中信证券：2021年地产行业基本面从高到低变化，供给侧改革推动企业盈利能力分化

本文来自“中信证券”。

销售预计前高后低

2021年前两月，商品房销售分别较之2019年同期增长23.1%和49.6%，即使不考虑和2020年疫情同期比，销售增速也十分明显。3月起各地陆续出台政策，重点城市一手房交易日均同比上涨104%，二手日均同比上涨51%，政策开始发挥作用。2021年前两月，金融机构新增居民中长期贷款13561亿元，但全年而言我们认为按揭贷款投放仍会受到房贷集中度管理的影响。近期，各地新盘推盘去化率略有下行，我们认为全年商品房销售会前高后低。

期待核心城市土地集中供给带来变化

2021年前两月，国家统计局口径开发企业土地购置面积和成交价款较之2019年则略有下降。近期部分都市圈中三四线城市受核心城市未来集中供地，开发企业预期高度一致等因素影响，土地市场局部阶段性过热。但中期而言，我们认为土地市场的参与者热情可能消退。尤其是集中推地政策，可能降低核心城市土地成交溢价率，而绝大多数三四线城市也很难维持高成交热度。

开发投资预计回归理性

2021年前两月，全国房地产开发投资13986亿元，较之2019年同期增长15.7%。今年前两月房屋新开工和竣工面积也增速明显。我们认为，加快开发速度是业内共识，全年开发投资有望维持正增长，但增速可能随着销售速度放缓而放缓。

风险因素

土地市场热度未能如期下降的风险;限制住房交易的政策可能带来市场冰冻的风险。

信用和盈利能力成为龙头崛起关键线索

稳健基本面和较低的估值，说明开发板块具备防御价值。不过，在供给侧改革之下企业出现分化，我们相信盈利能力将成为企业分化的主轴，只有少数公司的盈利能力可以恢复上行。在诸多影响因素中，资金成本则至关重要。对开发行业，我们推荐万科A(万科企业)，碧桂园(02007)、金地集团、保利地产、龙湖集团(00960)、华润置地(01109)和世茂股份。

（编辑：庄礼佳）