IPO实录|融信服务(02207)：拥有强大的第三方拓展能力，上市后加强收并购拓增量

智通财经APP获悉，6月29日，全国性综合物业管理服务商融信服务(02207)在线上召开了IPO新闻发布会，出席本次会议的有公司的执行董事兼首席执行官马祥宏、执行董事兼首席财务官林怡、副总裁蔡礼堂先生、公司副总裁陈粱。

据了解，此次融信服务IPO上市地点为港交所主板，海通国际为独家保荐人。IPO概况方面，此次公司港股发行的基础发行规模为1.25亿股，将占到公司扩大后股本的25%，新股发行价格将介于4.68-5.63港元/股。香港公开发售将于6月30日开始，7月9日结束，并于7月16日在香港交易所主板正式开始交易。

融信服务主要为住宅和非住宅物业提供多元化物业管理服务，与房地产TOP30之一的融信中国互为“兄弟公司”。而在融信中国强有力的支持下，该公司在物业赛道中的排名也比较靠上：在物业服务百强企业中排名中，2021年排名第19位，该公司2020年排名第20位。

智通财经APP了解到，2018-2020年内，融信服务的收入不断增长，分别为4.13亿元、5.18亿元及7.50亿元。同期毛利亦呈不断攀升之势，分别为1.13亿元、1.67亿元及2.16亿元。而纯利则分别为3379.6万元、7150.5万元及8507.1万元，复合年增长率高达58.7%。

截至2020年末，融信服务有119个在管项目和91个已签约管理但尚未交付予的项目，覆盖两大主要地区和其他地区的44个城市，在管总建筑面积约1990万平方米，总签约建筑面积约3820万平方米。

本次IPO募集净额中，约60%将用于选择性的战略投资和并购机会，以进一步发展战略合作伙伴关系，扩大公司的业务规模和地域区域的覆盖，11%将用于进一步多元化公司的项目组合和增值服务，15%将用于开发和升级运用公司的各项硬件及软件，4%将用于发展公司的高端物业管理服务品牌荣誉，另外10%将用于一般性的营运和资金服务。

以下为问答环节：

Q：公司对于未来两年签约面积和在管面积增长有什么预期?

A：融信服务集团股份有限公司是一家快速增长的全国性物业发展供应商，在业绩期内，首先是融信中国地产集团的鼎力支持，融信中国这几年发展非常迅速，2020年全年销售总额达到1551亿人民币，未来项目储备、土地储备也非常多，奠定我们发展的基础。

其次，融信服务拥有强大的第三方拓展能力，在业绩期内没有采取收并购手段，但依然获取了大量独立第三方开发的项目，如果按照营收占比，独立第三方项目已经超过了融信中国项目，可以看出第三方项目占比非常大。

上市以后，在加强第三方拓展同时，我们还会采取收并购手段，从募集资金用途可以看出，60%用于收并购。用上收并购手段以后，相信会更加迅速地拓展各项业务。

虽然社区增值服务目前占比不是很大，但在未来1-2年里增幅和空间都非常不错。现在公司有三个专业公司是专门来支撑社区增值服务的，刚好国家大的宏观环境也提倡企业做物业管理服务+生活服务，未来这一块在公司的规划当中占有非常大的比重，相信发展前景是非常不错的。

Q：目前物管公司在香港发行开始逐步回归理性的状态，请问管理层是如何看待融信服务目前上市时机，以及物管整体业务的估值预期?

A：首先，香港资本市场是一个非常成熟的多元化和国际化的资本市场，近年以来，同行许多物业公司都来香港上市，说明都看好香港的资本市场。

我们之所以选择香港资本市场进行发行，说明对公司后续发展充满信心，也相信公司的竞争优势以及投资亮点能够吸引到更多投资者的目光，跟我们一起稳健地成长和发展。

公司搬到上海并全国发展以来，第一个三年规划已经超额完成，从今年开始，我们启动第二个三年规划。融信服务倡导的是长期主义和稳健发展。资本市场的变化，我认为是正常的，尤其是股价的变化受各种影响，我们的目光更为长远，当然也会关注短期的变化。

融信服务的管理团队在行业内经验丰富，重要的是我们要把自己的经营管理做好，把整体经营质量提高，把规模提高，相信资本市场肯定会有一个更好的响应。本次发行也是公司经过长期思考，比较谨慎，我们对资本市场、对行业、对公司都充满信心，对本次发行也比较看好。

Q：未来业务发展过程当中，来自于融信集团业务方面的支持会占到增长的比例是多少?

A：融信中国集团是我们紧密的战略伙伴，多年共同合作下来，相互之间比较熟悉，所以说融信中国集团很多开发项目也是通过正常的招投标都委托融信服务来管理，后期大量的项目储备也是这样。

Q:如何进一步增强第三方业务的拓展能力?

A:谈到第三方拓展，是公司的一个特点和亮点，我们在业绩期内取得了非常好的业绩，得益于组建了一支优秀的团队和良好的布局，以及我们目前很好的在管业态。

目前，公司在管项目业态分布良好，包括大量商写类、商业综合体业态;以及通过上述参与政府和各类国企服务项目的招投标，从而获得了大量政府公建类项目，包括一些医院、高校、工业园区等。大量商写类包括商业综合体业态，包括大量政府公建类服务，这个在上市公司里面是不多见的。

未来，我们会更多、更积极参与政府和国企各类招投标，在重点布局的区域发展第三方的政府公建类、业态类的项目;其次，会跟一些中小型开发商签定战略合作协议，目前已经在铺排，获得一些中小开发商的物业服务项目。

最后我想说的是，我们还会采取收并购手段作为补充，获取第三方项目。

Q:关于公司特色的车辆调度和管理业务，未来有计划进一步推广?

A：车辆调度是我们这几年开发的一个新的亮点，也算是一个新的增长点。当前，内地政府正在进行车辆社会化改革，中国有许多事业单位或国有企业单位，他们原来的车辆是政府自己拥有的，后来要把这类服务进行外包，就给物业公司提供了很多一些机会，我们就在福建首次介入到这样的一个项目。

其实我们将对车辆社会化外包这样的业务来进行综合性的管理，是我们对一些国有企业这种综合协助管理所延伸的一项增值服务，主要包括车辆的调度，车辆的维修管理和服务等。

这一块的业务的潜在的市场空间还是非常不错的。我们在福建全省几个供应商的比重基本占到了80%，该业务也会在全国其他城市去推广。我相信中国这种国有企业车改的市场非常大，未来这项业务发展空间也很大，我们会继续去把这块业务做大做强。