三道红线下，领地不仅仅是“盈利差”

事实上，撇开过度依赖四川市场这一局限性来看，领地控股目前的经营和财务状况也不容乐观。

从业绩上来看，近几年来领地控股的的收益并非持续向上，而是波动成长。2017年至2019年，其收益分别53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元，利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。期间，其2018年收益及利润增速是呈下滑状态，于2019年才有所好转。截至2020年前5月，其录得收益为30.27亿元，期内净利为1.66亿元，去年同期亏损则为9.25百万元。

(数据来源：领地控股招股书)

与此同时，领地控股的毛利率和净利率水平也比较波动。2017年至2019年，其毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%，净利率则分别为12.2%、11.5%、8.9%。截至2020年前5个月，其毛利率为32.2%，净利率为5.5%。

另据克而瑞数据显示，2019年上半年，172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。对比来看，该公司的净利率可谓明显低于行业平均水平，从而可知其盈利水平较差这一事实。

不得不提的是，盈利能力较差还仅仅只是其财务弊病上的“冰山一角”，其现金流及资产负债结构同样也不好看。

现金流方面，2017年至2019年，领地控股经营现金流连续为负，分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元，这其中也透露了该公司“收不抵支”的情况。对此，其解释称，由于持续增加物业开发活动及加强土地收购工作所致。截至2020年前5月才录得正现金流量，为3.73亿元。

此外，其“债务高企”也是一个值得注意的问题。据招股书显示，从2017年到2019年，领地控股有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元,而净资产负债率也从2017年的60%一路攀升至2019年的140%。截至2020年5底，领地集团有息负债金额已高达151.76亿元，净资产负债率为150%。

然而，如此高的负债水平之下，其截至2020年5月底的账面现金仅为34.12亿元，偿债压力可见一斑。

在这个背景下，领地控股恐怕急需融资来解决财务上的困境，其在招股书中直言“公司或会因经营现金流量为负，而需要获得足够的额外融资，以满足融资需求、支持营运及公司扩张。

但在信托融资加紧的背景下，其融资端恐怕也不容乐观。据招股书数据显示，2017年到2019年，融资利率也随之走高，其加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

此外，从政策上来看，今年 8月“三条红线”融资新规出台——即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。在这其中，负债高企的领地控股如何避开红线也成为领地需要解决的问题。