中国奥园（03883）：合约销售与回款双破千亿，城市更新成主业新增长极

“房住不炒”、“三道红线”主基调之下，房地产行业的发展进入到“质量为先”的时代。在经营结果上，房企在保持业绩稳健增长，获得稳定的现金净流入的同时，更加注重财务杠杆的控制，提高抗风险能力以应对不断变化的外部环境的检验。

中国奥园（03883）作为连续四年跻身《财富》“中国500强”；连续21年获评“守合同重信用企业”；连续19年荣获“地产资信20强”的房企，经营的稳健性毋容置疑。随着“一业为主，纵向发展”战略的提出，集团持续取得了稳健与速度并重的经营成绩单。

2020年，中国奥园在2019年物业合约销售首次突破千亿的基础上，再创新纪录，交出了合约销售与回款金额双双破千亿的年度业绩答卷。

业绩延续高增长，年度回款金额首破千亿

据智通财经APP了解，3月30日，中国奥园发布2020年业绩公告，财报显示，集团于期内实现营业额677.94亿元（人民币，下同），同比增长34%。净利润为70.5亿元，同比增长35%;净利润率为10.4%。股东应占净利润为59.1亿元，同比增长41%。每股基本盈利为218.84分，同比增长40%。

基于业绩快速增长，中国奥园加大派息力度，拟派末期股息每股66分及特别股息每股11分，合共拟定股息为每股77分(相当于91.5港仙)，同比增长40%。

智通财经APP注意到，2020年，中国奥园实现物业合同销售1330亿元，同比增長13%。位列克而瑞房企全口径销售排行榜第29位。不仅如此，集团现金回款率提升至85%，现金回款高达1131亿元，取得了合约销售及现金回款双破千亿的佳绩。

截至期末，中国奥园总现金及银行结余达到700亿元，现金短债比为1.3倍，净负债率为82.7%均处于监管红线之下，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。

城市更新转化加速，进入利润释放期

在智通财经APP看来，中国奥园三道红线达标后，可望巩固安全运营护城河。要实现达标，主要有两方面因素：其一是加强优质项目获取，并提升运营效率，提高去化率水平，加快回款速度以改善现金流；其二是多元化融资渠道的畅通为资本结构的调整改善提供操作空间。

从集团主业角度分析，截至2020年，中国奥园已签约未确认的合同销售约1960亿元（税前全口径），将于未来逐步确认，未来增长盈利持续性、确定性较强。中国奥园集团董事会主席郭梓文，在业绩发布会上表示，2021年，集团销售目标是1500亿元。

奥园之所以有底气提出更高的销售目标，主要原因之一是集团已完成“布局—聚焦—深耕”三步曲，由区域性房企成长为全国性规模房企。2021年集团进一步优化城市结构，集中资源、精耕细作打造百亿级城市根据地，形成“中心城市+卫星城”布局。

目前，奥园的业务实现北上广深一线城市全覆盖，聚焦粤港澳大湾区，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域等四大核心区域。截至2020年12月31日，奥园土地储备总建筑面积达5718万平方米（权益比71%），分布95个境内外城市，总货值约6208亿元。计入城市更新项目后，总货值约12938亿元，足够未来4至5年的发展。

新增土储方面，2020年，中国奥园在确保合理成本及稳定利润率的情况下，发挥收并购传统优势，策略性补充土地储备。期内，新增建筑面积约2015万平方米，新增可售货值约2426亿元。按货值计算，通过收并购方式占57%，招拍挂占27%，城市更新及其他占16%。新增项目的城市能级进一步上升，其中一、二线城市约占新增可售货值的70%。

智通财经APP注意到，城市更新项目已经成为奥园新的业绩增长极。目前，奥园已实现“旧城、旧村、旧厂”，三旧改造全覆盖，2020年集团进一步加码旧改及更新项目拓展。截至2020年底，奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，总规划建筑面积4285万平方米，规划可售面积约2246万平方米，预计额外提供可售货值约6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%，约6552亿元。

2020年，奥园实现城市更新转化货值约382亿元，未来3年预计转化可售货值1600亿元预计平均毛利率35%至40%，净利率15%至20%。

融资结构持续优化，财务稳健性望进一步增强

中国奥园在保持较高盈利确定性的同时，还通过多元化融资，保障公司财务稳健及资金充裕。

2020年，奥园精准抓住市场窗口，提前安排再融资。期内，集团成功发行12.3亿境外美元债及人民币37.2亿元境内公司债，创境内外发行成本新低获10家商业银行提供境外银团贷款及双边贷款共3.7亿美元。由于融资结构优化，奥园平均融资利率进一步下降至7.2%。

从奥园2021年一季度的融资状况来看，奥园融资结构还在进一步优化。

2021年1月，奥园采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，用于置换2020年2月发行的1.88亿美元4.8%优先票据，创债券发行成本新低。2月，奥园发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据，创集团美元债最长发行年期。3月，奥园完成首轮共约2.3亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，获中银香港、东亚银行等九家商业银行参与。

此外，截至2020年底，奥园授信额度总额约2550亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1348亿元。

良好的现金流状况及债务结构优化，中国奥园获三家国际评级机构连续5年调升评级及展望。其中，标普及穆迪一致给予中国奥园“正面”评级展望，惠誉上调奥园信贷评级至BB，展望稳定，境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用级别“AAA”。

总体来看，中国奥园在“一业为主，纵向发展”的战略格局之下，医美、养老、商业、科技、文旅等多元化业务协同地产主业实现良好发展。2019年，奥园进一步明确了做强主业、做大产业的发展思路，在其后两年时间便高效成功打造奥园健康（03662）、奥园美谷（000615.SZ）两家奥园系上市平台，协同发挥三家上市平台的优势及资本市场影响力。

展望未来，在地产主业稳健发展，及多元化产业助力之下，中国奥园可有效烫平行业周期的波动，增强业绩持续增长的能力，加速实现“世界500强”的愿景。