新股解读︱港股物管迎新贵，宋都服务将打开新成长空间

2020年已近尾声，根据港股物业板块指数显示，该板块在2020年涨幅接近50%，而在2019年涨幅几乎翻倍，与地产板块指数形成鲜明对比。巨大的成长空间，稳定的业绩，是物管板块指数成长的秘诀。

智通财经APP观察到，12月28日，来自长三角的物管服务商宋都服务通过港交所聆讯，信达国际为独家保荐人。招股书显示，宋都服务于1995年成立于浙江杭州，在物管行业有超过20年经验。

根据中指院的数据，按照物业管理综合实力，2017年至2020年，宋都服务在中国物业服务百强企业分别排名第81、71、65和56名。我国的物管行业参与者众多竞争激烈，不过浙江省和长三角是我国人口最多、经济最发达的地区之一，业务深耕该地区的宋都服务，未来发展空间也十分具备想象空间。

行业马太效应凸显，宋都排名持续提升

城镇化加速及可支配收入增加，使房地产市场快速发展及优质物业管理服务需求上升。智通财经APP观察到，1999年至2019年，中国的城镇化率从34.8%上升至60.6%，不过较发达国家还有一定差距。而中国城市人均年度可支配收入从2009年以来逐年增长，2019年达到42359元，年复合增速9.4%。

市场需求和购买力的上升奠定了物业服务发展的良好“土壤”。根据中指院的数据，国内所有物管公司的在管面积从2015年的175亿平方米增至2019年的239亿平方米，年复合增长8.2%。但整体上我国的物管服务行业竞争格局较为分散，2019年，物管行业约有13万家参与者，就在管面积而言，前十名企业市场份额约为9.2%。

不过由于头部公司在收入、净利润和增长率方面都更有优势，该行业发展趋势呈现头部企业加速、市场份额向头部集中的马太效应。

2014年至2019年，物业服务百强企业的在管面积持续增加，平均在管建筑面积达到4280万平方米，年复合增速达到21.6%。2019年百强企业在管项目平均达到212个，年复合增速17.7%，百强企业市场份额达到43.6%，比2018年的38.9%高4.7个百分点。

智通财经APP观察到，宋都服务所在的长三角地区是我国经济最发达的地区之一，物管服务的发展速度也超过全国平均水平。2019年，长三角地区、浙江省和杭州市的城镇化率分别为68.1%、70%和78.5%，高于全国平均水平，城市人均年度可支配收入则分别为全国平均水平的1.3倍、1.4倍和1.6倍。且长三角地区和浙江省的平均物管费用分别为2.3元/月及2.4元/月，超过全国平均水平的2.1元/月。

这使得该地区的物管公司不仅发展较快，且诞生了大批行业头部公司。2019年，总部位于长三角地区物管百强企业的百分比为18.2%，在中国主要都市地区占比中最高。百强物业服务供应商中，有62家总部位于长三角，其中有21家总部位于浙江。

按照物业管理综合实力，2017年至2020年，宋都服务在中国物业服务百强企业分别排名第81、71、65和56名。2019年，在总部设在杭州的物业服务百强企业中，按综合实力宋都服务排名第10，按纯利排名第5，并且排名不断上升。

在管面积快速增长，高毛利增值业务占比提升

智通财经APP观察到，宋都服务的业务主要分为四部分。一是物业管理服务，包括保安、清洁、园艺、公共区域及公共设施维修和养护;二是非业主(主要为房地产开发商)增值服务，包括咨询服务、销售协助服务及交付前服务;三是社区增值服务，包括物业维修及养护、废物清洁、收取公用事业费用、装修装饰及社区空间服务;四是其他业务如酒店业务及长租公寓。

截至2020年6月30日，宋都服务在14个城市设有9间附属公司和15间分公司，向33个物业提供物业管理服务，在管总建筑面积约640万平方米。

收入结构方面，往续记录期内以物业管理服务为主，不过增值服务的收入占比逐渐扩大。2017年至2020年上半年，物业管理服务收入占比分别为71.2%、53.5%、43%和51%，整体呈现下降趋势，主要是期内增值服务(非业主+社区)收入占比提升，合计占比分别达到27.9%、42.2%、47.7%和43.9%，整体呈现上升趋势。

