中国奥园（03883）：成长与稳健并重，“三道红线”望悉数达标

连续五年上榜《财富》“中国500强”，跻身《福布斯》“亚洲最佳上市公司50强”及“全球企业2000强”，中国奥园(03883)在房地产市场的可持续、高质量发展长时间得到验证。

即便在“房住不炒”、“三道红线”主基调之下，中国奥园的发展仍以增长与质量兼顾。过去几年里，中国奥园保持业绩稳健增长，获得稳定的现金净流入的同时，更加注重财务杠杆的控制，提高抗风险能力以应对不断变化的外部环境的检验。2020年，中国奥园交出了合约销售与回款金额双双破千亿的年度业绩答卷。

2021年上半年，奥园积极调整，优化组织架构，成立幸福人居（房地产）与悦康生活（非房业务）两大板块，强化大运营及精益化管控，持续提升产品力、客户体验及满意度，继续实现业绩良性增长。 

成长与稳健并重，“三道红线”将悉数达标

据中国奥园发布的2021年上半年业绩公告，期内集团实现总营业额约为325.10亿元(人民币，下同)，同比上升15.1%，其中，物业发展收益占比94.5%。上半年，实现净利润为28.4亿元;净利润率为8.7%。核心净利润为28.7亿元;核心净利润率为8.8%。股东应占溢利20.89亿元；每股基本盈利77.44分。

上半年，中国奥园实现物业合同销售额约675.8亿元，合同销售面积约596.3万平方米，同比分别增长33%和17%，平均售价约每平方米11333元。前7月集团合约销售金额为771.9亿元，同比增长28%。

智通财经APP注意到，中国奥园上半年现金回款率达到87%，稳定性的回款效率促进集团现金状况明显改善。截至期末，银行存款及现金达到约606.45亿元，同比增长15.5%。若包括受限制银行存款，其银行存款及现金达到683.2亿元。此外，中国奥园授信额度总额约2426亿元，其中尚未使用的授信余额为1283亿元，保持充裕流动性。 

值得注意的是，除了提升回款效率之外，中国奥园还抓紧融资窗口期，优化债务结构。上半年集团贯彻审慎的资金管理，提前安排再融资，成功发行7.38亿境外美元债及人民币18.2亿元境内公司债，并获12家商业银行提供三年期境外银团贷款逾21亿港元，完成境外银团再融资。

智通财经APP注意到，上半年，中国奥园债务结构和融资成本继续得到优化。2021年1月集团采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，进一步创债券发行成本新低。2021年2月发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据，创奥园美元债最长发行年期。

半年报显示，中国奥园的总借贷金额约为1113亿元。其中，偿还年期在两年以内的借款有不同程度下降，显示集团短期偿债压力持续下降。

综合来看，中国奥园三条红线指标在上半年均有所改善，集团净负债率为80.7%，现金短债比为1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率为78.5%。中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌，在中期业绩会上表示，目前奥园在剔除预收款资产负债率指标踩线，但预计在明年底可以完全达到三条全绿。

按照中国奥园的规划，集团将持续通过促回款、调节奏、降成本、快交付，来实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产目标。具体而言，集团将主动管理债务，降低有息负债，到2021年底，有息负债预计同比减少10%至15%，2021年至2023年有息负债每年下降不少于5%。另一方面，通过加快利润结转，增厚净资产，预计2021年至2023年，净资产以15%或以上的复合增速成长。

城市更新优化土储结构，转化提速促利润释放

在智通财经APP看来，中国奥园三条红线达标后，经营健康程度将有质的改观。尽管集团为维系财务健康，短期经营较为审慎，但集团在规模红利时代和管理红利时代积淀下来的优质土储，将持续为集团提供长期发展的动能。这也意味着，集团在早前定下的2021年1500亿元销售目标，不会是集团成长的上限。

具体来看，中国奥园地产主业已实现北上广深一线城市全覆盖，聚焦粤港澳大湾区，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域等四大核心区域。上半年，中国奥园的土地储备结构进一步优化。集团拥有的360个项目中，分布95个境内外城市，土地储备总建筑面积达5358万平方米，总货值约5939亿元。计入城市更新项目后的总货值约13482亿元，一二线城市占比约84%，足以满足未来四至五年的发展。

2021年三条红线正式实行、供地两集中出台，奥园保持审慎购地，年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。数据显示，中国奥园上半年新增可开发建筑面积约107万平方米，权益比65%，权益地价约42亿元，新增可售货值逾178亿元，其中一二线城市占比约92%。

另一方面，城市更新项目已经成为中国奥园新的业绩增长极。目前，中国奥园已实现“旧城、旧村、旧厂”，三旧改造全覆盖，2020年以来集团进一步加码旧改及更新项目拓展。截至2021年上半年，中国奥园不同阶段的城市更新项目提升至超过70个，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。

上半年，中国奥园城市更新项目转化可售货值约135亿元，占期内新增货值的76% 。集团预计2021至2024年城市更新转化可售货值将达到2420亿元。

智通财经APP了解到，今年“城市更新”首次写入政府工作报告，明确“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略。中国奥园作为大湾区最早布局城市更新的房企之一，以“三旧”改造全覆盖，形成复合产业的“奥园旧改模式”。中国奥园有望凭借在城市更新领域的优异表现，实现新一轮高质量增长。

在新的历史发展时期，中国奥园“一业为主，纵向发展”战略格局形成的医美、养老、商业、科技、文旅等多元化业务亦值得重点关注。2019年，奥园进一步明确了做强主业、做大产业的发展思路，在其后两年时间便高效成功打造奥园健康（03662）、奥园美谷（000615.SZ）两家奥园系上市平台，协同发挥三家上市平台的优势及资本市场影响力。

2021年是中国奥园成立25周年，过去的20多年里，中国奥园经历了中国房地产规模红利时代的“全速跑”，也正在经历管理红利时代的“节奏跑”。集团业务格局也从“造房子”过渡到“造生活”的双引擎渠道。但不管怎么变，推动幸福人居与悦康生活的经营理念没有改变。抓住这一条“以人为本”的经营准绳，中国奥园有理由、有条件发挥企业综合能力，实现可持续、高质量发展，为股东及投资者带来稳定、长期的回报。