核心利润迎爆发，且看银城生活服务(01922)价值释放之路

作为银城生活服务“三年计划”的收官之年，2020年的财报对公司的重要性不言而喻。3月23日，银城生活服务(01922)公布了其2020全年业绩，成功达成规划目标，为接下来的规模发展提速奠定扎实的基础。

与此同时，资本市场亦看到了银城生活服务“小而美”的发展潜力，去年全年，银城生活服务以高速增长的业绩和超高回报率为基底，以201.07%的涨幅位居物管板块涨幅第二。在整个物管板块进入内分化不断深入的快速迭代阶段，纵观公司全年表现，立足南京积极外拓，各项业务协同发展，成为了其在2020年实现高速增长的“金钥匙”。

立足于南京积极外拓，发展全面提速

智通财经APP了解到，年内，公司的营业额达到9.62亿元，较上年同期大幅增长38.3%，三年复合增长率高达46.5%。年内净利及公司拥有人应占纯利分别为7021.5万及6728.6万元，按年均提升超过一倍，三年复合增长率约52.4%，为“三年之约”递出了完美的答卷。在已发布财报的物管股来说，银城生活服务的利润增速是比较快的。即使剔除19年上市开支影响，净利润增速仍有53.6%的良好水平。

财报显示，期内集团的收益增长由于其承接的住宅及非住宅项目数量增加，令自提供物业管理服务所得收入有所增长;随着业务不断发展，集团提供的生活社区增值服务范围有所扩大所致;及集团于完成收购汇仁恒安51%权益后所收取的收益。

在营收和纯利双双保持着高速增长的趋势的同时，公司的毛利率及纯利率分别约为16.9%及约7.3%，亦较上年同期有所提升，维持在不错的水平。与此同时，董事会建议派息比率高达30%，每10股派付末期股息0.92港元，同比增加超过一倍，持续回馈股东稳定的收益。

按地区分布来看，银城生活服务以长三角为主，配合集团的发展，以南京为总据点，辐射至其他长三角地区。财报显示，公司的物业管理服务覆盖中国16城，包括江苏省的11个城市及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市，服务超过30万户家庭，涵盖超过120万名人口。

从业务结构方面来看，公司的大部分收入依然来自于物业管理服务，年内实现7.7亿元营收，占比达到总收入的80.2%，而余下19.7%的营收则来自于社区增值服务业务。倘若以增速来看，期内物业管理服务与社区增值服务的收入增速均达到30%以上，双双促进总营收的快速提升，和业务的高速成长。

银城生活服务的主营物管服务收入增长得益于其在管项目数量和面积均较此前大幅提升，截至2020年末，其在管项目达到369个，同比增加54.4%，其中，住宅项目162个，同比增加40%;非住宅项目207个，同比增加68.3%。

与此同时，公司的内生外拓战略同时发力。如今，银城生活服务在管项目中，来自关联房企的比率并不高，项目管理主要以第三方为主，外拓比率远高于行业平均水平。年内，公司新拓展的1300万在管面积，近九成来自第三方。来自于第三方在管面积占比进一步提升至82%，远高于约49%的行业平均水平。

于2020年年底，公司在管面积约为3914.4万平方米，较2019年同期增加约50.1%，规模发展成效卓著。由于公司项目大多来自外拓，合约面积一般迅速转化为在管面积，在当年就带来利润。

此外，银城生活服务作为江苏省领先的物管企业，受到了许多当地非住宅客户的信赖，在非住宅领域创立了良好口碑，承接了较多知名项目，例如江苏银行总部、南京明城墙、南京奥体中心、江苏省总工会等。公司在非住宅领域的拓展颇见成效，年内新增84个项目，产品线扩充至11种，新进医院和商业综合体两大高潜力类型，来自非住宅物业收入增速高达78.8%。非住宅的增长潜力，相信将有助于公司未来进一步提升毛利率水平。

