港股打新 | 包括高瓴在内引入8名基石投资者 合景悠活（03913）能吃到肉吗？

本文转自微信公号“懒猪捡财”

合景悠活，有点贵，应该说最近的新股，是越来越贵了，感觉物业股也快不太行了，现金申购为主吧，乙组感觉也赚不到啥钱，大甲我是不太想的，最近三个新股撞车，我宁愿每个都申。

这周新股申购顺序：药明巨诺=世茂服务>合景悠活，巨诺的期望涨幅肯定是要比世茂高不少的，但目前看到的消息募资金额应该只有10亿港币，中签率应该极低，所以写了等于。

招股信息

新股名称：合景悠活

招股价：7~8.13港币

入场费：8211港币

募集资金：31.1亿

发售股数：3.83亿

香港发售股数：3830千万

保荐人：农银国际、华泰国际

招股时间：10.19~10.22

上市时间：10.30

公司及行业概况

合景悠活主要为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务。据在管总建筑面积计，在中国排名第七，在大湾区排名第五。据中指院发布的2020年中国物业服务百强企业，按综合实力合景悠活排名第17位。

合景悠活（03913）是合景泰富（01813）旗下物业公司，合景泰富成立于1995年，于2007年在香港主板上市，是最早一批赴港上市的房企之一。

业务数据

合景悠活订约管理161个住宅物业，总合约建筑面积为2970万平方米。该161个住宅物业中，有91个为合景泰富集团独自发展，有45个为合景泰富集团联同其他物业发展商一同发展，有25个为第三方物业发展商发展。

2019年，合景悠活来自住宅物业管理服务板块及商业物业管理营运服务板块的收入分别占67.5%及32.5%。

占营收比重较大的住宅物业管理服务板块主要由预售管理服务、物业管理服务、社区增值服务组成，物业管理服务占比在2017年到2019年分别为73.5%，67%和50.3%，逐步递减。

然而，合景悠活对母公司的依赖度较高，其绝大部分物业管理收入均来源于合景泰富。2017年至2019年，合景泰富所开发物业分别占合景悠活物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。

财务数据

2017年至2019年，合景悠活的营收分别为4.63亿元、6.59亿元、11.24亿元，复合增长率为55.8%;净利润为4414万元，7968万元及1.84亿元，复合年增长率为104.7%，毛利率分别为22.5%，27.8%及37.3%。

合景悠活的整体毛利率从2017年的22.5%升至2018年的27.8%，继而增长至去年的37.3%。截至今年4月末，其毛利率到达39.2%。

物业股和生物股是打新市场上表现最好的两个行业，历史物业股表现情况。

#公司及行业表现# 占比20% 得分 15/20

保荐人历史业绩

此次保荐人是农银国际和华泰国际，农银国际历史业绩一般，华泰国际相对好一些，农银国际历史业绩

华泰国际历史业绩

#保荐人历史业绩# 占比22% 得分15/20

基石投资者

合景悠活此次上市过程中引入8名基石投资者，其中，高瓴资本认购5000万美元，Orchid China and LMA SPC、嘉实国际、雪湖资本、Valliance、中国联塑、OP Capital、Aspex分别认购1000万美元。

上述8位基石投资者共认购1.2亿美元(约9.36亿港元)。

以前基石投资者里面如果有高瓴都要高看一眼，但最近参与的项目表现着实一般，比如嘉和生物，有点像保荐人中的高盛，已经不能给投资者带来更多的信心，基石认购比例30%左右，不算高。#基石# 占比20% 得分16/20

超额认购倍数

募资金额31亿，最近卓越的暗盘表现和先声的认购情况都不尽人意，加上最近新股撞车多，后面世茂和巨诺可能才是主力军，但此次募资金额不多，超购100倍肯定没问题。#超额认购倍数# 占比10% 得分8/10

市场环境

嘉和生物、卓越商企虽然都有涨幅，但赚钱效应逐渐降低，有些融资申购已经开始亏钱。

#市场环境# 占比10% 得分8/10

发行市值

此次招股价格区间是7~8.13港币，按最高定价8.13计算，发行市值到达164亿，对应PE-TTM高达70倍，与合景综合排名接近的建业新生活最新为30倍，行业龙头保利物业51倍，留给想象的空间不大了。

#发行市值# 占比20% 得分12/20

此次把发行市值纳入评分系统来，近期发行估值太贵的新股，整体评分会低一些。

#公司及行业表现# 占比20%

得分 15/20

#保荐人历史业绩# 占比20%

得分15/20

#基石投资者# 占比20%

得分16/20

#认购倍数# 占比10%

得分8/10

#市场环境# 占比10%

得分8/10

#发行市值# 占比20%

得分12/20

#合计 # 占比100%

得分74/100

该票得分74分，可以申购(现金申购)评级参考指标：80分以上：积极申购(可融资申购)

70～80分：可以申购(现金申购)

60～70分：谨慎申购(部分账户现金申购)

60分以下：放弃申购

一手中签率

甲乙组各9.5万手，算近期比较多的了，和世茂、巨诺撞车，预计申购人数比卓越少，预计30万人左右，中签率还算可观，预计10%~15%，80~100手稳中1手。

乙组乙头预计获配5~6手，打和点10%左右，预计涨幅也大概是这个数，所以赚不到啥钱，情况不好可能还会亏点。

申购建议

这周新股申购顺序：药明巨诺=世茂服务>合景悠活，巨诺的期望涨幅肯定是要比世茂高不少的，但目前看到的消息募资金额应该只有10亿港币，中签率应该极低，所以写了等于。具体申购策略是否会调整，还要看具体招股信息，比如这次合景。

大甲可能最划算，打和点也比较低，但是不是每个账户资金都能协调过来，这次申购会以现金为主，乙头收益盈亏一般，看参考上面图表，最终可能又是打个寂寞。