3大亮点打造土储优势!碧桂园(02007)已构成一条难以复制的“护城河”?

"美丽的城堡，周围是一圈又深又险的护城河，里面住着一位诚实而高贵的首领。最好有个神灵守护着这个城池，护城河就像一个强大的威慑，使得敌人不敢进攻。首领不断地创造财富，但不独占它。"

这是“股神”巴菲特长达70多年投资生涯中最理想的投资企业，在他看来这类公司都必须拥有足够宽、足够深、不容易被跨越的“护城河”。

再详细点来讲，这类护城河公司指的是：在现阶段具有难以入侵的核心竞争力，以及在未来很长时间内，拥有极大或者永久的持续运作能力。

结合上述两点来看，经营业绩优质、土地储备充足的龙头房企碧桂园(02007)算的上一家强大护城河的房地产企业了。

不久前，中指院发布的一份数据指出，1-10月碧桂园拿地面积为3489万㎡，拿地金额为1163亿元，继续维持“NO.1”的拿地面积优势。而在这一份数据中，我们似乎既可以窥出碧桂园现阶段所拥有的“护城河”优势，也可以看到其正在通过不断加宽“护城河”来提供长久保护。

(数据来源：中指院数据)

越“囤地”，越具有规模优势

众所周知，房地产行业有一句行话为——优质的土储是衡量房企中长期核心竞争力的重要指标。对于这一点，房企龙头碧桂园深谙于心，且秉持着“用最合适的钱，囤最优质的地”这一理念。

前文已经提到，今年1-10月全国房地产企业拿地排行榜中，碧桂园以3489万平方米拔得头筹，拿地规模显著。如果将时间线再往前延伸一点，可以发现，碧桂园拥有丰富的土地储备资源所言不虚。

据碧桂园中报数据显示，截至2020年6月30日，该公司在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源合计约23404万亿元。按照当前每年6000亿的销售额来算，其现在的可售资源，大致可满足碧桂园未来三到四年的销售量。

当然，碧桂园的拿地之举也是有前提的——它是有管控的拿地。所谓的“有管控拿地”是指该公司在拿地过程中兼顾规模增长和负债管控，绝不让债务压力拖了后续项目运营的后腿。

具体而言，上半年碧桂园加速销售回款，保持现金流充裕，财务结构整体表现较为优质。财报数据显示，今年以来，碧桂园持续对回款目标强考核，期内销售回款率高达94%，进而提升自身造血功能。同时，期内其可动用现金余额有2055.2亿元，加之尚有3288.1亿元银行授信额度未使用，营运资金也十分充裕。

同时，负债和融资成本上，截至2020年6月30日，该公司的有息负债总额下降至3420.4亿元，相较2019年末下降了7.5%;碧桂园保持融资渠道通畅，融资成本进一步下降，较去年底下降了49个基点，为5.85%。

基于上可见，碧桂园的拿地动作是在财务结构非常健康的背景下布局的，而这一做法也不失为两全其美的做法，不仅通过扩大土地储备继续巩固龙头地位，还为该公司未来的业绩增长提供了更为重要的发展基石。

从大到强，3大亮点打造“护城河”优势

仅说碧桂园土地储备资源“丰富”就具有规模优势，未免有失偏颇。

事实上，拆解碧桂园土地储备结构可知，碧桂园的土地储备不仅仅只有丰富这一特点，它的土储强大之处在于它站得高，看得远，牢牢抓住了新型城镇化和粤港澳大湾区的发展红利，具体如下：

一是，土储项目兼具广度和深度的特点，增强应对行业周期能力。

土储项目方面，截至6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县，覆盖了几乎所有省份，这是全行业都未有之的。更为重要的是，在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

基于上述数据来看，碧桂园的土地储备项目兼具了广度和深度这两大特点。其中，广度有利于分散风险，而深度则有利于提升竞争优势，而两者结合之下，则又利于碧桂园增强其应对行业周期的能力。

二是，前瞻性布局粤港澳大湾区等核心城市群，区域价值十分突出。

土储布局方面，碧桂园契合国家重大区域发展战略，前瞻性地深度布局长三角区域、粤港澳大湾区等高潜力增长区域，区域价值可谓十分突出。具体而言，上半年，2662个土储项目中，有533个位于广东，有709个项目位于长三角地区(江苏、上海、浙江、安徽)，合计拥有的项目数量占总量的半壁江山。另外，截至6月底，碧桂园位于粤港澳大湾区内已获取的权益可售资源约3088亿元，潜在的权益可售资源达3182亿元，权益可售资源合计6270亿元。

对于碧桂园重仓长三角、粤港澳大湾区等核心城市群的做法，外界皆传达出看好的态度。其中，克而瑞研究指出，未来城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳等5大城市群或将成为新一轮发展高地。在这样的大背景下，重点布局这些城市群的企业长期内将会更加受益。

三是，长期深耕三四线城市，紧抓新型城镇化的发展机遇。

一直以来，碧桂园都十分坚定看好三四线城市的布局，即便是在大部分房企纷纷掉头回归一二线城市的2019年，它也还是坚持三四线城市布局，而这一坚持也得到了相应转化——截至2020年6月30日，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，同行一二线城市项目的该指标为0.73左右，可见其三四线项目投资转化情况是遥遥领先于同业的。

当然，不仅仅是转换率高，碧桂园的三四线土储资源也非常丰富。今年上半年，其已获取的权益可售资源总量为16698亿，一线城市占了2913亿元，二线城市占了5725亿元，三四线城市则为8060亿元，占据了总量的半壁江山。

值得一提的是，基于上述的布局，碧桂园可谓紧紧抓住了新型城镇化的发展机遇。据悉，2019年，中国常住人口城镇化率达到60.6%，较发达国家还存有约20%的差距，而城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，其中的购房需求有多大可想而知。同时，国家重视基础设施建设及“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制”的政策利好，也将进一步释放三四线城市的购房需求。

显然，碧桂园前瞻性的布局动作也获得了行业的极大认可，有分析人士表示，在城镇化的时代浪潮下，对于不断变换的市场，碧桂园目前已经展现出了如鱼得水的能力，而聚焦核心城市群、高能级城市的均衡布局，也将继续为公司的持续健康发展保驾护航。

不难看出，基于土储项目广度和深度双轮驱动，及前瞻布局粤港澳大湾区、深耕三四线城市的布局动作，碧桂园的“由大到强”也不是没有道理的。而将眼光看得更远一些，则是这几大战略路线正在为碧桂园构筑成一条难以复制的“护城河——即丰富且眼光独到的土地储备，将为其未来的业绩增长提供持续不断的增长动能。