值得注意的是，公司使用收购物管企业、获得直接委聘、投标等多种方式获得新客户，凭借其品牌及优势服务，年内净增130个一、二手物管项目，不断抢占增量市场份额。这亦在一定程度上反映公司在区域上的品牌效应而带动的外拓能力，可持续性较强。存量用户方面，公司致力于精益求精的为其提供优质服务，维持很高的客户满意度，续约率达到94.1%，住宅收缴率91.3%，预缴率更高达39.2%，是十分高的水平。非住宅的回款率是93.0%。

社区增值服务，将开启第二增长曲线

近年以来，凭借跨越性增长的管理规模、行业领先的服务品质、良好的客户口碑及业务发展，2020年，银城生活服务在“中国物业服务百强企业”榜单排名从2019年第34位跃升至第24位，得到业界高度认可。

纵观财报，社区增值服务收入的显著增长，成为了拉动银城生活服务业绩的第二引擎。

智通财经APP了解到，得益于公司整体在管面积项目规模的扩大，使得其增值服务能进入更多小区，为客户提供服务。当前，社区增值服务已经在公司住宅项目中实现100%的覆盖率。

财报显示，2020年，生活社区增值服务收入同比增长33%，毛利率高达42.2%，成为公司新的支柱型业务。其中，共用空间增值服务、生活社区便利服务收入分别较上年同期增长40%、56.21%，继续保持高增长，健身服务受疫情影响略有下滑，但未来也将随防控形势的好转而迎来显著复苏。

图：银城生活服务社区增值服务

今年，国家的政策也在一定程度上推动物管行业增值服务业务持续向好发展。1月，国家十个部委出台了物管行业重大利好政策，即《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。在此次物业政策中，所提及的养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等业务，其实正是物业公司正在探索的多元化增值服务，也是全行业视为最具爆发力的“蓝海”，保守预估未来增值业务市场规模将达到2000亿元。

将社区增值服务多元，已经由公司规划逐步落地成为现实。以康养产业为例，今年3月，银城生活服务与江苏省规模最大的养老服务供应商之一的银城康养成立合营企业银城怡家，提供居家养老服务，提升业主幸福感。

与此同时，银城生活服务亦与南京市鼓楼区政府成立子公司，参与到城市管理中，拓展资源、增加收入来源，提升品牌知名度。政府不仅能够推动成立业委会，给予银城生活服务一定的补贴，公司亦可在入驻的项目中开展增值服务，从而增加收入。

运营至今，银城生活服务对物管和运营业务边际扩张一直有着独到规划，未来更将实现横纵两个维度的覆盖。横向维度来看，公司有望以优质物管服务为锚点，适时覆盖长三角区域多个城市，在核心区位实现多点开花。公司更有望借此扩大在管面积，进一步巩固自身市场竞争力，持续深化品牌价值，为用户带来高品质服务，多方位提升城市体验，从而获得规模和影响力双丰收。

纵向维度，银城生活服务未来将持续深耕在管项目，在城市核心区域打造极具公司风格的项目，协同科技、健康、养老、文旅等多元业务板块，紧抓政策机遇，通过提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径，并充分利用物管与业主之间的紧密联系，提升己身的服务能力，创造高附加价值。

此外，银城集团已经及将会取得的所有非住宅项目，未来均由合资公司进行物业管理，进一步整合集团内部资源，以支持银城生活服务作为集团的全业态物管平台的定位来发展，长远有利公司的发展。

由此可见，银城生活服务在夯实住宅基本盘后，不断向非住业态探索，在飞速扩张的价值边际中，向整个市场展现出公司值得更高的估值溢价。随着公司管理业态愈加丰富且多元，规模效应逐渐显现，其中长期投资价值更是有待被持续挖掘，再造下一个高增长的“三年计划”。

智通财经APP了解到，公司未来三年的增长目标是营收和在管面积增速均不低于35%的年复合增长率。增速看似在行业中并不亮眼，然而考虑到公司以外拓为主发展战略，排除收并购的因素，实际仍然是很高的增速。若有优质的并购标的，相信公司能提前或超额完成目标。

目前银城生活服务的PE只有16倍，远低于行业平均40多的市盈率，值得留意。