港股打新 | 金科服务(09666)为西南最大物业服务商，10名基石投资者合计认购比例达36.79%

本文来自“涛哥讲新股”

公司简介：

金科智慧服务集团股份有限公司(09666)是西南地区最大的综合智慧物业服务商。按综合实力计，公司自2016年起，连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一。

截至2020年6月30日，金科服务共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为255.5百万平方米，其中487个物业管理项目，在管总建筑面积约为129.7百万平方米。

发行概况

股份代码：09666

招股时间：2020-11-05～2020-11-10 12:00

公布结果：2020-11-16

上市日期：2020-11-17

计息日：6天

入场费：4807.97元（100股/手）

市值：282.91亿

市盈率：69.36倍

发售价：41.8~47.6元

香港发售股份数目：1196.2万股(最多回拨至18%的话，甲乙组各11.96万手)

预计1手中签率30%

点评：综合评分6.57分（为各明细项算术平均值）

1. 大市值物业公司，规模接近保利物业了；

2. 估值看似很高，但是业绩高速增长，基本面挺好；

3. 基石投资者数量不少，认购比例不高，高瓴也早就破了金身；

4. 回拨比例低，绿鞋顶得住，每手市值也小，风险不大；

5. 最近物业股连续破发，市场悲观情绪较浓，建议轻仓或者观望。

1、以上限计算，计算市值301亿元，金科服务是大市值新股里面发行价区间偏大的一个，估计看最近气氛不太行，有点摇摆；6分

2、以2019年净利润计算，发行市盈率近70倍，看着挺吓人。但是2017~2019年，公司营收复合年增长率约为49.1%，净利润复合年增长率约为81.5%，这么看的话发行估值能接受。而且上半年利润3.02亿，全年利润估计在6亿以上，折合2020年市盈率约40倍,比保利要低；7分

3、保荐人是华泰和中信里昂，中信里昂承担价格稳定人（绿鞋）的角色，这次公开发售部分最多只回拨到18%，绿鞋压力较小；7分

4、作为一家物业公司，通常物业管理服务收入占比最高，2019年金科服务这部分收入占比在63左右，增长也较快。然而更为亮眼的是社区增值服务，增速快，毛利率高。2020年上半年由于公共卫生事件的原因，该业务毛利率大幅下滑，估计下半年能恢复正常；7.5分

5、金科服务的控股股东是金科股份，其2019年销售面积在中国物业开发商中排名第八，为旗下物业管理公司输送了很多优质项目。从物业费水平来看，内部项目远高于外部拓展的项目。

但是公司任然积极扩张，截止2020年6月30日，包干制协议下所有在管和已签约项目487个，其中外拓项目（来自第三方）291个，占比近60%，外拓项目面积占比为49.9%；7分

6、2020年5月份做过一轮融资，投资者每股成本价为10.74元，较发行价中位数折让72.09%。半年估值翻几倍，看着让人挺难受的；5分

7、在经历4个物业股连续破发后，金科服务依然吸引了包括高瓴资本在内的10名基石投资者参与认购，合计认购比例为36.79%（以上限定价计算），略低，有凑数的感觉；6.5分

（本文编辑：孙健一）