智通财经APP注意到，增值服务的毛利率远高于物业管理服务。2020年上半年物业管理服务毛利率20.7%，非业主增值服务毛利率38.6%，社区增值服务毛利率高达41.5%，高毛利率业务占比的提升有助于公司整体盈利能力的提升。

收入增长来源于在管面积不断增长，2017年至2020年上半年，集团在管建筑面积分别为317万、382万、595万和636万平方米，年复合增速达到37%。同期在管物业数目分别为17个、22个、29个和33个，不断增长。

客户方面，宋都服务物管服务、增值服务的客户群主要包括房地产开发商、业主及住户，酒店业务客户群主要包括非预约酒店住客及通过第三方预定网络及旅游代理预定的住客。长租公寓业务的客户群主要包括非预约客户，客户集中度合理。

值得一提的是，按照地产商分类，宋都服务大部分业务来自母公司宋都股份独立开发或者相关的物业项目，不过近几年来自第三方开发商的业务占比有所提升，2017年至2019年从1.8%提升至8.3%，2020年上半年更是达到30.3%。背靠母公司项目可以为公司提供稳定的业绩保障，但是第三方项目的增多，一方面说明公司的竞争实力在增强，另一方面业务结构得到优化，未来更具增长空间。

而在未来发展方面，宋都服务将在老旧住宅小区项目拓展、智慧物业模式等方面发力。智通财经APP了解到，一方面，由于市场上发展性物业的增速趋缓，未来中心城市的翻新将成为物业服务的一大增量市场，而宋都服务在往续记录期间已有十分丰富的项目经验。另一方面，随着智慧社区等服务模式的出现，增值型物业的市场需求正在扩大，且利润空间更大，宋都服务通过自己开发的移动应用，已成功为业主和住户提供了更多增值服务。

以上举措不仅可以拓宽集团未来的收入空间，更进一步增强了集团的盈利能力。

营收年复合增长超60%，现金储备充足

不断增长的业务版图，支撑了宋都服务业绩的快速增长。

智通财经APP观察到，2017年至2019年，集团收入分别为8396万元、1.33亿元和2.22亿元，年复合增速达到62.6%，2020H1收入1.17亿元，同比增长25.8%;2017年至2019年毛利润分别为2498万元、3758万元和6487万元，年复合增速61.1%，2020H1毛利润3218万元，同比增长27.8%;股东应占净利润分别为1397万元、2089万元和3512万元，年复合增速58.6%，2020H1净利润1619万元，同比增长16.5%。

营收的增长有赖于在管面积和项目数量的不断增加，同时集团的盈利能力十分稳定，2017年至2019年毛利率分别为29.7%、28.3%和29.2%，今年虽然受到疫情影响，毛利率仍然达到了27.6%，横向对比该毛利率也处于较高水平。而且，未来随着增值业务收入占比的提升，整体毛利率仍有上升空间。

业绩增长的同时，宋都服务的资产结构也在持续优化。智通财经APP观察到， 2017年至2019年及截至2020H1期末，集团的流动资产分别为9041万元、1.34亿元、1.85亿元和2.23亿元，现金及现金等价物为6855万、6586万、1.38万元和1.53万元，而同期流动负债分别为6003万元、1.58亿、1.28亿元和1.62亿元。流动资产大部分为现金形式，并且完全可以覆盖流动负债。期内流动比率分别为1.5、0.8、1.4和1.5，表明集团的现金流动性持续向好。

从运营质量看，2017年至2019年经营活动现金流分别为4841万元、4876万元和3696万元，2020H1为1380万元，是集团的主要现金来源，对比同期净利润可以发现集团回收现金能力比较强，进一步增强了集团的运营“安全垫”。

综合来看，宋都服务在物业管理服务这一优质赛道上，凭借行业头部优势以及优越的地理位置，成长空间十分充足。同时公司的业绩增长迅速，财务结构稳健，加之资本市场青睐，宋都服务可能迎来新年“开门红”。