新股研报 | 金科服务(09666)是中国西南第一物业服务商 基石阵容星光熠熠

本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

金科服务(09666)

-    金科服务是中国领先西南第一的综合智慧物业服务商，为在内地A股上市物业发展商金科集团旗下物业管理公司

-    招股日期︰11月5日至10日

-    上市日期︰11月17日

-    联席保荐人︰中信证券、华泰国际

-    收款行︰工银亚洲

-    发售约1.33亿H股，91%配售，9%公开发售，另有15%超额配股权，若公开发售认购10倍至少于45倍，公开发售比例将由9%增至13.5%，45倍至少于95倍即增至18%，认购95倍或以上则回拨至36%

-    每股招股价为41.8元至47.6元，集资最多63.3亿元，上市开支约2.03亿元

-    按每手100股，入场费4,807.97元

-    以上限价47.6元计算，市值约301.26亿元(若以20年首六个月纯利，估算今年纯利约为5.86亿人民币，市盈率约46.7倍)

-    截至20年6月底，平均资产净值约12.8亿人民币

-    公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

-    17至19年收入分别为10.4亿人民币、15.2亿人民币、23.2亿人民币，20年首六个月收入13.6亿人民币

-    17至19年毛利分别为2.8亿人民币、3.9亿人民币、6.35亿人民币，20年首六个月毛利4.33亿人民币

-    17至19年纯利分别为1.13亿人民币、1.61亿人民币、3.66亿人民币，20年首六个月纯利2.93亿人民币

-    公司于2000年成立并自此开始提供重庆市住宅物业管理服务，截至20年6月底，公司已将物业管理服务的版图由重庆市扩展至中国三个主要地区的24个省、直辖市及自治区的133个城市以及其他地区。为拓展物业管理服务，公司从06年开始向独立第三方提供增值服务，并在13年开始提供社区增值服务

-    按综合实力计，公司自16年至20年连续五年被中指研究院评为「中国物业服务百强企业」中物业服务十强企业之一。公司并于15年至20年连续六年被中指研究院评为西南地区物业服务百强企业第一位

-    近年合同建筑面积及在管建筑面积快速增长，按约33.7%的复合年增长率由截至17年底约1.391亿平方米增至截至19年底约2.486亿平方米。在管总建筑面积按约39%的复合年增长率由截至17年底约6240万平方米增至截至19年底约1.205亿平方米

-    截至20年6月底，公司共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.555亿平方米，及我们共有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.297亿平方米

-    公司与金科集团保持长期稳定的关系，其于深交所上市，股份代号000656，按合同销售建筑面积计，金科集团于19年在中国物业开发商中排名第八。截至20年6月底，公司经营176个金科集团项目，在管总建筑面积约为6,050万平方米，占比46.6%。而来自金科集团项目占去年收入约63%

-    公司客户主要包括物业开发商、业主及住户，最大客户为金科股份，向其提供物业管理服务及非业主增值服务，占去年总收入约22.5%及20.6%，而五大客户所产生的收入则占约25.8%

-    集资所得其中约60%将用于寻求选择性战略投资及收购机会；约10%将用于升级数码化及智能管理系统；约20%将用于进一步发展增值服务；约10%将用作一般业务运营及营运资金

首次公开发售前进行融资︰

-    于20年5月及6月曾进行融资，当时发售价较中间价折让约72.09%，并设1年禁售期，前期投资者包括中信证券、阳光新兴、华盖卓信投资、天津卓越、磐信上海、高瓴智成等

基石投资者︰

-    引入10位基石投资者，包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund，合共认购26.7亿港元，按中间价计算，约占发售股份44.97%，设六个月禁售期

上市后主要股东架构︰

-    金科股份(000656)持股53.97%

-    恒业美好持股7.98%

-    金恒鸿鑫持股0.44%

-    前期投资者持股16.62%

-    公众股东持股21%

简评︰

-    金科服务是中国领先西南第一的综合智慧物业服务商，为在内地A股上市物业发展商金科集团旗下物业管理公司

-    以上限价47.6元计算，市值约301.26亿元，若以20年首六个月纯利，估算今年纯利约为5.86亿人民币，市盈率约46.7倍

-    公司引入10名基石投资者，按中间价计算，合共认购约44.97%发售股份，阵容星光熠熠，惟需配合物管板块表现能否转强

(编辑：李国坚)